Bất động sản phía Nam vào tầm ngắm đầu tư, quỹ đất sạch trở thành tiêu chí sàng lọc

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản phía Nam đang bắt đầu xuất hiện những tín hiệu được giới đầu tư theo dõi sát sao hơn.

Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, dòng tiền lần này không còn chạy theo những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn 'trên giấy', mà tập trung nhiều hơn vào các chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai dự án trong ngắn hạn.

Quỹ đất sạch trở thành tiêu chí sàng lọc mới của dòng tiền

Sự dịch chuyển này cho thấy cách nhà đầu tư nhìn nhận doanh nghiệp bất động sản đang thay đổi. Thay vì ưu tiên quy mô quỹ đất “đếm bằng hecta”, thị trường ngày càng chú trọng đến tính sẵn sàng triển khai của dự án – yếu tố quyết định khả năng chuyển hóa quỹ đất thành sản phẩm và dòng tiền trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn khan hiếm.

Trong vài năm trở lại đây, loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 TP. HCM, sân bay Long Thành hay các tuyến cao tốc kết nối liên vùng đang bước vào giai đoạn triển khai rõ nét hơn.

Hạ tầng không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị, mà còn tạo ra áp lực phải “lọc” lại những doanh nghiệp thực sự sẵn sàng triển khai dự án, thay vì chỉ nắm giữ đất chờ thời.

Trong bối cảnh đó, phía Nam hội tụ đồng thời áp lực nguồn cung và kỳ vọng hạ tầng, khiến giá trị của những quỹ đất có thể đưa vào phát triển ngay được giới đầu tư “soi kỹ” hơn bao giờ hết. Đây là nhóm tài sản có khả năng chuyển hóa thành sản phẩm và dòng tiền.

Các chủ đầu tư có quỹ đất sạch, dù quy mô không quá lớn, lại được đánh giá cao hơn nhờ khả năng “làm thật, bán thật”.

Sự thay đổi này dần trở thành yếu tố quyết định để dòng tiền lựa chọn và ở lại.

Dưới lăng kính quỹ đất sạch, thị trường đang gọi tên ai?

Theo VCBS, nguồn cung bất động sản nhà ở trong năm 2026 được dự báo sẽ gia tăng đáng kể, nhờ hành lang pháp lý được tái định hình trong năm 2025. Việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý giúp khơi thông nguồn lực cho doanh nghiệp, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận vốn tín dụng và huy động trái phiếu – hai yếu tố then chốt từng gây “tắc nghẽn” cho thị trường trong giai đoạn trước.

Trong quá trình sàng lọc lại cổ phiếu bất động sản phía Nam, thị trường bắt đầu nhắc đến nhiều hơn những doanh nghiệp đã có dự án triển khai thực tế và quỹ đất rõ ràng về pháp lý.

Trong bối cảnh đó, Nam Long (NLG) là một trong những cái tên thường được đề cập, với quỹ đất sạch tập trung tại những vùng có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng bắt đầu đồng bộ như Long An, Đồng Nai, TP.HCM và Cần Thơ. Trong số đó có những dự án quy mô lớn như Waterpoint Township (khoảng 355ha tại Long An) và Izumi City (khoảng 170ha tại Đồng Nai). Hệ thống quỹ đất này đã tạo nền tảng cho Nam Long phát triển các khu đô thị tích hợp thay vì chỉ tập trung vào các lô phân lẻ, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường khi điều kiện pháp lý và hạ tầng cho phép.

Không chỉ dừng lại ở quy mô, các dự án của Nam Long còn trải rộng trên nhiều phân khúc, từ các khu đô thị lớn như Waterpoint, Mizuki Park và Akari City đến các giai đoạn phát triển tiếp theo như Nam Long II Central Lake tại Cần Thơ.

Theo thống kê, đến cuối năm 2025, Nam Long có 9 dự án đủ điều kiện triển khai và bán hàng, tập trung chủ yếu tại TP. HCM và các vùng lân cận. Đây được xem là nền tảng quan trọng để doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch kinh doanh giai đoạn tới.

Nhờ đó, công ty có thể linh hoạt tiếp cận nhu cầu thị trường ở nhiều đô thị vệ tinh phía Nam, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng kết nối liên vùng — như các tuyến cao tốc và vành đai — đang dần hoàn thiện.

