5.300 tỷ đồng đi chệch hướng, 750 căn hộ 'treo': Thêm một dự án tại Hà Nội gióng hồi chuông an cư tương tự HH Linh Đàm

Kết luận thanh tra ngày 20/4 của Thanh tra Chính phủ về dự án Usilk City của CTCP Sông Đà Thăng Long (Mã STL - UPCoM) cho thấy chuỗi sai phạm kéo dài, mang tính hệ thống: Từ khâu lựa chọn chủ đầu tư, huy động vốn đến triển khai xây dựng. Hệ quả cuối cùng là đổ dồn lên người mua nhà.

Ngay từ đầu, dự án đã được giao khi chủ đầu tư chưa đáp ứng đầy đủ năng lực tài chính, đặt nền móng rủi ro cho toàn bộ quá trình triển khai. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn triển khai dự án quy mô lớn (hơn 2.700 căn hộ, tổng vốn khoảng 10.000 tỷ đồng) và đẩy mạnh huy động vốn từ khách hàng trong giai đoạn 2009-2012, thông qua hợp đồng mua bán và các hình thức tương tự. Tổng số tiền huy động lên tới 8.456 tỷ đồng, trong đó có hơn 4.000 tỷ đồng từ người mua nhà.

Vấn đề cốt lõi nằm ở cách sử dụng dòng tiền. Thay vì ưu tiên cho thi công dự án, hơn 5.300 tỷ đồng đã bị sử dụng sai mục đích, dẫn tới mất cân đối nghiêm trọng giữa nguồn vốn và tiến độ. Hệ quả là dự án bị “đứt dòng tiền”, thi công đình trệ kéo dài. Sau hơn 16 năm, mới chỉ 4/13 tòa được hoàn thiện, trong khi phần lớn các khối nhà còn lại dở dang, xuống cấp, trở thành tài sản “chết”.

Sai phạm không chỉ dừng ở tài chính. Thanh tra chỉ rõ hàng loạt vấn đề về đất đai và pháp lý: Giao đất khi chưa hoàn tất thủ tục thuê đất, sai lệch diện tích so với quy hoạch, chậm xác định nghĩa vụ tài chính. Ở khâu xây dựng, chủ đầu tư thi công sai quy hoạch, tự ý điều chỉnh thiết kế, tăng số căn hộ, thậm chí bàn giao nhà khi chưa nghiệm thu và chưa đảm bảo điều kiện phòng cháy chữa cháy. Những vi phạm này không chỉ làm chậm tiến độ mà còn trực tiếp đe dọa quyền lợi pháp lý và an toàn của cư dân.

Hệ quả là khoảng 750 căn hộ chưa thể bàn giao, hàng nghìn khách hàng bị “chôn vốn” suốt hơn một thập kỷ. Bản chất câu chuyện không còn là chậm tiến độ thông thường, mà là sự đổ vỡ của mô hình tài chính dự án: Vốn huy động không quay trở lại dự án, trong khi nghĩa vụ với người mua vẫn treo lơ lửng.

Đặt cạnh những tranh cãi từng xảy ra tại Khu chung cư HH Linh Đàm - nơi phản ánh hệ lụy của phát triển quá tải và hạ tầng không theo kịp - Usilk City lại đại diện cho một dạng rủi ro khác: Rủi ro từ năng lực và đạo đức chủ đầu tư. Nếu HH Linh Đàm khiến chất lượng sống bị bào mòn, thì Usilk City khiến giấc mơ an cư bị treo vô thời hạn.

Hai trường hợp, hai biểu hiện khác nhau, nhưng cùng dẫn đến một điểm chung: Niềm tin thị trường bị xói mòn. Khi khâu kiểm soát năng lực chủ đầu tư và giám sát dòng tiền không chặt chẽ, người mua nhà (vốn là bên yếu thế) sẽ là người gánh chịu rủi ro lớn nhất.

Giai đoạn 2007-2010, Sông Đà Thăng Long ghi nhận lợi nhuận vài chục tỷ đồng mỗi năm. Tuy nhiên, sau khi dùng đòn bẩy nợ để thổi căn quy mô tài sản vào năm 2010 (tổng tài sản gần 5.600 tỷ đồng, nợ phải trả hơn 5.300 tỷ còn vốn chủ sở hữu chỉ 267 tỷ đồng), tình hình kinh doanh của STL bắt đầu chuyển biến xấu.

Bắt đầu từ khoản lỗ sau thuế 17,4 tỷ đồng năm 2011 tăng lên gần 970 tỷ đồng vào năm 2014. Giai đoạn từ 2012-2016, doanh nghiệp này đều lỗ ròng hàng trăm tỷ đồng mỗi năm trước khi những thông tin về kết quả kinh doanh biến mất suốt một thập kỷ gần nhất.