Ba năm tái cấu trúc của Novaland: Từ bờ vực mất thanh khoản đến kỳ vọng hồi sinh

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - NVL) là một trong những chủ đầu tư bất động sản lớn nhất tại Việt Nam. Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lên tới hơn 10.000ha, tạo nền tảng cho chiến lược phát triển trong dài hạn.

Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2022 đánh dấu bước ngoặt lớn của thị trường bất động sản khi thanh khoản suy giảm mạnh, dòng vốn bị siết chặt và hàng loạt dự án vướng mắc pháp lý kéo dài.

Đối diện thực trạng đó, Novaland buộc phải khởi động một quá trình tái cấu trúc toàn diện. Sau gần ba năm triển khai, tại sự kiện “Công bố kế hoạch hoàn thiện đại đô thị sinh thái ven sông Aqua City” diễn ra vào tháng 11/2025, ban lãnh đạo Novaland cho biết đã cơ bản hoàn tất giai đoạn 1 của quá trình tái cấu trúc.

Các dấu mốc quan trọng trong quá trình tái cấu trúc

Nhìn lại quá trình này, từ cuối năm 2022, khi áp lực tài chính lên tới đỉnh điểm, Novaland đã làm việc với nhiều đơn vị tư vấn hàng đầu trong và ngoài nước như Deloitte, EY-Parthenon và KPMG nhằm xây dựng một giải pháp tổng thể, bao trùm từ tài chính, pháp lý đến cấu trúc vận hành.

Các động thái đầu tiên của Novaland là làm việc trực tiếp với chủ nợ để đàm phán gia hạn nghĩa vụ tài chính. Nhiều lô trái phiếu đến hạn được đề xuất kéo dài thời gian thanh toán, trong bối cảnh dòng tiền suy yếu khiến doanh nghiệp phát sinh tình trạng chậm trả gốc, lãi.

Tháng 9/2023, Novaland hoàn tất hoán đổi một phần nợ phải trả thành cổ phần tại một phân khu của dự án Aqua City, với tổng giá trị hơn 2.300 tỷ đồng.

Đến tháng 7/2024, Novaland tiếp tục đạt được thỏa thuận tái cấu trúc đối với gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD, đang niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore. Trong cùng giai đoạn, Novaland cũng đạt được sự đồng thuận của trái chủ đối với 21 lô trái phiếu phát hành từ năm 2020, qua đó tìm được đối tác để chuyển nhượng tài sản và thanh toán nợ cho trái chủ với tổng giá trị khoảng 7.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn gia hạn thành công hơn 4.000 tỷ đồng trái phiếu khác, qua đó kéo giãn đáng kể áp lực thanh khoản ngắn hạn.

Một điểm tích cực nữa với Novaland là trong giai đoạn khó khăn nhất, nhiều nhà cung cấp, nhà thầu, bên cho vay và trái chủ đã chấp nhận phương án hoán đổi nghĩa vụ thanh toán bằng các sản phẩm bất động sản.

Tới tháng 11/2024, Novaland đạt cột mốc quan trọng về pháp lý khi UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt điều chỉnh quy hoạch TP. Biên Hòa. Quyết định này đã tháo gỡ nút thắt lớn nhất của dự án Aqua City - được xem “dự án sống còn” của Novaland. Tháng 6/2025, Đồng Nai tiếp tục phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thành phần của đô thị Aqua City, gồm Khu đô thị Aqua City và Khu đô thị Aqua Waterfront City, qua đó tạo cơ sở để tái khởi động các dự án trọng điểm này.

Cuối năm 2025, Novaland tiếp tục đạt bước tiến mới trong việc cơ cấu các khoản nợ. Theo đó, công ty đã phát hành hơn 163,6 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ cho hai cổ đông lớn là NovaGroup và Diamond Properties, với tổng giá trị nợ được hoán đổi hơn 2.577 tỷ đồng. Cùng thời điểm, Novaland cũng phê duyệt kế hoạch phát hành cổ phiếu để chuyển đổi một phần lô trái phiếu quốc tế trị giá 335 triệu USD. Cụ thể, 133 trái phiếu được chuyển đổi với tổng giá trị khoảng 747 tỷ đồng. Đợt chuyển đổi này ghi nhận sự tham gia của bốn nhà đầu tư nước ngoài, với tổng số cổ phiếu phát hành hơn 20,7 triệu đơn vị.

Bên cạnh việc giải tỏa áp lực nợ, các thương vụ trên còn giúp nâng tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông lớn liên quan ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch HĐQT Novaland lên mức gần 40%.

Kết quả kinh doanh chưa cải thiện, áp lực trả nợ còn lớn

Dù quá trình tái cấu trúc đã ghi nhận nhiều kết quả tích cực, tình hình kinh doanh của Novaland vẫn chưa cho thấy tín hiệu phục hồi. Sau nhiều năm duy trì mức lợi nhuận hàng nghìn tỷ đồng ở giai đoạn trước, kết quả kinh doanh của Novaland lao dốc mạnh từ năm 2023. Lợi nhuận sau thuế cả năm chỉ còn 485 tỷ đồng, giảm tới gần 80% so với năm 2022.

