Chủ tịch Cen Land: Người càng ôm nhiều bất động sản càng run bởi nguy cơ cung vượt cầu rất lớn

“Trung bình mỗi tháng tôi phải bỏ ra khoảng 2 - 3 căn chung cư để nuôi công ty... Hiện tôi vẫn còn vài trăm căn nữa”. Đó là chia sẻ của Chủ tịch HĐQT Cen Land Nguyễn Trung Vũ tại ĐHCĐ thường niên 2023 - thời điểm nhóm doanh nghiệp bất động sản và môi giới trên sàn rơi vào giai đoạn thị trường gần như tê liệt.

Năm 2025, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp tiếp tục cải thiện với hơn 1.300 tỷ đồng doanh thu và 75 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Tại ĐHCĐ thường niên ngày 22/5 vừa qua, HĐQT Cen Land đánh giá năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh của thị trường bất động sản khi lãi suất và chi phí đầu vào tăng cao, đồng thời nhiều quy định mới được áp dụng đồng bộ, qua đó loại bỏ các giá trị ảo và nhường chỗ cho các tài sản có tính bền vững.

Theo định hướng mới, Cen Land sẽ tái cấu trúc để trở thành hệ sinh thái bất động sản toàn diện, vận hành theo mô hình công ty mẹ - công ty con với ba trụ cột chính gồm: phát triển và khai thác vận hành bất động sản; dịch vụ bất động sản và nền tảng công nghệ; đào tạo và cung ứng nguồn nhân lực kỹ thuật, tay nghề cao.

Ban lãnh đạo trình kế hoạch kinh doanh năm 2026 với doanh thu thuần 3.420 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 300 tỷ đồng, lần lượt gấp 2,6 lần và 2,9 lần kết quả thực hiện năm 2025.

Trong đó, doanh thu môi giới dự kiến đạt 1.500 tỷ đồng, tăng 44%; doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 1.800 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 179 tỷ đồng năm trước; doanh thu từ đào tạo, tư vấn du học và cung ứng nhân lực đạt 80 tỷ đồng, tăng 15%.

Chia sẻ tại đại hội, ông Nguyễn Trung Vũ cho biết, trong chuỗi hoạt động của ngành bất động sản, khâu khó nhất hiện nay chính là bán hàng.

“Khi nguồn cung ngày càng tăng mạnh như hiện nay, việc bán hàng sẽ càng trở nên khó khăn hơn. Chính vì vậy, Cen Land - vốn là một nhà môi giới bất động sản truyền thống với lực lượng nhân sự đông đảo - buộc phải chuyển sang một hướng đi khác”, ông Vũ nói.

Theo Chủ tịch Cen Land, trước đây chỉ cần một vài dự án quảng bá là có thể bán hàng rất nhanh, thậm chí nhiều dự án không cần quảng cáo vẫn có khách. Tuy nhiên hiện nay, mô hình đặt cọc hoặc ôm hàng để có sản phẩm phân phối không còn phù hợp.

“Điều đáng lo nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều người sở hữu quá nhiều bất động sản. Nhưng tôi nói luôn, người nào có càng nhiều đất càng run, vì nguy cơ cung vượt cầu trong thời gian tới là rất lớn.

Chủ tịch HĐQT Cen Land Nguyễn Trung Vũ

Ông cũng cho biết Cen Land hiện không vay nợ quá mức, không đầu cơ và duy trì quan điểm thận trọng với đòn bẩy tài chính dù điều kiện phát hành trái phiếu đã thuận lợi hơn. “Tôi từng nói: Muốn bất động sản có giá trị phải có dòng tiền; muốn có dòng tiền phải có dòng người; muốn có dòng người phải có hạ tầng và kết nối. Đó chính là triết lý đầu tư của chúng tôi”.

Giải bài toán "quá nhiều vốn đang nằm ngoài doanh nghiệp"

Thực tế, báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 cho thấy áp lực nợ vay của Cen Land chưa ở mức quá lớn khi tổng nợ phải trả gần 1.600 tỷ đồng, tương đương khoảng 27% vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu tài sản khi tới 85,4% tổng tài sản đang tập trung vào hàng tồn kho và các khoản phải thu.

Điều này cho thấy doanh nghiệp đang có mức độ “giam vốn” khá cao ở các khoản đầu tư và hợp tác bên ngoài, trong khi nguồn lực thanh khoản linh hoạt tương đối hạn chế. Tại thời điểm cuối quý I, lượng tiền mặt, tiền gửi và tiền cho vay ngắn hạn của Cen Land chỉ hơn 300 tỷ đồng, qua đó phần nào tạo áp lực lên khả năng xoay vòng vốn và kế hoạch tài chính trong các giai đoạn tới.

Chi tiết hơn, Cen Land đang ghi nhận hơn 5.700 tỷ đồng phải thu ngắn hạn từ hàng chục đối tác trong đó, có những khoản đối tác nắm giữ tới 1.400 tỷ đồng vốn của doanh nghiệp. Phần lớn dòng tiền được đưa ra ngoài dưới hình thức đặt cọc nhận phân phối, chuyển nhượng bất động sản hoặc hợp tác phát triển dự án.

Đáng chú ý, rủi ro lớn nhất nằm ở chất lượng các khoản phải thu này khi doanh nghiệp hiện phải trích lập gần 117 tỷ đồng dự phòng nợ xấu tại nhiều đối tác. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, phần lớn các khoản đã trích lập có cơ hội thu hồi gần như bằng 0.