Đồng Nai và sức hút của dòng tiền trong chu kỳ hạ tầng mới - góc nhìn từ hệ sinh thái đô thị tích hợp của Nam Long (NLG)

Có những thời điểm, một vùng đất thay đổi không phải vì giá bất động sản tăng, mà vì vai trò của vùng đất đó trong nền kinh tế bắt đầu thay đổi.

Đồng Nai đang ở một thời điểm như vậy.

Những thay đổi lớn tại Đồng Nai

Ở phía Nam, Đồng Nai đang nổi lên như một trong những địa phương được nhắc tới nhiều nhất khi chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 của Việt Nam.

Tối 18/5 vừa qua, lễ công bố Nghị quyết thành lập thành phố Đồng Nai đã diễn ra, đánh dấu bước chuyển mình lịch sử của một địa phương vốn nhiều năm được xem là “thủ phủ công nghiệp” của phía Nam.

Với quy mô diện tích hơn 12.700km2, dân số gần 4,5–5 triệu người, vị trí kết nối trực tiếp TP.HCM cùng hệ thống cảng, cao tốc, sân bay và các khu công nghiệp lớn, Đồng Nai hiện không chỉ là một trung tâm sản xuất công nghiệp, mà đang dần được định hình như một cực tăng trưởng đô thị – logistics – thương mại mới của toàn vùng phía Nam.

Điều quan trọng hơn không chỉ nằm ở câu chuyện “lên thành phố”, mà ở việc hàng loạt đại dự án hạ tầng chiến lược đang cùng lúc hội tụ tại đây, từ sân bay Long Thành, Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu cho đến trục kết nối TP.HCM – Biên Hòa – Long Thành.

Những hạ tầng này đang tái định hình toàn bộ không gian phát triển của khu Đông TP.HCM và mở ra một chu kỳ đô thị hóa hoàn toàn mới cho Đồng Nai.

Đầu tiên là sân bay Long Thành – siêu dự án hạ tầng có tổng mức đầu tư hàng chục tỷ USD, được kỳ vọng trở thành trung tâm hàng không quốc tế mới của khu vực. Đây không đơn thuần là một sân bay. Long Thành đang được nhìn như một “economic hub” có khả năng kéo theo logistics, thương mại, dịch vụ, dân cư và toàn bộ hệ sinh thái đô thị vệ tinh xung quanh.

Thứ hai là Vành đai 3 TP.HCM – tuyến hạ tầng có ý nghĩa tái cấu trúc không gian phát triển của toàn vùng kinh tế phía Nam. Khi hoàn thành, Vành đai 3 sẽ giúp kết nối nhanh hơn giữa TP.HCM với Đồng Nai, Bình Dương, Long An, tạo nên một mạng lưới di chuyển liên vùng thay vì phụ thuộc vào lõi trung tâm như trước đây.

Tiếp theo là cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các tuyến kết nối TP.HCM – Biên Hòa – Long Thành, giúp gia tăng tốc độ lưu thông, logistics và khả năng dịch chuyển dân cư về các đô thị vệ tinh.

Sự cộng hưởng giá trị của các đại dự án hạ tầng

Nếu nhìn lại lịch sử phát triển đô thị của thế giới, từ Tokyo, Thượng Hải, Singapore cho đến Seoul, chúng ta sẽ thấy một điểm chung: Những chu kỳ tăng trưởng lớn nhất của bất động sản luôn gắn với những bước ngoặt về hạ tầng và sự hình thành của các cực tăng trưởng mới.

Việt Nam hiện nay đang đứng trước một giai đoạn như vậy.

Chính sự cộng hưởng của các đại dự án hạ tầng đang dần tạo nên một “trục kết nối liên vùng” hoàn toàn mới cho phía Nam, nơi Đồng Nai không chỉ đóng vai trò cửa ngõ kết nối TP.HCM với sân bay Long Thành, mà còn trở thành tâm điểm giao thương, logistics, công nghiệp và đô thị hóa của cả khu vực.

Đây cũng là lý do sức hấp dẫn đầu tư tại Đồng Nai đang gia tăng mạnh trong thời gian gần đây. Thị trường không chỉ kỳ vọng vào sự tăng giá nhờ hạ tầng, mà còn nhìn thấy khả năng hình thành các trung tâm dân cư mới, dòng người dịch chuyển khỏi lõi TP.HCM, nhu cầu nhà ở thực và hệ sinh thái đô thị quy mô lớn trong dài hạn.

