Cục Thuế hướng dẫn kê khai thuế với hoạt động cho thuê bất động sản, người dân đặc biệt lưu ý

Hoạt động cho thuê bất động sản sẽ kê khai thuế thế nào là thắc mắc của nhiều người dân đang muốn thực hiện đúng chính sách về thuế năm 2026. Cục Thuế mới đây đã có những hướng dẫn và lưu ý cụ thể cho cá nhân kinh doanh và hộ kinh doanh.

Về thời hạn, cá nhân trực tiếp khai thuế có thể lựa chọn một trong hai phương thức: khai hai lần trong năm hoặc khai một lần theo năm.

- Nếu khai hai lần, hạn nộp hồ sơ lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai là ngày 31/1 của năm tiếp theo.

- Nếu khai một lần, thời hạn chậm nhất là ngày 31/1 của năm kế tiếp.

Trường hợp tổ chức khai thay, thời hạn nộp hồ sơ sẽ căn cứ theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Về địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, địa điểm này được xác định là cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản tại một hoặc nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người nộp thuế được phép lập một hồ sơ khai thuế tổng hợp và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ, trừ trường hợp đã có tổ chức thuê thực hiện khai thay, nộp thay. Tuy nhiên, nghĩa vụ nộp thuế vẫn phải thực hiện theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Về doanh thu nộp thuế, theo Nghị định số 68/2026/NĐ-CP và Thông tư số 18/2026/TT-BTC, hộ và cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đồng thời thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp doanh thu từ trên 500 triệu đồng/năm, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ thuế với hai khoản chính gồm: thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Trong đó:

- Thuế giá trị gia tăng được tính bằng 5% doanh thu

- Thuế thu nhập cá nhân được xác định = Doanh thu vượt trên 500 triệu đồng x thuế suất 5%

Đáng lưu ý, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê do mình lựa chọn, nhưng tổng mức được trừ không vượt quá 500 triệu đồng mỗi năm cho tất cả các hợp đồng.

Quy định cũng làm rõ cách xử lý trong trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau. Người nộp thuế được phép lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ 500 triệu đồng.

Nếu hợp đồng đã chọn chưa trừ hết mức này, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để đảm bảo trừ đủ. Trường hợp trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê là người khai và nộp thuế thay, các nội dung này phải được ghi rõ, bao gồm cả số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Về đối tượng kê khai, có hai trường hợp chính:

- Thứ nhất là hộ, cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp kê khai và nộp thuế với cơ quan thuế.

- Thứ hai là tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai và nộp thuế thay cho cá nhân nếu trong hợp đồng có thỏa thuận.

Tuy nhiên, nếu cá nhân cho cá nhân khác thuê bất động sản thì người cho thuê bắt buộc phải trực tiếp thực hiện kê khai.

Hồ sơ khai thuế cũng được quy định cụ thể. Cá nhân trực tiếp kê khai sử dụng Tờ khai mẫu số 01/BĐS kèm theo phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản mẫu số 01/BK-BĐS. Trong khi đó, trường hợp tổ chức khai thay, nộp thay sẽ sử dụng mẫu số 01/TCKT và phụ lục bảng kê mẫu số 02/BK-KTBĐS.

Ngoài ra, với các hợp đồng cho thuê phát sinh trước ngày 1/1/2026 và còn thời hạn trên 6 tháng, nếu đã nộp thuế trước đó thì được phép khai điều chỉnh theo doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025, đồng thời thực hiện kê khai cho năm 2026 theo mẫu mới. Trường hợp doanh thu còn lại vượt 500 triệu đồng, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định và được xử lý phần thuế đã nộp trước đó.

Các quy định mới đã cụ thể hóa toàn bộ quy trình kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, từ cách tính thuế, hồ sơ, thời hạn đến trách nhiệm của từng bên.

Điều này giúp người dân và hộ kinh doanh có cơ sở rõ ràng để thực hiện đúng nghĩa vụ, đồng thời hạn chế sai sót trong quá trình kê khai thuế từ năm 2026 trở đi.