Chuyên gia: Lãi suất vay bất động sản có thể hạ nhiệt từ giữa năm 2026

Chia sẻ về xu hướng lãi suất vay mua nhà gia tăng tại nhiều ngân hàng thời gian gần đây, ông Trung cho rằng đây là hiện tượng quen thuộc của thị trường tài chính. Thông thường, vào giai đoạn cuối năm và đầu năm, các tổ chức tín dụng đẩy mạnh huy động vốn để chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, năm nay xuất hiện thêm những yếu tố đặc thù. Hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai, từ công trình giao thông đến các dự án phục vụ chiến lược phát triển quốc gia, với tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng. Điều này khiến nhu cầu huy động vốn từ hệ thống ngân hàng tăng mạnh, tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất trong ngắn hạn.

“Trong quý I và có thể kéo dài sang quý II/2026, lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, nhưng đây chỉ là áp lực tạm thời”, ông Trung nhận định.

Theo ông, Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp nhằm mở rộng nguồn vốn cho nền kinh tế như thúc đẩy huy động nguồn lực trong dân, đưa vàng vào lưu thông hay xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM để thu hút dòng vốn ngoại. Những chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần cân bằng nguồn vốn và giảm áp lực lên lãi suất.

Dù vậy, việc lãi suất tăng vẫn tạo ra sức ép đáng kể đối với một bộ phận nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại, một số nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận bán tài sản với mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có nguồn lực tài chính tốt hoặc sở hữu danh mục tài sản đa dạng như vàng, trái phiếu hay tiền gửi ngân hàng có khả năng linh hoạt hơn trong việc cơ cấu lại dòng vốn. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn, đòi hỏi chiến lược đầu tư dài hạn và quản trị tài chính chặt chẽ.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, khi lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn, thanh khoản chuyển sang trạng thái chọn lọc.

Sự phân hóa dòng tiền không chỉ đến từ nguồn cung gia tăng mà còn do chênh lệch kỳ vọng giá giữa người mua và người bán. Trong khi bên bán vẫn neo giá cao, người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng các sản phẩm giảm giá sâu.

Cơ cấu nhà đầu tư cũng có sự phân hóa rõ rệt. Một bộ phận nhà đầu tư dài hạn với dòng tiền ổn định không chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm đầu tư theo tâm lý đám đông hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Ở góc nhìn dài hạn, ông Trung cho rằng mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn chưa phải là quá cao nếu so với lịch sử thị trường. Từ năm 2008 đến nay, bất động sản Việt Nam từng nhiều lần phát triển trong bối cảnh lãi suất 13-14%, thậm chí có thời điểm lên tới 18%. Trong khi đó, mức lãi suất thả nổi quanh 10% hiện nay vẫn được xem là có thể chấp nhận, chỉ khi vượt 12% mới tạo áp lực rõ rệt hơn.

Ngoài ra, nhiều dự án hiện đang áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua.

Dù lãi suất cao có thể ảnh hưởng đến tâm lý và thanh khoản, ông Trung nhấn mạnh nhu cầu nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu và mang tính dài hạn. Việc chờ đợi một “thời điểm hoàn hảo” không phải lúc nào cũng là lựa chọn tối ưu. Khi người mua tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, đó có thể đã là thời điểm thích hợp để quyết định.

Đặc biệt, trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, người mua ở thực có nhiều cơ hội tiếp cận sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với thời kỳ tăng nóng.

Về triển vọng, ông Trung dự báo nếu không có biến động lớn, mặt bằng lãi suất có thể bắt đầu ổn định từ khoảng tháng 6/2026, khi các yếu tố về nguồn vốn và điều hành vĩ mô dần cân bằng hơn, qua đó giúp chi phí vốn trở nên “dễ chịu” hơn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận. Việc đánh giá một sản phẩm không nên chỉ dựa vào giá bán mà cần đặt trong tương quan với khu vực, khả năng tạo dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường hiện không còn phù hợp với chiến lược ngắn hạn mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn.

Theo đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối tốt, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định thời gian nắm giữ đủ dài, đặc biệt với các dự án hình thành trong tương lai, tối thiểu từ 3-5 năm cho đến khi hoàn thiện và vận hành.