Bên cạnh các lợi thế hạ tầng, Đồng Nai còn sở hữu quỹ đất rộng, mặt bằng phát triển lớn và lợi thế cảnh quan ven sông hiếm có, đặc biệt tại các khu vực dọc sông Đồng Nai và trục Biên Hòa – Nhơn Trạch. Đây là những yếu tố đang ngày càng được giới đầu tư đánh giá cao trong bối cảnh quỹ đất ven sông tại TP.HCM dần trở nên khan hiếm.

Khi hạ tầng, dân cư và dòng tiền cùng dịch chuyển, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn định giá lại các đại đô thị có quy mô lớn và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự trong nhiều năm tới.

Nếu trước đây, nhiều người nhìn Đồng Nai như “vùng ven TP.HCM”, thì hiện nay thị trường đang bắt đầu nhìn nơi này như một cực tăng trưởng đô thị mới của phía Nam.

Chia sẻ tại Hội thảo 'Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản' do hệ sinh thái Người Quan Sát kết hợp cùng Tập đoàn Nam Long (NLG) tổ chức, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI CMA (Aust), CWP cho rằng, yếu tố quyết định giá trị của bất động sản không còn ở khả năng tăng giá, mà là khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và chất lượng sống của người sở hữu.

Cũng tại Hội thảo, ông Phạm Hưng, Giám đốc Tiếp thị và Kinh doanh vùng phía Đông, Nam Long Land cho rằng, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông đang làm thay đổi hoàn toàn cách người dân lựa chọn nơi an cư, đồng thời mở ra cơ hội lớn cho các đô thị tích hợp tại khu Đông TP.HCM và Đồng Nai.

Theo ông Hưng, người dân giờ không còn hỏi nhà cách chỗ làm bao nhiêu km, mà quan tâm mất bao nhiêu phút để di chuyển.

Trên thực tế, thị trường luôn đi trước hạ tầng vài năm. Khi phần lớn nhà đầu tư bắt đầu nhận ra giá trị của một vùng đất, có thể chu kỳ tăng trưởng lớn nhất đã đi qua.

Đó cũng là lý do dòng tiền đầu tư đang thay đổi.

Nhà đầu tư hiện nay không còn chỉ tìm kiếm một dự án để “lướt sóng”. Dòng tiền lớn bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến các quỹ đất lớn, các đại đô thị tích hợp, khả năng hình thành cộng đồng cư dân thật. Đặc biệt, nhu cầu 'sống thật' hiện nay khiến người mua đặt sự quan tâm lớn đến hệ sinh thái sống thật và tiềm năng tăng trưởng dài hạn cùng hạ tầng.

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp đã chuẩn bị quỹ đất từ nhiều năm trước, đón sóng hạ tầng.

Trong mọi chu kỳ đô thị hóa lớn, điều thị trường quan tâm không chỉ là khu vực nào tăng trưởng, mà là doanh nghiệp nào đã chuẩn bị quỹ đất và hệ sinh thái đủ lớn để đón chu kỳ đó.

Điều đáng chú ý là những dự án này không vận hành riêng lẻ. Lần đầu tiên sau nhiều thập kỷ, Đồng Nai chứng kiến nhiều dự án hạ tầng chiến lược cùng xuất hiện trong một chu kỳ.

Và chính sự cộng hưởng đó mới là yếu tố tạo ra thay đổi lớn nhất.

Giá trị của Nam Long nhìn từ sức hút của Đồng Nai

Sự cộng hưởng của các đại dự án hạ tầng đã và đang tạo ra hấp lực lớn cho dòng tiền lựa chọn Đồng Nai. Trong đó, các dự án nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các trục kết nối mới sẽ mang lại giá trị nhiều mặt cho nhà đầu tư.

Trong mọi chu kỳ đô thị hóa lớn, điều thị trường quan tâm không chỉ là khu vực nào tăng trưởng.

Câu hỏi lớn hơn là: Doanh nghiệp nào đã chuẩn bị quỹ đất và hệ sinh thái đủ lớn để đón chu kỳ đó.

Và đó là lúc câu chuyện của Nam Long (NLG) bắt đầu được nhìn lại theo một cách khác.

Nam Long được biết đến là nhà phát triển bất động sản với quỹ đất lớn, pháp lý đầy đủ, sẵn sàng cho giai đoạn mới. Thay vì phát triển các dự án nhỏ lẻ, Nam Long đang thực hiện loạt dự án với mô hình đô thị tích hợp.

