Cho thuê phòng trọ doanh thu hơn 500 triệu đồng/năm: Thuế tính theo cách nào từ năm 2026?

Cho thuê phòng trọ cho công nhân tại các khu công nghiệp đang là nguồn thu nhập ổn định của nhiều hộ gia đình. Tuy nhiên, từ năm 2026, cách xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động này sẽ có những thay đổi quan trọng, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân (TNCN), khiến không ít chủ trọ băn khoăn.

Mới đây, một người dân đã gửi câu hỏi tới Cổng Thông tin điện tử Bộ Tài chính, cho biết đang cho công nhân thuê phòng trọ với doanh thu trên 500 triệu đồng/năm và thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế TNCN. Vấn đề đặt ra là hoạt động này được xếp vào dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản, bởi mỗi loại hình sẽ áp dụng tỷ lệ thuế khác nhau.

Trả lời nội dung trên, Thuế cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai cho biết, căn cứ khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, hoạt động cho thuê tài sản bao gồm cho thuê nhà, mặt bằng, kho bãi, phương tiện, máy móc… không bao gồm dịch vụ lưu trú.

Trong khi đó, dịch vụ lưu trú được hiểu là việc cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; hoặc cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự; có thể kèm theo các dịch vụ ăn uống, sinh hoạt.

Đáng chú ý, theo Phụ lục I – Danh mục ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 36/2025/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, trường hợp hộ kinh doanh cho công nhân thuê phòng trọ để ở, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định, thì được xếp vào nhóm ngành dịch vụ lưu trú, không phải hoạt động cho thuê tài sản thông thường.

Đối với kỳ tính thuế trước ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú thực hiện nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, theo Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Cụ thể: Thuế GTGT: 5% trên doanh thu; thuế TNCN: 2% trên doanh thu. Áp dụng đối với cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm.

Thuế suất lên tới 15-20%?

Từ ngày 01/01/2026, chính sách thuế được thực hiện theo các luật thuế mới. Về thuế GTGT, theo Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15, dịch vụ lưu trú tiếp tục áp dụng tỷ lệ 5% để tính thuế GTGT, không thay đổi so với trước. Tuy nhiên, thuế TNCN có sự thay đổi lớn. Theo Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15:

Trường hợp xác định được chi phí, thuế TNCN được tính theo thu nhập tính thuế nhân với thuế suất. Thu nhập tính thuế = Doanh thu – Chi phí hợp lý liên quan. Mức thuế suất: Doanh thu trên 500 triệu đến 3 tỷ đồng/năm: 15%. Trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng/năm: 17%. Trên 50 tỷ đồng/năm: 20%. Trường hợp không xác định được chi phí, cá nhân kinh doanh được lựa chọn: Nộp thuế theo phương pháp xác định thu nhập – chi phí; hoặc nộp thuế theo thuế suất nhân với doanh thu tính thuế, trong đó doanh thu tính thuế là phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm.

Từ thực tế trên, cơ quan thuế khuyến nghị các hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ, đặc biệt là cho công nhân thuê ở, cần xác định đúng loại hình hoạt động, chủ động lưu giữ chứng từ chi phí, thực hiện kê khai đầy đủ để lựa chọn phương pháp tính thuế phù hợp, tránh rủi ro pháp lý khi chính sách thuế mới chính thức áp dụng từ năm 2026.

Việc chuyển từ thuế khoán sang tính thuế dựa trên thu nhập thực tế được xem là bước đi nhằm tăng tính minh bạch, công bằng, nhưng cũng đòi hỏi các hộ kinh doanh phải thay đổi thói quen quản lý tài chính trong thời gian tới.