Ẩn số SCIC trong bài toán thâu tóm 'đất vàng' 2-4-6 Đồng Khởi của Novaland

Nhóm Novaland nắm 32,4% vốn Seaprodex

Ngày 27/12/2025, CTCP Địa ốc Ngân Hiệp công bố thông tin về việc hoàn tất mua mới hơn 30 triệu cổ phiếu SEA của Tổng CTCP Thủy sản Việt Nam (Seaprodex, sàn UPCoM). Giao dịch được thực hiện vào ngày 23/12 giúp doanh nghiệp này trở thành cổ đông lớn tại Seaprodex với tỷ lệ sở hữu 24,03% vốn. Số tiền Ngân Hiệp dự kiến chi ra để sở hữu lô cổ phần này khoảng hơn 1.200 tỷ đồng theo giá đóng cửa phiên thực hiện giao dịch.

Đáng chú ý, trong cùng ngày, CTCP Đầu tư Redwood đã mua mới hơn 10,5 triệu cổ phiếu SEA, nâng tỷ lệ sở hữu lên 8,44%, qua đó tiếp quản một ghế cổ đông lớn.

Phiên này, cổ phiếu SEA xuất hiện các giao dịch thỏa thuận sang tay gần 40,6 triệu đơn vị, giá trị gần 1.400 tỷ đồng, tương đương giá 34.360 đồng/cp, thấp hơn 24% so với giá đóng phiên.

Theo tìm hiểu, Ngân Hiệp là công ty con do Tập đoàn Novaland sở hữu 99,98% vốn, hiện là chủ đầu tư của dự án NovaWorld Ho Tram, phân kỳ Wonderland và Habana Island.

Trong khi đó, Đầu tư Redwood là kết quả của nhiều lần đổi tên, ban đầu mang tên Công ty TNHH Du lịch sinh thái Nova Cồn Ấu, được Novaland thành lập năm 2012. Các ông Bùi Thành Nhơn và Bùi Đạt Chương từng là người đại diện pháp luật của doanh nghiệp này.

Người đại diện pháp luật hiện tại của Đầu tư Redwood là ông Lý Trường An, đồng thời là Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Hướng Công Viên. Đáng chú ý, Hướng Công Viên từng là cổ đông lớn của Seaprodex nhưng đã thoái hết vốn hồi tháng 2/2024.

Liên quan tới nhóm Novaland, một công ty con khác là Nova Hospitality cũng từng là cổ đông lớn của Seaprodex sau thương vụ mua thỏa thuận hơn 17,6 triệu cổ phiếu SEA hồi đầu tháng 12/2023. Tuy nhiên, đến ngày 2/1/2024, pháp nhân này đã bán ra 18 triệu cổ phiếu SEA, hạ lượng nắm giữ từ 23,3 triệu đơn vị (tương đương 18,65% vốn) xuống còn 5,3 triệu đơn vị (tương đương 4,24% vốn), không còn là cổ đông lớn của Seaprodex.

Thời điểm đó, truyền thông đưa tin đây là thương vụ lướt sóng cổ phiếu Seaprodex của doanh nghiệp trong hệ sinh thái Novaland trong bối cảnh SEA tăng khoảng 60% chỉ trong một tháng.

Ẩn số mang tên SCIC

Nhìn tổng thể, các giao dịch mua/bán lớn của các tổ chức tại Seaprodex trong khoảng hai năm qua vừa mang dấu ấn đầu cơ, vừa cho thấy những toan tính lớn; trong đó các pháp nhân tham gia giao dịch ít nhiều đều có liên quan đến Tập đoàn Novaland.

Cần nhấn mạnh rằng Seaprodex, với gần 50 năm hình thành và phát triển, từng là “ông lớn” ngành thủy sản trước khi chứng kiến sự vươn lên của các doanh nghiệp tư nhân. Trong cơ cấu 1.250 tỷ đồng vốn điều lệ, cổ đông Nhà nước hiện nắm giữ 63% vốn. Không chỉ tham gia nuôi trồng thủy sản, cung cấp thức ăn chăn nuôi, một tài sản hữu hình tiềm năng khác của Seaprodex được các nhóm đầu tư chú ý là bất động sản - loại tài sản dễ thấy ở các doanh nghiệp gốc Nhà nước.

