Cá nhân cho thuê nhiều nhà: Khai thuế 1 lần hay 2 lần để tối ưu mức trừ 500 triệu đồng?

Chỉ được trừ tối đa 500 triệu đồng mỗi năm

Theo Điều 4 của Nghị định 68, cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.

Cụ thể, nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, người nộp thuế được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê do cá nhân lựa chọn.

Tuy nhiên, tổng mức giảm trừ tối đa không vượt quá 500 triệu đồng trong một năm, áp dụng cho toàn bộ các hợp đồng cho thuê bất động sản của cá nhân đó.

Trường hợp hợp đồng cho thuê được lựa chọn chưa sử dụng hết mức giảm trừ này, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê khác để được trừ tiếp, cho đến khi đủ 500 triệu đồng.

Đối với các hợp đồng cho thuê có thỏa thuận bên đi thuê khai và nộp thuế thay, cá nhân cho thuê và bên thuê phải ghi rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay thuế, đồng thời xác định cụ thể số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Nếu hợp đồng có quy định khai thay, nộp thay nhưng mức giảm trừ vẫn chưa đạt 500 triệu đồng, cá nhân cho thuê vẫn được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để tính phần giảm trừ còn lại.

Doanh thu tính thuế được xác định theo hợp đồng thuê

Theo Điều 5 của Nghị định 68, doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản được xác định là số tiền bên thuê trả theo từng kỳ thanh toán ghi trong hợp đồng thuê.

Trong trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu để tính thu nhập chịu thuế có thể được phân bổ cho từng năm theo thời gian thuê hoặc được xác định theo doanh thu nhận một lần, tùy theo cách xác định trong hợp đồng.

Bên cạnh đó, các hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cần lưu ý các ngưỡng doanh thu quan trọng gồm: 500 triệu đồng/năm; 1 tỷ đồng/năm; trên 3 tỷ đồng/năm

Đây là những mốc doanh thu liên quan đến nghĩa vụ kê khai thuế và việc áp dụng hóa đơn điện tử theo quy định.

Cá nhân có thể khai thuế 1 lần hoặc 2 lần mỗi năm

Khoản 2 Điều 8 của Nghị định 68 quy định nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Theo đó, nếu cá nhân trực tiếp khai thuế, người cho thuê có thể lựa chọn một trong hai phương án:

-Khai thuế 2 lần trong năm: Lần thứ nhất chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế; lần thứ hai chậm nhất ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.

-Khai thuế 1 lần theo năm: Hạn nộp hồ sơ chậm nhất ngày 31/1 của năm tiếp theo.

Trong trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và trong hợp đồng có thỏa thuận tổ chức thuê sẽ khai và nộp thuế thay, tổ chức sẽ thực hiện nghĩa vụ này cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Ngược lại, nếu cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản, người cho thuê phải trực tiếp thực hiện việc khai thuế theo quy định.

Việc ban hành Nghị định 68 được đánh giá nhằm chuẩn hóa cách tính thuế, minh bạch doanh thu và siết quản lý đối với hoạt động cho thuê tài sản, trong bối cảnh thị trường cho thuê bất động sản ngày càng phát triển và có quy mô lớn hơn.