Chuyên gia lý giải vì sao giá bất động sản Việt Nam tăng 100 lần, sốt đất liên tục 30 năm

Chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam đã chạm ngưỡng 25 đến 30 lần, cao hơn hẳn so với các quốc gia láng giềng như Thái Lan hay Indonesia.

Trong khi giá nhà tại Bangkok hay Jakarta đã đi vào quỹ đạo ổn định, thì tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ vẫn tăng dựng đứng, tách rời hoàn toàn khỏi biểu đồ thu nhập của đại bộ phận người lao động.

Giải mã 3 cơn sốt giá đất đầy biến động

Nhìn lại chặng đường hơn 30 năm qua, trong talkshow "Vì sao giá bất động sản Việt Nam tăng sốc 100 lần, sốt đất liên tục hơn 30 năm qua?", GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã đưa ra những phân tích sâu sắc về nguyên nhân khiến giá đất Việt Nam tăng sốc hàng trăm lần và những rủi ro tiềm ẩn mà nền kinh tế đang phải đối mặt.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam từ khi tiếp nhận cơ chế thị trường đã trải qua ba cơn sốt giá lớn. Cụ thể:

- Cơn sốt thứ nhất diễn ra vào giai đoạn 1990-1992: Giá bất động sản tại các đô thị lớn tăng gấp 10 lần

- Cơn sốt thứ hai vào những năm 2000-2003: Lần này giá bất động sản tại các đô thị lớn cũng tăng gấp 10 lần. Tổng cộng qua hai giai đoạn này, giá đất đã tăng lên 100 lần.

GS. Đặng Hùng Võ giải thích rằng 2 cơn sốt này mới thực chất là quá trình chuyển đổi từ mô hình kinh tế bao cấp, nơi đất đai không có giá trị, sang kinh tế thị trường và hội nhập khu vực. Việc tăng giá này đưa mặt bằng giá bất động sản Việt Nam lên mức tương đương với các thành phố như Jakarta, Manila hay Bangkok lúc bấy giờ. Tuy nhiên, một đặc điểm đáng chú ý là tâm lý "nghe ngóng" luật pháp của người kinh doanh. Khi Luật Đất đai 1993 và sau đó là Luật Đất đai 2003 chuẩn bị ban hành, thị trường thường có xu hướng "cuống lên" đẩy giá rồi lại dừng lại để xem xét tác động của luật mới.

- Cơn sốt giá thứ ba, diễn ra từ cuối năm 2007 đến cuối năm 2008, lại mang một tính chất hoàn toàn khác khi gắn liền với sự đổ vỡ của thị trường chứng khoán. Sau khi bong bóng chứng khoán vỡ vào đầu năm 2007, các nhà đầu tư có vốn đã nhanh chóng rút tiền và đổ xô sang bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn, khiến giá nhà đất tại các thành phố tăng thêm ba lần chỉ trong vòng một năm.

Kể từ năm 2009 đến nay, theo ông, thị trường bất động sản Việt Nam luôn trong trạng thái thiếu ổn định, với những đợt sốt ngắn ngủi đan xen với những giai đoạn đóng băng hoặc mất thanh khoản.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định rằng hiện nay một lượng tiền rất lớn vẫn đang bị đổ vào những khu vực bất động sản xa trung tâm như Bắc Giang, Thái Nguyên, hay vùng rìa Hòa Bình, nơi mà tính thanh khoản gần như không có do hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là tàu điện ngầm, chưa phát triển để kết nối với nơi làm việc tại Hà Nội.

Bài học từ Mỹ, Nhật, Trung Quốc: Việt Nam cần làm gì để tránh vỡ bong bóng bất động sản

Nhìn ra thế giới, lịch sử đã chứng minh mọi bong bóng bất động sản khi vỡ đều để lại hậu quả tàn khốc.

Tại Mỹ năm 2008, hơn 7 triệu gia đình mất nhà và 10.000 tỷ USD tài sản bốc hơi. Nhật Bản đã phải trả giá bằng 30 năm trì trệ sau khi bong bóng vỡ vào đầu thập niên 1990 khiến giá đất giảm tới 70-80%.

Tại Thái Lan, cuộc khủng hoảng năm 1997 do nợ xấu bất động sản đã khiến đồng nội tệ mất giá hơn 50% và làm tê liệt năng lực tài chính của quốc gia này.

GS. Đặng Hùng Võ đặc biệt lưu ý đến bài học từ Trung Quốc, một quốc gia có nhiều nét tương đồng về thể chế với Việt Nam. Trung Quốc hiện đang đối mặt với kịch bản hàng triệu căn nhà chưa hoàn thiện và các tập đoàn lớn nợ hàng trăm tỷ USD. Dù Chủ tịch Tập Cận Bình đã đưa ra thông điệp "nhà là để ở, không phải để đầu cơ" từ năm 2017, nhưng những sai lầm trong việc để tồn tại quá nhiều "đô thị ma" và giá nhà cao vượt quá khả năng của dân cư đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng thực sự.

Để kiềm chế rủi ro, Trung Quốc đã áp dụng chính sách "ba lằn ranh đỏ" vào năm 2020 nhằm kiểm soát nợ của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng theo GS. Đặng Hùng Võ, biện pháp này được đưa ra khi đã quá muộn vì hầu hết các đại gia bất động sản đã vi phạm các ngưỡng an toàn này.

Từ kinh nghiệm quốc tế, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng bất động sản là một lĩnh vực có “độ trễ” lớn trong vận hành. Nếu dòng tiền tập trung quá nhiều vào đất đai mà chưa tạo ra giá trị kinh tế thực chất, thị trường có thể gặp khó trong việc phát huy vai trò thúc đẩy tăng trưởng.

Ông nhấn mạnh, Việt Nam hoàn toàn có cơ hội chủ động điều tiết để tránh lặp lại những bài học trước đây. Dù quy mô nền kinh tế nhỏ hơn Trung Quốc, nhưng điều này cũng đồng nghĩa với khả năng điều chỉnh linh hoạt hơn nếu có chính sách phù hợp và kịp thời.

Một trong những rào cản lớn nhất hiện nay theo ông là hệ thống dữ liệu thị trường vẫn chưa đầy đủ và chưa đạt chuẩn quốc tế. GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra rằng hiện nay chúng ta không có số liệu chính xác về lượng tiền thực sự đang nằm trong thị trường bất động sản, đặc biệt là khu vực của các nhà đầu tư nhỏ lẻ - vốn được ước tính cao gấp 7-8 lần so với các chủ dự án lớn.

Việc gộp chung số liệu giữa xây dựng công và kinh doanh bất động sản cũng làm giảm độ chính xác trong phân tích. Vì vậy, việc chuẩn hóa dữ liệu và hoàn thiện hạ tầng quản lý được xem là bước đi quan trọng, giúp cơ quan quản lý có cơ sở vững chắc hơn để điều hành và tham chiếu kinh nghiệm quốc tế.