Chính phủ cho phép xử lý đặc thù với các dự án cấp sổ đỏ sai quy định

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 147 hướng dẫn thực hiện cơ chế đặc thù tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài theo Nghị quyết 29/2026. Một trong những nội dung đáng chú ý là cơ chế xử lý đối với các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) không đúng quy định trước ngày 1/8/2024.

Theo quy định mới, Sở Xây dựng sẽ rà soát mức độ phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch nông thôn hiện hành. Trên cơ sở đó, cơ quan này sẽ tham mưu để UBND cấp tỉnh xem xét điều chỉnh mục đích hoặc thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận đã cấp trước đó.

Đáng chú ý, phần diện tích đất được điều chỉnh sẽ không phải thực hiện lại thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất, qua đó giúp rút ngắn thời gian xử lý cho các dự án đang bị ách tắc pháp lý.

Liên quan đến nghĩa vụ tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ xác định lại giá đất tại thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành quyết định điều chỉnh giấy chứng nhận. Cơ quan thuế sau đó sẽ tính bổ sung tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp.

Doanh nghiệp sẽ phải nộp khoản chênh lệch giữa nghĩa vụ tài chính theo mục đích sử dụng đất mới và cũ. Tuy nhiên, trường hợp số tiền đã nộp trước đây cao hơn mức phải nộp theo tính toán mới thì phần chênh lệch sẽ không được hoàn trả.

Để đảm bảo công khai, minh bạch, danh sách các dự án thuộc diện xử lý sẽ được công bố công khai 3 lần trên các phương tiện thông tin đại chúng, mỗi lần cách nhau 30 ngày. Đồng thời, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cập nhật toàn bộ thông tin điều chỉnh vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Đối với các dự án có giấy chứng nhận đang được thế chấp tại ngân hàng, quá trình cấp đổi phải có sự giám sát của ba bên gồm Văn phòng Đăng ký đất đai, người sử dụng đất và ngân hàng nhằm đảm bảo quyền lợi liên quan.

Theo quy định, cơ chế đặc thù này sẽ có hiệu lực trong vòng 5 năm, đến tháng 5/2031. Các trường hợp đang xử lý dở dang trước thời điểm này vẫn tiếp tục được áp dụng cơ chế để hoàn tất việc tháo gỡ.

Chính sách mới được ban hành trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản, khu đô thị, du lịch nghỉ dưỡng… bị đình trệ nhiều năm do các sai phạm đất đai phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Nhiều dự án đã xây dựng, bán cho người dân hoặc thế chấp ngân hàng nhưng sau thanh tra mới phát hiện sai phạm trong giao đất, lựa chọn nhà đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận.

Trước đó, đầu tháng 5, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 29/2026, lần đầu tiên thiết lập cơ chế đặc thù để xử lý các vi phạm đất đai tồn đọng trong quá khứ, theo hướng tách biệt giữa sai phạm do tham nhũng với các vướng mắc thủ tục hành chính để có giải pháp tháo gỡ phù hợp.

Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến cuối tháng 3/2025, cả nước có 4.489 dự án và quỹ đất đang gặp vướng mắc pháp lý. Việc tháo gỡ các dự án này được kỳ vọng sẽ góp phần tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, hỗ trợ doanh nghiệp khơi thông dòng tiền và giảm áp lực nợ vay, đặc biệt tại phân khúc du lịch và nghỉ dưỡng.