Những yếu tố này giải thích vì sao, trong câu chuyện quỹ đất sạch, Nam Long xuất hiện khá thường xuyên trong các phân tích thị trường hiện nay — không chỉ bởi quy mô, mà bởi khả năng đưa quỹ đất đó vào khai thác trong thực tế khi điều kiện thị trường phục hồi.

Trong triển vọng tài chính, Nam Long cũng công bố kế hoạch tập trung vào hoạt động bán hàng và bàn giao các sản phẩm ở những dự án đang triển khai; đồng thời tiếp tục mở rộng quỹ đất tại các địa phương có tiềm năng phát triển cao.

Một trường hợp khác là Khang Điền (KDH), doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tập trung chủ yếu tại TP.HCM. Dù quy mô không quá lớn, các dự án của Khang Điền được thị trường đánh giá cao về mức độ hoàn chỉnh pháp lý, khiến doanh nghiệp này thường được xem như một “chuẩn mực” về triển khai dự án trong bối cảnh nguồn cung mới tại TP.HCM còn hạn chế.

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp như Phát Đạt (PDR) vẫn được đặt trong diện theo dõi chọn lọc. Một số dự án phía Nam của doanh nghiệp này đã xử lý xong các vướng mắc pháp lý. Câu chuyện quỹ đất sạch của Phát Đạt hiện đang được đặt trong bối cảnh tái cấu trúc tài chính đang diễn ra, thay vì chỉ nhìn vào danh mục dự án.

Khi quỹ đất sạch đi vào định giá cổ phiếu bất động sản phía Nam

Sự thay đổi trong cách nhìn nhận quỹ đất không chỉ diễn ra trên thị trường địa ốc, mà còn phản ánh khá rõ trên thị trường chứng khoán. Sau giai đoạn điều chỉnh sâu, cổ phiếu bất động sản phía Nam không còn được định giá dựa trên kỳ vọng mở rộng quỹ đất trong tương lai xa, mà ngày càng gắn với khả năng hiện thực hóa dự án và dòng tiền trong ngắn hạn.

Thực tế cho thấy, nhà đầu tư đang đặt ra những câu hỏi cụ thể hơn khi tiếp cận cổ phiếu bất động sản. Thay vì quan tâm doanh nghiệp sở hữu bao nhiêu hecta đất, thị trường chú ý nhiều hơn đến việc quỹ đất đó đã giải phóng mặt bằng đến đâu, pháp lý hoàn tất ở mức nào và liệu dự án có thể mở bán trong vòng 12–24 tháng hay không.

Những doanh nghiệp đáp ứng được các tiêu chí này thường có diễn biến giá cổ phiếu ổn định hơn, hoặc hồi phục sớm hơn so với mặt bằng chung. Cổ phiếu NLG của Nam Long là một ví dụ.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu NLG của Nam Long đang có nhiều chuyển biến tích cực. Thanh khoản tăng mạnh với hàng triệu cổ phiếu khớp lệnh mỗi phiên. Đặc biệt, xuất hiện chuỗi dài những phiên khối ngoại mua ròng liên tiếp cho thấy sức hút của NLG không chỉ với nhà đầu tư trong nước mà còn ở cả nước ngoài.

VCBS cho rằng cổ phiếu NLG có thể đạt mức giá kỳ vọng 35.770 đồng, tiềm năng sinh lời 14% so với thị giá hiện tại.

Song song với sức hút của giá cổ phiếu, các chuyên gia cũng đánh giá cao tiềm năng của các doanh nghiệp 'ôm' quỹ đất sạch lớn. Điển hình, VCBS dự báo năm 2026 Nam Long đạt 7.043 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 10% so với năm 2025. Lợi nhuận sau thuế được kỳ vọng tăng mạnh 24%, lên mức 1.453 tỷ đồng – phản ánh rõ sự cải thiện cả về doanh số lẫn hiệu quả kinh doanh.

Nhìn tổng thể, bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn sàng lọc mới, trong đó quỹ đất sạch dần trở thành tiêu chí quan trọng để nhà đầu tư đánh giá doanh nghiệp.

Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa quỹ đất vẫn sẽ là yếu tố quyết định, thay vì chỉ dừng lại ở quy mô hay danh mục dự án trên giấy.