Dù kết quả kinh doanh từ giai đoạn 2021 đến nay chủ yếu đi ngang, doanh thu thuần 9 tháng năm 2025 đạt gần 559 tỷ đồng, lãi sau thuế khoảng 144 tỷ đồng, Seaprodex vẫn là cái tên đáng chú ý nhờ sở hữu nhiều “đất vàng”, trong đó có khu đất trụ sở chính tại số 2-4-6 Đồng Khởi, Quận 1 cũ, TP. HCM.

Trong nhiều năm qua, cơ cấu cổ đông của Seaprodex liên tục biến động: Từ Geleximco, Nova Bắc Nam 79, cổ đông cá nhân Nguyễn Văn Hùng (từng mua 19,97% vốn SEA năm 2020), đến Gelex, Red Capital, rồi S.S.G.

Trong báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025, Seaprodex ghi nhận chi phí xây dựng cơ bản dở dang là tiền mua quyền sử dụng đất tại khu đất số 2-4-6 Đồng Khởi hơn 692 tỷ đồng. Ngoài ra, tiền mua quyền sử dụng đất tại khách sạn Blue Sapphire Vũng Tàu và dự án số 2 Ngô Gia Tự (Hà Nội) lần lượt hơn 229 tỷ đồng và gần 110 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khu đất số 2-4-6 Đồng Khởi vẫn đang vướng mắc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau nhiều năm, Seaprodex vẫn chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận để triển khai dự án trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ trên khu đất này.

Thực tế, trong khoảng hai năm qua, dù xuất hiện các động thái “lướt sóng” cổ phiếu SEA, bóng dáng Novaland phía sau các pháp nhân đang ngồi ghế cổ đông lớn tại Seaprodex vẫn khá rõ nét. Với gần 32,5% vốn đang nắm giữ, nhóm Novaland hiện chỉ đứng sau cổ đông Nhà nước về tỷ lệ sở hữu tại SEA. Con số này thậm chí có thể được gia tăng khi kế hoạch thoái vốn Nhà nước tại doanh nghiệp này từng được đề cập trong những năm gần đây.

Cụ thể, Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) năm 2020 từng thông báo sẽ thoái toàn bộ hơn 63% vốn tại Seaprodex ngay trong quý III năm đó, tuy nhiên bất thành.

Với tỷ lệ sở hữu hiện nay, nhận định Novaland “lấn sân” mảng thủy sản là có cơ sở. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn về dòng tiền, pháp lý dự án và gánh nặng nợ vay, việc tập đoàn có thể trở lại mạnh mẽ ở mảng bất động sản vẫn là dấu hỏi. Do đó, “canh bạc” tham gia ngành thủy sản - vốn chịu ảnh hưởng lớn từ thuế quan và tỷ giá thời gian qua - là khá rủi ro đối với một doanh nghiệp tay ngang như Novaland.

Tuy nhiên, nếu coi đây là bước đi chờ thời nhằm hiện thực hóa câu chuyện thâu tóm Seaprodex để phát triển dự án bất động sản tại lô “đất vàng” 2-4-6 Đồng Khởi hay một số bất động sản khác thì sẽ là nhận định khả thi hơn. Bài toán này sẽ được giải khi SCIC đưa ra lịch trình cụ thể về phương án thoái toàn bộ vốn tại SEA trong thời gian tới.

Nhìn từ thương vụ trên, có thế thấy đằng sau mỗi con số kinh doanh còn là câu chuyện quyền kiểm soát và tài sản tiềm ẩn phía sau doanh nghiệp. Dòng vốn dịch chuyển, sở hữu thay đổi cho thấy cuộc chơi dài hạn xoay quanh “đất vàng” và chiến lược, không chỉ là lướt sóng cổ phiếu ngắn hạn.