Cổ phiếu NVL (Novaland) dư bán sàn gần 13 triệu đơn vị - góc nhìn từ các chỉ tiêu trên BCTC quý I/2026

Sáng 4/5, sau kỳ nghỉ lễ kéo dài, thị trường chứng khoán Việt Nam bước vào tuần mới với nhiều cung bậc cảm xúc. “Sell in May” tiếp tục là từ khóa được nhắc đến nhiều khi thị trường bước vào tháng 5 – giai đoạn thường được xem là nhạy cảm với nhà đầu tư.

Trong phiên sáng, VN-Index biến động mạnh, tâm điểm chú ý dồn vào cổ phiếu NVL của Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland). Đáng chú ý, NVL giảm sàn, trắng bên mua, dư bán sàn gần 12,9 triệu cổ phiếu. Thanh khoản ở mức cao, với khoảng 34,5 triệu cổ phiếu được giao dịch tính đến 11h10. Khối ngoại cũng tranh thủ chốt lời sau giai đoạn tăng mạnh trước đó, bán ra gần 3 triệu cổ phiếu.

Điều khiến nhà đầu tư quan tâm là việc NVL giảm sâu dù doanh nghiệp vừa công bố nhiều thông tin tích cực: Các dự án dần được tháo gỡ khó khăn, kết quả kinh doanh quý I/2026 tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, phía sau đó vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết trước khi Novaland có thể quay lại giai đoạn đỉnh cao như trước đây.

Kết quả kinh doanh quý I/2026 khởi sắc

Báo cáo tài chính quý I/2026, công bố ngay trước kỳ nghỉ lễ, cho thấy doanh thu đạt 3.587 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản chiếm hơn 3.451 tỷ đồng, tiếp tục là nguồn đóng góp chính vào lợi nhuận.

Doanh thu tài chính trong kỳ đạt 816 tỷ đồng, tăng khoảng 300 tỷ đồng so với cùng kỳ. Nguồn thu chủ yếu đến từ lãi cho vay (480 tỷ đồng), lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư (195 tỷ đồng), lãi chênh lệch tỷ giá (111 tỷ đồng) và lãi tiền gửi ngân hàng (29 tỷ đồng).

Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính cũng tăng lên 859 tỷ đồng, cao hơn cùng kỳ 226 tỷ đồng. Trong đó, chi phí từ hợp đồng hợp tác đầu tư chiếm tới 814 tỷ đồng. Chi phí lãi vay chỉ khoảng 35 tỷ đồng do phần lớn đã được vốn hóa vào chi phí đầu tư dự án.

Kết quả, Novaland ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 860 tỷ đồng trong quý I/2026, tăng mạnh so với mức 476 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Áp lực 68.900 tỷ đồng nợ vay tài chính

Thông thường, kết quả kinh doanh tích cực sẽ hỗ trợ giá cổ phiếu. Tuy nhiên, với Novaland, nhà đầu tư vẫn thận trọng khi nhìn vào bức tranh tài chính với áp lực nợ vay lớn, đặc biệt là các khoản trái phiếu và nghĩa vụ thanh toán trong ngắn hạn.

Tính đến cuối quý I/2026, tổng dư nợ vay và thuê tài chính (ngắn và dài hạn) vượt 68.970 tỷ đồng, tăng 1.580 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm tới 32.284 tỷ đồng (46,7%), phản ánh áp lực thanh toán đáng kể trong thời gian tới.

Dư nợ vay ngân hàng đạt gần 29.900 tỷ đồng, tăng 2.700 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản vay dài hạn. Ngược lại, dư nợ trái phiếu giảm khoảng 1.200 tỷ đồng, còn 23.835 tỷ đồng. Điều này cho thấy doanh nghiệp có xu hướng tăng vay ngân hàng để xử lý các khoản trái phiếu đến hạn. Ngoài ra, Novaland còn ghi nhận hơn 15.200 tỷ đồng vay từ bên thứ ba, trong đó phần lớn là vay ngắn hạn.

Ôm 154.600 tỷ đồng hàng tồn kho

Áp lực nợ vay càng đáng chú ý khi doanh nghiệp đang nắm giữ lượng hàng tồn kho rất lớn. Cuối quý I/2026, tồn kho của Novaland đạt hơn 154.600 tỷ đồng, đã trích lập dự phòng giảm giá hơn 420 tỷ đồng.

