Chuyên gia cảnh báo khủng hoảng bất động sản Trung Quốc sẽ tồi tệ hơn trong năm 2026

Chỉ hơn 2 tháng sau khi bước sang năm 2026, S&P đã hạ mạnh dự báo doanh số bán bất động sản tại Trung Quốc. Theo báo cáo công bố ngày Chủ nhật, doanh số bán nhà ở sơ cấp trong năm nay có thể giảm từ 10% đến 14%, xấu hơn rõ rệt so với mức giảm 5%–8% mà cơ quan này đưa ra trong dự báo hồi tháng 10 năm ngoái.

Theo các nhà phân tích của S&P, mức độ suy thoái hiện nay đã ăn sâu đến mức chỉ khu vực nhà nước mới có đủ năng lực tài chính và thể chế để hấp thụ lượng tồn kho bất động sản dư thừa.

Một trong những giải pháp khả thi là chính phủ mua lại các căn hộ chưa bán được nhằm chuyển đổi sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, S&P nhận định các nỗ lực theo hướng này đến nay vẫn thiếu tính hệ thống, quy mô còn hạn chế và chưa đủ để đảo ngược xu thế chung.

Từng đóng góp hơn 25% GDP, thị trường bất động sản Trung Quốc đã chứng kiến khối lượng giao dịch hàng năm sụt giảm gần một nửa chỉ trong vòng 4 năm. Động lực suy giảm ban đầu xuất phát từ việc Bắc Kinh siết chặt kiểm soát mô hình tăng trưởng dựa quá mức vào đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của người dân vẫn chưa phục hồi, phản ánh sự suy yếu kéo dài của niềm tin hộ gia đình.

Dù tình trạng xây dựng quá mức đã được giới kinh tế cảnh báo từ lâu, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục triển khai dự án bất chấp doanh số bán sụt giảm. Hệ quả là năm thứ 6 liên tiếp, Trung Quốc ghi nhận tình trạng nguồn cung nhà ở mới không tiêu thụ được, theo đánh giá của S&P.

Cơ quan xếp hạng này cho biết tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở sơ cấp đang là lực cản lớn nhất đối với quá trình phục hồi của thị trường. Áp lực dư cung được dự báo sẽ tiếp tục kéo giá nhà giảm thêm 2%–4% trong năm nay, sau mức giảm tương đương trong năm trước.

“Giá nhà tiếp tục đi xuống làm xói mòn niềm tin của người mua, từ đó kéo dài vòng xoáy suy giảm của thị trường”, S&P nhận định. “Đây là một vòng luẩn quẩn mang tính tự củng cố, rất khó phá vỡ nếu không có can thiệp chính sách đủ mạnh và nhất quán”.

Đáng chú ý, S&P đặc biệt lo ngại trước diễn biến xấu đi rõ rệt tại các đô thị cấp cao, vốn từng được xem là trụ cột ổn định của thị trường. Trong quý IV năm ngoái, đà giảm giá tại các thành phố lớn đã gia tăng, làm lung lay giả định rằng đây sẽ là điểm khởi đầu cho bất kỳ chu kỳ phục hồi toàn quốc nào.

Theo báo cáo, giá nhà tại Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến đều giảm ít nhất 3% trong năm ngoái. Trong khi đó, Thượng Hải là đô thị lớn duy nhất ghi nhận mức tăng giá, với mức 5,7% trong năm 2025 so với 2024.

Suy thoái ngày càng trầm trọng

Trong suốt năm 2025, triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc liên tục bị điều chỉnh theo hướng xấu đi. Tháng 5, S&P từng dự báo doanh số bán nhà mới chỉ giảm 3%, nhưng đến tháng 10 con số này đã được nâng lên mức giảm 8%. Kết quả cuối cùng cho thấy doanh số giảm tới 12,6%, xuống còn 8,4 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,21 nghìn tỷ USD) - chưa bằng một nửa so với mức đỉnh 18,2 nghìn tỷ nhân dân tệ năm 2021.

Diễn biến này tiếp tục gia tăng áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản vốn đã suy yếu. S&P cảnh báo rằng nếu doanh số bán thực tế thấp hơn 10 điểm phần trăm so với kịch bản cơ sở trong năm nay và năm sau, thì 4 trong số 10 nhà phát triển bất động sản Trung Quốc mà cơ quan này xếp hạng có thể phải đối mặt với nguy cơ bị hạ tín nhiệm.

Đánh giá này chưa bao gồm China Vanke, từng là một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, doanh nghiệp đã phải xin hoãn trả một phần nghĩa vụ nợ vào cuối năm ngoái.

Trong bối cảnh đó, chính quyền Trung Quốc vẫn chưa triển khai thêm các gói hỗ trợ quy mô lớn mới cho lĩnh vực bất động sản, thay vào đó ưu tiên nguồn lực cho chiến lược phát triển các ngành công nghệ cao và công nghiệp tiên tiến.

Tháng trước, Rhodium Group nhận định rằng nỗ lực thúc đẩy công nghệ cao của Trung Quốc chưa đủ lớn để bù đắp sự suy giảm sâu của bất động sản, khiến nền kinh tế ngày càng phụ thuộc vào xuất khẩu để duy trì tăng trưởng, đồng thời dễ tổn thương hơn trước các căng thẳng thương mại quốc tế.

Dự kiến, các nhà hoạch định chính sách hàng đầu của Trung Quốc sẽ công bố các mục tiêu kinh tế cho năm nay tại kỳ họp quốc hội vào tháng tới, trong bối cảnh áp lực cân bằng giữa ổn định tăng trưởng, quản lý rủi ro tài chính và tái cơ cấu mô hình phát triển ngày càng gia tăng.

Theo CNBC