CEO AFA Capital cảnh báo: Cố giữ tài sản trong chu kỳ tiền đắt, lãi suất cao là tự đẩy mình vào rủi ro

Bước sang năm 2026, mặt bằng lãi suất huy động đã chính thức quay lại vùng 7% đến 8% mỗi năm, thậm chí có những thời điểm vọt lên cao hơn.

Đây là tín hiệu rõ ràng nhất cho thấy kỷ nguyên "tiền rẻ" với dòng vốn dễ tiếp cận đã khép lại, nhường chỗ cho một chu kỳ mà chi phí vốn trở nên đắt đỏ và các quyết định tài chính đòi hỏi sự kỷ luật khắt khe. Trong bối cảnh này, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư đang phải đối mặt với thực tế "bẫy nợ vay", đặc biệt là những người đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà trong giai đoạn trước và hiện đang bước vào thời điểm kết thúc thời gian ân hạn nợ gốc.

Nhìn lại giai đoạn từ năm 2020 đến 2021, khi lãi suất ở mức thấp kỷ lục, nhiều cá nhân đã tận dụng các chính sách kích cầu để vay vốn với tỷ lệ lên đến 70% hoặc thậm chí 80% giá trị tài sản để đầu cơ vào các phân khúc bất động sản, đặc biệt là đất nền tỉnh lẻ.

Tuy nhiên, theo nhận định được CEO Nguyễn Minh Tuấn (AFA Capital) đưa ra trong talkshow "Lãi Suất 8%: Ai mang tư duy tiền rẻ vào vàng và bất động sản năm 2026 sẽ trả giá đắt", sai lầm lớn nhất của các nhà đầu tư này không chỉ nằm ở việc chọn sai phân khúc mà còn là việc mang tư duy của một chu kỳ tiền rẻ để bước vào một chu kỳ tiền đắt.

Khi thời gian ân hạn nợ gốc kết thúc, áp lực tài chính không còn dừng lại ở việc trả lãi vay mà nhà đầu tư phải đối mặt với gánh nặng trả cả gốc lẫn lãi hàng tháng trong điều kiện mặt bằng lãi suất đã tăng cao đáng kể.

Ông Nguyễn Minh Tuấn phân tích rằng lãi suất là yếu tố quan trọng nhất đối với những người sử dụng nợ vay để đầu tư. Khi lãi suất huy động tăng lên mức 7-8%, lãi suất cho vay thực tế thường sẽ neo ở mức rất cao, khiến dòng tiền của nhà đầu tư bị bóp nghẹt nếu không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng.

Nhiều người hiện vẫn đang phải gánh những khoản vay cũ với lãi suất thả nổi dao động từ 11% đến 12%, trong khi thu nhập thực tế của người dân lại không có sự tăng trưởng tương xứng, thậm chí có xu hướng đi ngang do cấu trúc nền kinh tế còn phụ thuộc nhiều vào khu vực FDI.

Việc chi phí đi vay tăng lên không chỉ là một con số phần trăm đơn thuần; ông Tuấn chỉ ra rằng nếu lãi suất vay tăng từ 10% lên 11%, thực tế chi phí lãi vay đã tăng thêm và nếu cộng thêm phần nợ gốc phải trả sau khi hết ân hạn, số tiền thực chi hàng tháng của nhà đầu tư có thể vọt lên thêm vài chục phần trăm, gây ra những cú sốc tài chính khó mà cân đối.

Đặc biệt, phân khúc đất nền tỉnh lẻ đang trở thành tâm điểm của đợt thanh lọc này do tính chất là loại tài sản không tạo ra dòng tiền ngay lập tức cho nhà đầu tư.

Khác với chung cư - nơi chủ sở hữu có thể ở hoặc cho thuê để trang trải một phần chi phí vay, đất nền thường chỉ mang giá trị kỳ vọng tăng giá. Khi thị trường không còn sôi động và thanh khoản bị tắc nghẽn, việc vừa phải gánh nợ vay vừa nắm giữ một tài sản "đứng hình" khiến rủi ro bị nhân lên gấp bội.

Ông Tuấn nhận định rằng những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm quản trị dòng tiền sẽ buộc phải cắt lỗ để bảo toàn sự an toàn tài chính cho gia đình mình, bởi nếu không chủ động xử lý, các đơn vị cho vay cũng sẽ buộc phải thực hiện thu hồi tài sản đảm bảo khi khả năng thanh toán bị mất kiểm soát.

Để tránh rơi vào cảnh "mất trắng" thành quả sau nhiều năm tích lũy, chuyên gia Nguyễn Minh Tuấn đưa ra một nguyên tắc quản trị dòng tiền cốt yếu mang tên "quy tắc 30%".

Theo đó, tổng chi phí trả lãi vay và tiền gốc hàng tháng cho các khoản đầu tư bất động sản không nên vượt quá 30% tổng dòng tiền thu nhập của cá nhân hoặc gia đình. Ông nhấn mạnh rằng đây là "ngưỡng chịu đựng" an toàn để nhà đầu tư có thể duy trì cuộc sống bình thường và đối phó với những biến động bất ngờ của thị trường mà không bị rơi vào áp lực tâm lý quá lớn.

Tuy nhiên, thực tế tại thị trường Việt Nam hiện nay, do ảnh hưởng từ "hiệu ứng giàu có" ảo trong giai đoạn giá tài sản tăng nóng, nhiều người vẫn đang cố gắng gồng gánh những khoản nợ vượt quá 50% thu nhập, đẩy bản thân vào thế cực kỳ nguy hiểm khi các biến số vĩ mô như tỷ giá và lạm phát vẫn còn nhiều bất ổn.

Một rào cản tâm lý khác khiến nhà đầu tư chậm trễ trong việc thoát hàng là tâm lý hy vọng vào một kịch bản lãi suất sẽ sớm quay lại mức thấp như thời đại dịch.

Tuy nhiên, ông Tuấn cảnh báo rằng bối cảnh năm 2026 rất khác với giai đoạn Covid-19; hiện tại Việt Nam đang ưu tiên mục tiêu tăng trưởng GDP bền vững đi đôi với kiểm soát lạm phát, do đó dư địa điều hành chính sách tiền tệ để giảm sâu lãi suất là rất mỏng. Việc kiên trì giữ lại những tài sản thua lỗ và không có dòng tiền trong khi nợ gốc bủa vây chỉ khiến nhà đầu tư lún sâu hơn vào bẫy nợ.

Theo ông, khi mức lỗ trên tài sản đã chạm ngưỡng 30% - tương đương với việc mất toàn bộ phần vốn tự có nếu sử dụng đòn bẩy lớn - nhà đầu tư cần nghiêm túc xem xét việc giảm bớt rủi ro bằng cách bán bớt tài sản để cứu vãn dòng tiền.

Lời khuyên của CEO Nguyễn Minh Tuấn dành cho các nhà đầu tư cá nhân là hãy tập trung vào những gì mình có thể kiểm soát được: kiểm soát mức tích lũy hàng tháng, hiểu rõ sản phẩm mình đang đầu tư và kiên định với một danh mục đa dạng thay vì "bỏ trứng vào một giỏ" bằng nợ vay.

Đầu tư hiệu quả không phải là việc cố gắng mua ở đáy và bán ở đỉnh một cách may rủi, mà là khả năng quản trị rủi ro để tồn tại qua các chu kỳ biến động.