Sang năm 2024, doanh thu có phần khởi sắc khi đạt 9.080 tỷ đồng, tăng hơn 90% so với năm trước. Tuy nhiên, mức tăng này không đủ bù đắp cho giá vốn hàng bán và các chi phí phát sinh, khiến Novaland ghi nhận khoản lỗ ròng lên tới 4.394 tỷ đồng. Đây cũng đánh dấu mức lỗ lớn nhất kể từ khi doanh nghiệp niêm yết.

Bước sang năm 2025, tình hình kinh doanh vẫn chưa cho thấy sự phục hồi rõ rệt. Lũy kế 9 tháng đầu năm, Novaland đạt doanh thu 5.398 tỷ đồng nhưng tiếp tục lỗ hơn 1.820 tỷ đồng.

Ở góc độ bảng cân đối kế toán, sau thời gian tái cơ cấu, quy mô nợ phải trả của Novaland đã có dấu hiệu thu hẹp. Tổng nợ phải trả giảm từ mức hơn 211.000 tỷ đồng vào đầu năm 2023 xuống khoảng 188.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý III/2025.

Tuy nhiên, dư nợ vay của Novaland tại cuối quý III/2025 vẫn ở mức trên 64.000 tỷ đồng, cao nhất kể từ năm 2023. Từ đầu năm 2024 đến cuối quý III/2025, nợ vay ngắn hạn có xu hướng giảm từ khoảng 35.000 tỷ đồng xuống còn gần 32.000 tỷ đồng, trong khi nợ vay dài hạn lại tăng mạnh từ hơn 23.000 tỷ đồng lên khoảng 32.000 tỷ đồng.

Sự dịch chuyển này giúp Novaland phần nào kéo giãn được áp lực trả nợ trong ngắn hạn. Dù vậy, rủi ro thanh khoản của doanh nghiệp vẫn hiện hữu và phụ thuộc lớn vào khả năng bán hàng, tiến độ triển khai dự án và diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Sau cơn bĩ cực, Novaland sẽ đi về đâu?

Sau giai đoạn tái cơ cấu kéo dài, câu hỏi lớn nhất đặt ra với Novaland là triển vọng kinh doanh trong những năm tới sẽ ra sao?

Theo đánh giá của Chứng khoán Vietcap, doanh số bán bất động sản của Novaland trong năm 2025 nhiều khả năng vẫn ở mức khiêm tốn, do doanh nghiệp ưu tiên nguồn lực cho việc hoàn thiện pháp lý, tái khởi động thi công và bàn giao các dự án trọng điểm. Sự phục hồi rõ nét của hoạt động bán hàng được kỳ vọng sẽ bắt đầu từ năm 2026.

Vietcap ước tính tổng doanh số bán bất động sản của Novaland trong giai đoạn 2026-2027 có thể đạt khoảng 42.600 tỷ đồng, với động lực chủ yếu đến từ ba dự án trụ cột gồm Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram. Tính đến cuối quý II/2025, tổng giá trị sản phẩm đã giới thiệu ra thị trường trong các giai đoạn trước (backlog) của Novaland ước đạt khoảng 228.000 tỷ đồng. Trong cơ cấu này, Aqua City chiếm 48%, NovaWorld Phan Thiet chiếm 26%, NovaWorld Ho Tram chiếm 10%, phần còn lại là các dự án tại TP.HCM.

Trên cơ sở đó, Vietcap kỳ vọng Novaland có thể thu hồi dần khoảng 100.000 tỷ đồng dòng tiền từ nay đến năm 2029, nếu tiến độ triển khai và bán hàng diễn ra đúng kế hoạch.

Trong khi đó, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng giai đoạn 2027-2028 sẽ là điểm rơi quan trọng trong chu kỳ tăng trưởng mới của Novaland. Riêng năm 2027, tổng số sản phẩm bàn giao dự kiến đạt gần 18.000 căn, doanh được dự báo có thể đạt hơn 226.000 tỷ đồng. Sang năm 2028, Novaland tiếp tục đẩy mạnh bàn giao khoảng 8.500 căn, với sự đóng góp đáng kể của Aqua City và NovaWorld Phan Thiet, qua đó doanh thu ước đạt khoảng 117.500 tỷ đồng.

Về nguồn vốn, theo chia sẻ từ doanh nghiệp, các ngân hàng trong nước đã bắt đầu cấp tín dụng trở lại cho những dự án có pháp lý đầy đủ và tiến độ triển khai khả thi. Song song đó, nguồn vốn quốc tế tiếp tục đóng vai trò hỗ trợ thông qua các chương trình tái cấu trúc, gia hạn và điều chỉnh điều kiện vay, giúp Novaland duy trì “đường băng” tài chính trong giai đoạn phục hồi.