Từ 'mua để tăng giá' đến 'kiến tạo giá trị' - thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới

Trong nhiều năm, câu hỏi phổ biến nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam thường là mua ở đâu để giá tăng nhanh nhất?

Nhưng đến năm 2026, khi nhìn lại thị trường, một câu hỏi khác đang dần trở nên quan trọng hơn: Tài sản nào thực sự tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn?

Đây không đơn thuần là sự thay đổi trong cách lựa chọn sản phẩm. Đằng sau đó là những chuyển động lớn của nền kinh tế, của hạ tầng và cả tâm lý người mua nhà.

Sau một giai đoạn thị trường trải qua nhiều biến động, bất động sản Việt Nam dường như đang bước vào một chu kỳ mới, nơi giá trị sử dụng, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và tiềm năng phát triển dài hạn bắt đầu được đặt lên bàn cân nhiều hơn so với những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Hạ tầng đang tạo ra một bản đồ giá trị mới

Thị trường bất động sản Việt Nam từng chứng kiến nhiều giai đoạn mà yếu tố được quan tâm nhiều nhất là biên độ tăng giá.

Ở nhiều địa phương, giá đất có thể tăng mạnh chỉ sau vài thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng hạ tầng. Không ít quyết định đầu tư được đưa ra dựa trên niềm tin rằng sẽ có người mua lại với giá cao hơn trong tương lai.

Tuy nhiên, những biến động của thị trường trong vài năm gần đây đang khiến cách tiếp cận đó thay đổi.

Nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn tới các yếu tố nền tảng như khả năng khai thác thực tế, tốc độ hình thành dân cư, chất lượng hạ tầng kết nối hay khả năng phát triển kinh tế của khu vực.

Đối với người mua nhà, bài toán cũng không còn chỉ là sở hữu một tài sản, mà là lựa chọn một nơi có thể gắn bó lâu dài với công việc, gia đình và chất lượng sống.

Nếu nhìn vào lịch sử phát triển đô thị trên thế giới, từ Tokyo, Seoul, Thượng Hải cho đến Singapore, những bước nhảy vọt lớn nhất của thị trường bất động sản thường xuất hiện cùng với các chu kỳ đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Việt Nam hiện nay đang bước vào một giai đoạn tương tự.

Hàng nghìn kilomet cao tốc được đưa vào khai thác hoặc đang triển khai. Các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP.HCM dần hình thành. Sân bay quốc tế Long Thành, các cảng biển, hệ thống logistics và hàng loạt công trình giao thông trọng điểm đang đồng thời được thúc đẩy.

Những dự án này không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn tạo ra những cực tăng trưởng mới, làm thay đổi cách nhìn nhận về giá trị của từng khu vực.

Trong bối cảnh đó, việc đánh giá một bất động sản dựa trên giá hiện tại có thể không còn đủ. Câu hỏi quan trọng hơn là tài sản đó nằm ở đâu trong bức tranh phát triển của khu vực trong 5 đến 10 năm tới.

Nhu cầu ở thực đang trở lại trung tâm của thị trường bất động sản

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia tăng vai trò của nhóm khách hàng mua để ở. Sau nhiều năm giá nhà liên tục tăng, việc sở hữu nhà ở không chỉ là nhu cầu an cư mà còn trở thành một quyết định tài chính dài hạn đối với nhiều gia đình.

Người mua ngày nay quan tâm nhiều hơn đến chất lượng môi trường sống, trường học, y tế, không gian xanh, tiện ích cộng đồng và khả năng kết nối giao thông. Giá trị sử dụng đang dần trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị của bất động sản.

Đó cũng là lý do các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực và hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh đang nhận được sự quan tâm ngày càng lớn từ thị trường.

Một căn nhà, một lô đất hay một căn hộ có thể là bất động sản.

Nhưng trong một chu kỳ phát triển mới, điều thị trường đang tìm kiếm ngày càng nhiều hơn là những “tài sản đô thị” – những tài sản được hưởng lợi từ hạ tầng, cộng đồng cư dân, hoạt động kinh tế và hệ sinh thái dịch vụ xung quanh.

Sự khác biệt giữa hai cách tiếp cận này có thể quyết định khả năng gia tăng giá trị của tài sản trong nhiều năm tới.

Nếu trước đây nhà đầu tư thường tìm kiếm nơi có thể tăng giá nhanh nhất, thì hiện nay câu hỏi được đặt ra ngày càng nhiều là: Nơi nào đang thực sự tạo ra giá trị?

Những câu hỏi cần lời giải đáp từ thị trường bất động sản

Những chuyển động của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ đặt ra câu hỏi cho nhà đầu tư, mà còn cho cả doanh nghiệp phát triển dự án, các tổ chức tài chính và cơ quan hoạch định chính sách.

Trong bối cảnh thị trường đang tìm kiếm một động lực tăng trưởng bền vững hơn, những chủ đề như nhu cầu ở thực, khả năng tiếp cận nhà ở, vai trò của hạ tầng, cách thức định giá tài sản hay sự hình thành các đô thị tích hợp đang trở thành tâm điểm được quan tâm.

Nhằm tạo diễn đàn trao đổi đa chiều về những xu hướng này, Người Quan Sát phối hợp cùng CTCP Tập đoàn Nam Long (NLG) tổ chức hội thảo “Kiến tạo Giá trị bền vững cho thị trường bất động sản”. Hội thảo có sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, đại diện cơ quan quản lý, doanh nghiệp phát triển bất động sản và các tổ chức nghiên cứu thị trường.

Hội thảo sẽ tập trung thảo luận các vấn đề đang được thị trường quan tâm như sự dịch chuyển của dòng tiền, xu hướng ưu tiên nhu cầu ở thực, bài toán định giá lại các doanh nghiệp và dự án bất động sản trong bối cảnh mới, cũng như vai trò ngày càng lớn của các khu đô thị tích hợp trong quá trình phát triển đô thị tại Việt Nam.

Hội thảo cũng là nơi người quan tâm có thể tìm hiểu xem điều gì sẽ quyết định giá trị bất động sản trong 5-10 năm tới? Nhu cầu ở thực sẽ dẫn dắt thị trường ra sao? Những khu vực nào đang hưởng lợi thực sự từ làn sóng đầu tư hạ tầng và đâu là những tài sản có khả năng tạo ra giá trị bền vững thay vì chỉ tăng giá theo kỳ vọng?

Một giai đoạn mới của thị trường

Có thể còn quá sớm để khẳng định thị trường bất động sản Việt Nam đã bước sang một chu kỳ hoàn toàn mới.

Tuy nhiên, những thay đổi về hạ tầng, dòng vốn, nhu cầu ở thực và cách tiếp cận của người mua đang cho thấy một xu hướng rõ ràng: Từ việc tìm kiếm cơ hội tăng giá đơn thuần, thị trường đang dần chuyển sang tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo ra giá trị bền vững hơn theo thời gian.

Và đó có lẽ cũng là một trong những câu hỏi quan trọng nhất đối với cả nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà trong giai đoạn hiện nay.