Bất động sản 2026: Thị trường hết sốt, bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh

Hạ tầng chiến lược là yếu tố mở rộng dư địa

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh quan trọng.

Năm 2026 được xem là giai đoạn tái định hình không chỉ về cơ cấu sản phẩm hay mặt bằng giá, mà còn thay đổi cả kỳ vọng và tư duy của người tham gia thị trường.

Một trong những động lực lớn nhất của thị trường hiện nay đến từ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đang diễn ra rõ nét hơn bao giờ hết. Theo bà Hoài An, hạ tầng chiến lược chính là yếu tố mở rộng dư địa phát triển cho các đô thị vệ tinh.

Tại Hà Nội, hàng loạt dự án như Vành đai 3.5, Vành đai 4, hệ thống cầu vượt sông Hồng và các tuyến metro đang tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản vùng ven. Trong khi đó, tại TP.HCM, các công trình như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài hay mạng lưới cao tốc miền Tây cũng đang góp phần định hình các cực tăng trưởng mới.

Không chỉ hai đô thị lớn, xu hướng mở rộng còn lan sang nhiều địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng ở phía Bắc hay Bình Dương, Long An, Đồng Nai ở phía Nam. Điều này phản ánh chiến lược phát triển dài hạn của các chủ đầu tư khi nguồn cung mới ngày càng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm.

Bên cạnh hạ tầng, khung pháp lý cũng đang dần được hoàn thiện và trở thành yếu tố quan trọng giúp thị trường bước vào giai đoạn ổn định hơn. Sau thời gian điều chỉnh từ năm 2022-2023, các bộ luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã bắt đầu đi vào thực thi. Theo bà Hoài An, năm 2026 được kỳ vọng sẽ là thời điểm nhiều dự án hoàn tất pháp lý sau thời gian chuẩn bị kéo dài, từ đó giúp gia tăng nguồn cung “sạch”, minh bạch và bài bản hơn về quy hoạch.

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 dù mới triển khai khoảng hai năm nhưng tiếp tục được đề xuất sửa đổi để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tế. Điều này cho thấy quá trình hoàn thiện pháp lý đang được thực hiện theo hướng linh hoạt, liên tục thích ứng với yêu cầu mới của thị trường.

Ở góc độ nhu cầu, bà Nguyễn Hoài An cho rằng cầu ở thực vẫn là nền tảng quan trọng nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Quá trình đô thị hóa nhanh tại Hà Nội và TP.HCM, cùng làn sóng dịch chuyển lao động chất lượng cao tới các đô thị lớn tiếp tục tạo ra nhu cầu nhà ở thực chất và có tính tích lũy lâu dài.

Cơ cấu dân số trẻ, đặc biệt nhóm tuổi từ 25-40 đang bước vào giai đoạn lập gia đình và mua nhà lần đầu, tiếp tục là động lực quan trọng cho thị trường. Song song đó, bất động sản vẫn được nhiều người Việt xem là kênh tích lũy tài sản an toàn và ưu tiên hàng đầu, nhất là trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, trái phiếu hay vàng còn biến động mạnh.

Ngoài nhu cầu trong nước, dòng vốn FDI và sự phục hồi của du lịch cũng đang tạo thêm nhu cầu đối với phân khúc nhà ở cao cấp và căn hộ dịch vụ dành cho người nước ngoài. Theo số liệu quý I/2026, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 6,76 triệu lượt, mức cao nhất từ trước tới nay. Việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở và đơn giản hóa thủ tục thị thực cũng đang giúp thị trường bất động sản dành cho người nước ngoài trở nên hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên, theo bà Hoài An, thị trường hiện cũng bắt đầu xuất hiện những “cơn gió ngược” sau giai đoạn tăng nóng. Một trong những áp lực lớn nhất đến từ tín dụng và lãi suất. Sau thời kỳ lãi suất thấp hỗ trợ sức mua vào cuối năm 2024, mặt bằng lãi suất cho vay hiện đã tăng trở lại. Nhiều chương trình ưu đãi lãi suất cố định trước đây cũng dần kết thúc, khiến người mua nhà phải chuyển sang mức lãi suất thả nổi cao hơn.

Ở góc độ vĩ mô, mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 được Ngân hàng Nhà nước đặt ở mức 15%, thấp hơn đáng kể so với mức 19% của năm 2025. Việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng cùng mặt bằng lãi suất cao hơn đang ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng tiếp cận vốn của cả người mua nhà và chủ đầu tư.

Tín hiệu điều chỉnh đã thể hiện khá rõ tại thị trường căn hộ Hà Nội. Sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài từ cuối năm 2024, đến cuối quý IV/2025, số lượng dự án tiếp tục tăng giá cùng biên độ tăng đã giảm đáng kể. Quý I/2026, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 62 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với cuối năm trước.

