NHNN 'mở van' tín dụng có chọn lọc: Lộ diện nhóm doanh nghiệp hưởng lợi từ chính sách mới

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành Công văn số 4551/NHNN-CSTT gửi tới 25 tổ chức tín dụng, cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong toàn bộ năm 2026.

Chính sách có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 đến 31/12/2026 và không đồng nghĩa với việc nới lỏng tín dụng cho toàn bộ thị trường bất động sản. Mục tiêu là tái phân bổ dòng vốn theo định hướng, ưu tiên các phân khúc phục vụ sản xuất, thu hút FDI và nhu cầu nhà ở thực, đồng thời tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng đối với bất động sản thương mại và đầu cơ.

Đây được xem là cơ chế ưu tiên phân bổ tín dụng, thay vì nới lỏng toàn diện. Các ngân hàng được khuyến khích đẩy mạnh cho vay đối với NOXH và KCN, song vẫn phải tuân thủ hạn mức tăng trưởng tín dụng chung do NHNN kiểm soát.

Theo đánh giá của Chứng khoán Mirae Asset, nhóm khu công nghiệp là đối tượng hưởng lợi rõ rệt nhất từ chính sách này. Việc loại trừ dư nợ KCN/KCX khỏi hạn mức giúp các ngân hàng tự tin hơn trong việc giải ngân vốn trung và dài hạn - yếu tố then chốt khi các dự án hạ tầng KCN có thời gian hoàn vốn dài và trước đây thường bị thu hẹp khi ngân hàng tiệm cận trần tín dụng bất động sản.

Trong bối cảnh dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển vào Việt Nam, nhu cầu đối với quỹ đất KCN sạch, hạ tầng hoàn thiện được duy trì ở mức cao, từ cả nhà đầu tư sản xuất và logistics. Chính sách mới góp phần bổ sung nguồn lực tài chính, thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng diện tích cho thuê.

Các doanh nghiệp như GVR và PHR được đánh giá hưởng lợi gián tiếp thông qua tiến độ chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp. Tuy nhiên, câu chuyện đầu tư của nhóm này vẫn phụ thuộc nhiều vào tiến độ phê duyệt pháp lý hơn là yếu tố tín dụng.

Đối với khối ngân hàng, 25 tổ chức tín dụng trong danh sách được mở rộng dư địa cho vay tại hai phân khúc ưu tiên, qua đó hỗ trợ tăng trưởng tín dụng và thu nhập lãi thuần (NII) trong năm 2026. Đây được xem là tín hiệu tích cực về định hướng điều hành, đặc biệt trong bối cảnh nhiều ngân hàng đã tiệm cận hạn mức tín dụng bất động sản từ đầu năm.

Với phân khúc nhà ở xã hội, Mirae Asset cho rằng đây là tín hiệu tích cực nhưng cần phân biệt rõ giữa các chủ thể tham gia. Do đặc thù biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài, các dự án NOXH thường không phải là ưu tiên của ngân hàng khi room tín dụng bị siết, vốn thường được phân bổ cho bất động sản thương mại cao cấp nhằm tối ưu lợi nhuận.

Việc loại trừ phần dư nợ tăng thêm của NOXH khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản giúp phân khúc này trở thành lĩnh vực ưu tiên, qua đó tạo động lực để các ngân hàng thương mại đẩy mạnh cho vay. Khi dòng vốn của chủ đầu tư được đảm bảo và giải ngân ổn định, tiến độ xây dựng sẽ được cải thiện, đồng thời kích hoạt các gói tín dụng dành cho người mua nhà - qua đó góp phần tháo gỡ nút thắt cốt lõi của thị trường NOXH.

Tuy vậy, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa doanh nghiệp phát triển NOXH thuần túy và các doanh nghiệp bất động sản đại đô thị có tích hợp một phần NOXH. Chính sách hiện tại chỉ áp dụng đối với phân khúc NOXH theo đúng định nghĩa pháp lý, không mang tính đại trà.

Ở góc độ lan tỏa, nhóm xây dựng và vật liệu xây dựng được kỳ vọng hưởng lợi gián tiếp trong nửa cuối năm 2026. Khi các dự án KCN và NOXH được thúc đẩy nhờ dòng vốn tín dụng thông thoáng hơn, nhu cầu xây lắp và vật liệu sẽ gia tăng. Tuy nhiên, đây là tác động có độ trễ, do đó nhà đầu tư cần lưu ý yếu tố thời điểm khi đánh giá cơ hội.