Chính sách thuế cho hộ kinh doanh thuê nhà, phòng trọ từ 2026 có gì mới?

Từ năm nay, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê phòng trọ có nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt là việc nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên 500 triệu đồng mỗi năm. Điều này khiến không ít cá nhân, hộ gia đình có nhà cho thuê bớt gánh nặng thuế, nhưng đồng thời cũng phát sinh nhiều băn khoăn về cách kê khai, thông báo doanh thu và phân biệt loại hình chịu thuế.

Tại một hội thảo hướng dẫn hộ kinh doanh kê khai, nộp thuế diễn ra tuần trước, một hộ kinh doanh giấu tên đã nêu vấn đề rằng: "Tôi có 1 căn nhà cho thuê 20 triệu đồng/tháng, 240 triệu đồng/năm. Những năm vừa rồi vẫn khai thuế và nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Từ năm 2026 tôi thuộc đối tượng không chịu hai loại thuế này".

Một hộ kinh doanh giấu tên - chủ của 1 căn nhà cho thuê cho biết gia đình đang kinh doanh cho thuê nhà với giá 20 triệu đồng/ tháng, tức 240 triệu đồng/ năm. Năm vừa rồi vẫn khai thuế và nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Vậy "từ năm 2026 tôi thuộc đối tượng không chịu hai loại thuế này", hộ này đặt vấn đề tại một hội thảo hướng dẫn hộ kinh doanh kê khai, nộp thuế diễn ra tuần trước.

Theo quy định, hoạt động cho thuê phòng trọ dài hạn được xếp vào nhóm cho thuê tài sản, không bao gồm dịch vụ lưu trú. Đại diện Cục Thuế (Bộ Tài chính) khẳng định, hộ và cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản từ 500 triệu đồng một năm trở xuống không phải nộp VAT và thuế thu nhập cá nhân.

Tuy vậy, theo dự thảo Nghị định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, nhóm này vẫn phải thực hiện thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất là ngày 31-1 năm dương lịch tiếp theo. Việc thông báo doanh thu có thể thực hiện bằng phương thức điện tử thông qua Cổng dịch vụ công quốc gia/Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế, hoặc ứng dụng eTax Mobile.

Với các trường hợp có doanh thu trên 500 triệu đồng mỗi năm, nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh. Thuế giá trị gia tăng được tính bằng 5% trên tổng doanh thu cho thuê, trong khi thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng.

Chẳng hạn, cá nhân có doanh thu cho thuê 600 triệu đồng một năm sẽ phải nộp 30 triệu đồng tiền VAT và 5 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân, tổng cộng 35 triệu đồng. Một điểm đáng chú ý làlệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản đã được bãi bỏ từ ngày 1/1, giúp giảm bớt chi phí hành chính cho người cho thuê.

Dự thảo Nghị định cũng cho phép hộ kinh doanh có nhiều nhà cho thuê tại các địa phương khác nhau được khai thuế gộp trong một hồ sơ duy nhất, nộp tại cơ quan thuế quản lý địa điểm cho thuê chính. Dù khai gộp, nghĩa vụ thuế vẫn được thực hiện theo từng địa điểm, trên cơ sở hệ thống thuế tự động phân bổ tỷ lệ doanh thu để xác định số thuế phải nộp tại mỗi địa phương.

Trên thực tế, từ đầu năm 2026, nhiều cá nhân có nhà cho thuê, đặc biệt là cho thuê phòng trọ cho công nhân, sinh viên, vẫn lúng túng trong việc xác định loại hình hoạt động và cách kê khai thuế. Nhiều câu hỏi xoay quanh việc cho thuê phòng theo tháng, hợp đồng dài hạn 6-12 tháng, có kèm các khoản thu như điện, nước, wifi, rác thải… thì được xếp vào cho thuê tài sản hay dịch vụ lưu trú, và doanh thu tính thuế được xác định thế nào.

Chính sách thuế hiện nay đã phân biệt khá rõ giữa hai khái niệm:

-Hoạt động cho thuê tài sản bao gồm cho thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng, kho bãi theo hình thức dài hạn, không kèm các dịch vụ lưu trú.

- Trong khi đó, dịch vụ lưu trú là việc cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai, hoặc cho thuê kèm các dịch vụ như dọn phòng hằng ngày, giặt ủi, ăn uống, lễ tân.

Trường hợp cho thuê phòng trọ dài hạn cho công nhân, sinh viên nhưng có thu gộp cả tiền điện, nước thì doanh thu kê khai phải tính trên toàn bộ số tiền thực thu.

Về thuế suất, hoạt động cho thuê tài sản chịu VAT 5% trên doanh thu và thuế thu nhập cá nhân 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng mỗi năm. Đối với dịch vụ lưu trú, VAT vẫn ở mức 5% nhưng thuế thu nhập cá nhân chỉ còn 2% trên doanh thu tính thuế. Sự khác biệt này khiến việc xác định đúng loại hình hoạt động trở nên đặc biệt quan trọng, bởi chỉ cần kê khai sai, người cho thuê có thể đối mặt với nguy cơ bị truy thu và xử phạt khi cơ quan thuế tăng cường quản lý, chuẩn hóa dữ liệu.

Theo quy định hiện hành, người cho thuê cần chuẩn bị hồ sơ (tờ khai thuế, phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng, bản sao hợp đồng kèm giấy ủy quyền...) để kê khai theo năm hoặc từng lần phát sinh. Trường hợp theo năm, giấy tờ cần được nộp chậm nhất ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo. Với kê khai theo lần phát sinh, hồ sơ cần nộp chậm nhất ngày thứ 10 kể từ thời điểm cho thuê.

Người cho thuê nhà có thể nộp trực tiếp hồ sơ hoặc gửi chuyển phát nhanh, online tới cơ quan thuế.

Với doanh nghiệp thuê nhà, khoản tiền thuê từ 5 triệu đồng trở lên bắt buộc phải thanh toán qua chuyển khoản và lưu giữ đầy đủ hồ sơ. Trường hợp hợp đồng quy định doanh nghiệp nộp thuế thay cho chủ nhà, nội dung này phải được ghi rõ và doanh nghiệp sẽ thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thay cá nhân cho thuê.

Trong bối cảnh quy định ngày càng chặt chẽ, việc nắm rõ chính sách, xác định đúng loại hình cho thuê và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai ngay từ đầu là yếu tố then chốt để cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà tránh rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh không đáng có.