Đáng chú ý, hơn một nửa số dự án trên thị trường thứ cấp ghi nhận giá chào bán giảm hoặc không đổi, trong khi ở bốn quý trước đó, tỷ lệ dự án giảm giá chỉ dưới 5%. Theo bà Hoài An, thị trường đang chuyển từ trạng thái hưng phấn mang tính FOMO sang giai đoạn thận trọng và chọn lọc hơn. Áp lực lãi suất tăng khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực buộc phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền và khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, những yếu tố bất ổn của kinh tế toàn cầu, căng thẳng địa chính trị và rào cản thương mại cũng khiến tâm lý “quan sát và chờ đợi” xuất hiện ngày càng rõ nét trên thị trường.

Một áp lực khác đến từ mặt bằng giá bất động sản hiện nay. Tại Hà Nội, giai đoạn 2018-2019, giá căn hộ sơ cấp phổ biến ở mức 30-50 triệu đồng/m2, nhưng hiện phần lớn nguồn cung mới đã vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Riêng trong quý I/2026, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào có giá dưới mức này.

Tại TP.HCM, cơ cấu nguồn cung cũng thay đổi mạnh khi phân khúc căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2 ngày càng thu hẹp, nhường chỗ cho các sản phẩm cao cấp và hạng sang. Từ năm 2024, phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 tăng trưởng mạnh về quy mô. Dù vậy, sau quá trình sáp nhập hành chính, phân khúc giá thấp hơn bắt đầu xuất hiện trở lại ở các khu vực vệ tinh như Bình Dương hay Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo bà Hoài An, mặt bằng giá hiện tại đang tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả của người mua ở thực, đặc biệt là nhóm gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu. Khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà và tăng trưởng thu nhập ngày càng nới rộng, khiến áp lực sở hữu nhà ở trở nên lớn hơn.

Thực tế này đang tạo ra hai xu hướng tâm lý trái chiều trên thị trường. Một bộ phận chấp nhận vay vốn nhiều hơn hoặc dịch chuyển ra xa trung tâm vì lo ngại giá tiếp tục tăng, trong khi nhóm còn lại lựa chọn tiếp tục quan sát và chờ tín hiệu điều chỉnh rõ ràng hơn từ thị trường và chính sách.

Nguồn cung mới sẽ tập trung mạnh vào dự án quy mô lớn

Theo dự báo của CBRE, từ năm 2026, nguồn cung mới sẽ tập trung mạnh vào các dự án đại đô thị quy mô lớn. Trong giai đoạn 2026-2030, khoảng 15 dự án có quy mô từ 200-10.000 ha tại miền Bắc và miền Nam có thể cung ứng từ 300.000-400.000 căn nhà ở.

Đây được xem là bước chuyển lớn trong mô hình phát triển nguồn cung của thị trường bất động sản Việt Nam. Cấu trúc thị trường sẽ phân hóa rõ thành hai nhóm: nhóm dự án nội đô hưởng lợi từ quỹ đất khan hiếm và lợi thế vị trí; nhóm dự án vùng ven phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ hạ tầng và kỳ vọng tăng giá.

Theo bà Nguyễn Hoài An, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ không còn đồng đều như giai đoạn tăng nóng trước đây mà vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Những yếu tố như giá bán, lãi suất, chất lượng sản phẩm, tốc độ tăng thu nhập và hạ tầng kết nối sẽ quyết định khả năng thanh khoản của từng dự án.

Chu kỳ mới của thị trường cũng cho thấy sự thay đổi trong tư duy phát triển bất động sản. Các dự án không chỉ mở rộng về quy mô mà còn được đầu tư sâu hơn vào chất lượng sống, hệ thống tiện ích và trải nghiệm cư dân. Xu hướng đại đô thị tích hợp đang dần trở thành mô hình chủ đạo tại Hà Nội và TP.HCM khi các chủ đầu tư hướng tới việc xây dựng hệ sinh thái đồng bộ thay vì chỉ cung cấp không gian ở đơn thuần.

Theo bà Hoài An, năm 2026 có thể trở thành giai đoạn thị trường bất động sản vận hành theo hướng trưởng thành và ổn định hơn. Thay vì chạy theo biến động ngắn hạn hay tâm lý đám đông, cả người mua và nhà đầu tư đang dần chuyển sang tư duy dài hạn, dựa trên dữ liệu thực tế về pháp lý, quy hoạch và khả năng khai thác sử dụng của sản phẩm.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn tự điều chỉnh, những nhà đầu tư có nguồn vốn ổn định, chiến lược dài hạn và khả năng phân tích thông tin tốt sẽ có nhiều lợi thế hơn so với nhóm đầu tư theo tâm lý FOMO như trước đây.