Từ Waterpoint, Izumi City, Mizuki Park đến Elyse Island... điều Nam Long đang từng bước hình thành không còn chỉ là các dự án đơn lẻ, mà là hệ sinh thái các đại đô thị tích hợp tại những khu vực hưởng lợi mạnh từ hạ tầng, đô thị hóa và xu hướng dịch chuyển dân cư trong nhiều năm tới.

Trong đó, Izumi City là một trong những đại đô thị đang nhận được nhiều sự quan tâm nhất tại khu Đông TP.HCM trong bối cảnh hạ tầng và dòng tiền đầu tư cùng dịch chuyển mạnh về phía Đông.

Với quy mô gần 170ha, nằm tại vị trí chiến lược kết nối trực tiếp TP.HCM – Biên Hòa – Long Thành, Izumi City không chỉ hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng liên vùng như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây hay sân bay Long Thành, mà còn nằm trong trục phát triển mới của toàn khu Đông phía Nam.

Điểm đáng chú ý của Izumi City nằm ở việc dự án được phát triển theo mô hình Integrated Township – đại đô thị tích hợp, nơi giá trị không chỉ đến từ sản phẩm bất động sản, mà từ khả năng hình thành một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh với cư dân, tiện ích, thương mại, giáo dục, không gian xanh và lifestyle lâu dài.

Trong bối cảnh thị trường đang dần chuyển từ tư duy “mua để đầu cơ” sang “mua để sống”, những đại đô thị có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự như Izumi City đang bắt đầu được nhìn nhận như một dạng “hệ sinh thái” mới của thị trường — nơi giá trị có thể tăng trưởng cùng hạ tầng, dân cư và nhịp sống đô thị trong nhiều năm tiếp theo.

Nếu Izumi City đại diện cho làn sóng đô thị hóa mới quanh Biên Hòa – Long Thành, thì Elyse Island lại phản ánh một xu hướng khác đang nổi lên mạnh mẽ tại phía Đông TP.HCM: Nhu cầu sở hữu các "urban assets" ven sông, gắn với không gian sống sinh thái, riêng tư và kết nối nhanh với trung tâm thành phố.

Tọa lạc tại đảo Đại Phước, Nhơn Trạch, Elyse Island hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3, cầu Nhơn Trạch và xu hướng mở rộng không gian đô thị về phía Đông.

Đây không chỉ là câu chuyện của một dự án biệt thự ven sông, mà là bài toán về phong cách sống và sự dịch chuyển của tầng lớp cư dân có nhu cầu sống chất lượng cao trong chu kỳ đô thị mới.

Điều đáng chú ý là thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn mà giá trị không còn nằm ở những dự án đơn lẻ, mà ở khả năng hình thành các “urban assets” – những tài sản đô thị có thể vận hành, tăng trưởng và tạo giá trị qua nhiều chu kỳ.

Trong bối cảnh Đồng Nai đang bước vào giai đoạn tái định vị mạnh mẽ nhờ Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 hay cầu Cát Lái, những dự án như Izumi City hay Elyse Island bắt đầu được nhìn không chỉ như bất động sản đơn lẻ, mà như những “tài sản đô thị” có khả năng tăng trưởng dài hạn cùng cả một vùng phát triển mới.

Với nhiều nhà đầu tư bất động sản hiện nay, điều quan trọng không chỉ là giá bán hôm nay. Điều họ quan tâm là: Liệu nơi đó có hình thành cộng đồng cư dân thật hay không, hạ tầng có tiếp tục mở rộng hay không, dòng dân cư và dòng tiền có tiếp tục dịch chuyển về đó hay không.

Thị trường luôn có xu hướng định giá lại những tài sản nằm trên quỹ đạo tăng trưởng mới.

Với Đồng Nai, câu chuyện không còn chỉ là một địa phương lên thành phố trực thuộc Trung ương.

Đó là câu chuyện về hạ tầng, dòng vốn, dân cư và sự hình thành của một cực tăng trưởng mới của phía Nam.

Trong bối cảnh đó, những đại đô thị có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự, tạo ra hệ sinh thái sống hoàn chỉnh và đồng hành cùng quá trình phát triển của địa phương sẽ ngày càng được nhìn nhận như những tài sản đô thị dài hạn.

Và có lẽ đó cũng là lý do vì sao các dự án như Izumi City hay Elyse Island đang nhận được nhiều sự quan tâm hơn trong giai đoạn hiện nay.

Bởi giá trị của một bất động sản không chỉ nằm ở hiện tại, mà nằm ở tương lai của vùng đất mà nó đang hiện diện.