Đáng lưu ý, trong số này có tới hơn 146.200 tỷ đồng là bất động sản đang xây dựng, trong khi lượng sản phẩm đã hoàn thiện và sẵn sàng bán chỉ khoảng 8.700 tỷ đồng. Điều này khiến khả năng xoay vòng dòng tiền để trả nợ trong ngắn hạn gặp nhiều thách thức.

Về tài sản, tổng tiền, tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn đạt gần 23.350 tỷ đồng, trong đó tiền và tương đương tiền chiếm hơn 4.500 tỷ đồng. Phần lớn các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn là góp vốn vào đơn vị khác, hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) dài hạn (hơn 10.700 tỷ đồng) và đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết (hơn 5.000 tỷ đồng).

Nợ thuế tại dự án Lakeview City

Câu chuyện thuế tại dự án Lakeview City (khu đất Nam Rạch Chiếc) tiếp tục là điểm khiến nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.

Tại thời điểm đầu năm 2025, tổng nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu đất khoảng 30,1ha của dự án được xác định lên tới hơn 6.700 tỷ đồng. Con số này bao gồm khoảng 5.086 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 1.581 tỷ đồng tiền chậm nộp.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, nghĩa vụ này đã được điều chỉnh giảm mạnh xuống còn hơn 1.400 tỷ đồng, trong đó phần lớn (khoảng 1.065 tỷ đồng) được ghi nhận là tiền sử dụng đất chưa nộp (ghi nợ). Tổng nghĩa vụ thuế phải trả của Novaland vì vậy cũng giảm từ 7.908 tỷ đồng xuống còn 2.128 tỷ đồng.

Theo giải trình của doanh nghiệp, sự thay đổi lớn này xuất phát từ việc điều chỉnh lại cơ sở pháp lý trong xác định giá đất:

• Từ năm 2008, UBND TP.HCM đã có chủ trương hoán đổi quỹ đất giữa khu Bình Khánh và Nam Rạch Chiếc.
• Đến cuối năm 2020, thành phố phê duyệt giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, nhưng áp dụng theo đơn giá tại thời điểm năm 2016. Trên cơ sở này, cơ quan thuế đã tính toán và ban hành thông báo nghĩa vụ tài chính hơn 6.700 tỷ đồng (bao gồm cả tiền chậm nộp).

Bước ngoặt xảy ra trong năm 2025, khi các quy định mới có hiệu lực:

• Ngày 1/4/2025, Nghị quyết của Quốc hội và Nghị định của Chính phủ đưa ra cơ chế mới về xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án có điều chỉnh pháp lý.
• Tháng 11/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM trình phương án giá đất mới cho khu đất 30,1ha, cho rằng cách xác định trước đó không còn phù hợp. Theo đề xuất này, giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm tháng 11/2008 chỉ khoảng hơn 1.014 tỷ đồng – thấp hơn rất nhiều so với mức tính trước đó.
• Ngày 29/11/2025, UBND TP.HCM chính thức phê duyệt lại giá đất theo mốc thời gian năm 2008.

Sau khi có phương án giá đất mới:

• Ngày 19/12/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề nghị cơ quan thuế thu hồi các thông báo nghĩa vụ tài chính đã ban hành trước đó để cập nhật lại theo cơ sở mới.
• Ngày 29/12/2025, Cục Thuế TP.HCM cho biết sẽ ban hành lại thông báo tiền sử dụng đất sau khi nhận đủ hồ sơ điều chỉnh và kết quả từ Kiểm toán Nhà nước liên quan đến chi phí đầu tư vào khu đất.

Trên cơ sở các diễn biến này, Novaland đã chủ động điều chỉnh giảm số liệu nghĩa vụ thuế phải nộp trong báo cáo tài chính năm 2025.

Dù nghĩa vụ thuế đã được điều chỉnh giảm đáng kể trên sổ sách, nhưng đến hết quý I/2026: Cơ quan chức năng vẫn chưa ban hành thông báo chính thức cuối cùng về số tiền phải nộp. Đồng thời, kết quả kiểm toán liên quan vẫn chưa được công bố đầy đủ.

Điều này đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính thực tế của Novaland tại dự án Lakeview City vẫn chưa hoàn toàn “chốt số” theo điều chỉnh của doanh nghiệp.