Cho thuê nhà có phải đăng ký hộ kinh doanh hay không?

Trên thực tế, từ đầu năm 2026, nhiều cá nhân có nhà cho thuê vẫn lúng túng trong việc xác định loại hình hoạt động và cách kê khai thuế. Một trong những nội dung được hộ kinh doanh quan tâm hiện nay là cho thuê nhà sẽ nộp thuế thế nào, phải kê khai và đăng ký ra sao?

Bà Bùi Tuyết Vân (phường Hòa Hưng) có 2 căn nhà cho thuê, 1 căn tại phường Tân Thới Hiệp với doanh thu 180 triệu đồng/năm (giá đã bao gồm VAT) và tại phường Đông Hưng Thuận với doanh thu 360 triệu đồng/năm (giá đã bao gồm VAT).

Với mô hình kinh doanh cho thuê nhà, bà Vân thắc mắc rằng: "Tôi có phải đăng ký hộ kinh doanh không? Nếu có thì đăng ký ở đâu (cơ quan thuế nào)?", bà Vân đặt câu hỏi với Cục Thuế trong một hội thảo hướng dẫn hộ kinh doanh kê khai, nộp thuế diễn ra tuần trước.

Giải đáp câu hỏi bà Vân, Cục Thuế cho biết, người cho thuê nhà không cần phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh tại cơ quan đăng ký kinh doanh, nhưng phải đăng ký thuế, kê khai thuế, nộp thuế theo quy định. Nơi nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

Trường hợp bà Bùi Tuyết Vân có nhu cầu đăng ký hộ kinh doanh thì đăng ký thuế thông qua cơ chế một cửa liên thông với cơ quan đăng ký kinh doanh (Phòng Kinh tế, hạ tầng và đô thị phường).

Theo quy định hiện nay, cá nhân có đăng ký thành lập hộ kinh doanh đối với hoạt động cho thuê nhà thì thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh. Trường hợp cá nhân không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế.

Theo quy định hiện hành, người nộp thuế có thể kê khai kỳ kê khai theo năm dương lịch đối với hoạt động cho thuê tài sản. Hiện nay, người nộp thuế có thể thực hiện kê khai trực tuyến tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản trên Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế (https://dichvucong.gdt.gov.vn) và lựa chọn kỳ kê khai theo năm dương lịch.

Cơ quan Thuế đang nghiên cứu, nâng cấp ứng dụng eTax Mobile để người nộp thuế có thể kê khai tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản một cách đơn giản và thuận lợi trên ứng dụng này (dự kiến trong tháng 2 tới).

Về trách nhiệm nộp thuế, hộ và cá nhân có doanh thu cho thuê nhà từ 500 triệu đồng một năm trở xuống không phải nộp VAT và thuế thu nhập cá nhân.

Tuy vậy, theo dự thảo Nghị định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, nhóm này vẫn phải thực hiện thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất là ngày 31-1 năm dương lịch tiếp theo. Việc thông báo doanh thu có thể thực hiện bằng phương thức điện tử thông qua Cổng dịch vụ công quốc gia/Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế, hoặc ứng dụng eTax Mobile.

Với các trường hợp có doanh thu trên 500 triệu đồng mỗi năm, nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh. Thuế giá trị gia tăng được tính bằng 5% trên tổng doanh thu cho thuê, trong khi thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng.

Chẳng hạn, cá nhân có doanh thu cho thuê 600 triệu đồng một năm sẽ phải nộp 30 triệu đồng tiền VAT và 5 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân, tổng cộng 35 triệu đồng.

Một điểm đáng chú ý là lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản đã được bãi bỏ từ ngày 1/1, giúp giảm bớt chi phí hành chính cho người cho thuê.

Trong bối cảnh quy định ngày càng chặt chẽ, việc nắm rõ chính sách, xác định đúng loại hình cho thuê và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế là yếu tố then chốt để cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà tránh rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh không đáng có.