Cuộc chơi M&A bất động sản 2026: Nhà đầu tư nội linh hoạt cấu trúc, khối ngoại tập trung thâu tóm đại đô thị

Báo cáo công bố cuối tháng 1/2026 của JLL cho thấy năm 2025 đã đánh dấu bước ngoặt phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn thanh lọc và tái cấu trúc sâu rộng. Động lực đến từ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, cải cách thể chế được thúc đẩy quyết liệt và dòng vốn ngoại duy trì xu hướng tăng trưởng bền vững.

Tăng trưởng GDP năm 2025 đạt 8% – mức cao nhất khu vực ASEAN, trong khi vốn FDI đăng ký đạt 38,4 tỷ USD và vốn thực hiện đạt 27,6 tỷ USD, cao nhất trong vòng 5 năm. Cùng với đó, loạt dự án hạ tầng chiến lược như Sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, metro số 2 và các tuyến cao tốc liên kết vùng được đẩy nhanh tiến độ, tạo lực đẩy cho giá trị đất đai và kỳ vọng tăng trưởng trung – dài hạn.

Song song, việc triển khai Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP.HCM và Đà Nẵng, cùng triển vọng nâng hạng thị trường chứng khoán (kết quả đánh giá cuối cùng dự kiến tháng 9/2026 từ FTSE Russell) tiếp tục củng cố niềm tin của giới đầu tư toàn cầu.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản không chỉ phục hồi về thanh khoản mà còn bước vào chu kỳ M&A mới, nơi chất lượng tài sản và chuẩn mực quản trị trở thành yếu tố quyết định.

Phân tầng nhà đầu tư: Nội linh hoạt, ngoại chọn lọc

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, dòng vốn FDI hiện ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hồ sơ rõ ràng và sẵn sàng triển khai. “Minh bạch pháp lý không còn là lợi thế cạnh tranh, mà là điều kiện bắt buộc”, bà nhấn mạnh.

Một đặc điểm nổi bật của năm 2025 là sự phân hóa rõ rệt giữa hai nhóm nhà đầu tư.

Nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế ở các thương vụ quy mô vừa và nhỏ. Lợi thế của họ nằm ở khả năng đàm phán linh hoạt, cấu trúc giao dịch sáng tạo và mô hình hợp tác phát triển đa dạng: Từ chuyển nhượng một phần dự án đến liên doanh cùng triển khai.

Ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các thương vụ lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp chiến lược. Các quỹ đến từ châu Âu và Bắc Mỹ ngày càng siết chặt tiêu chí ESG, ưu tiên dự án đạt chuẩn xanh, thích ứng biến đổi khí hậu và phù hợp lộ trình Net Zero của Việt Nam.

Định giá lại thị trường, lợi suất hấp dẫn hơn

Khác với những chu kỳ trước, khi giá chào bán nhiều thời điểm bị đẩy lên mức “phi lý”, mặt bằng định giá hiện được thiết lập lại dựa trên chuẩn thẩm định quốc tế. Điều này giúp phản ánh sát giá trị thực của tài sản, đồng thời tạo nền tảng minh bạch hơn cho hoạt động giao dịch.

Lợi suất cũng có sự điều chỉnh theo hướng hấp dẫn hơn. Riêng phân khúc khách sạn ghi nhận mức kỳ vọng 8–9%, đủ sức kéo dòng vốn quốc tế quay trở lại sau thời gian thận trọng.

Một cú hích quan trọng khác đến từ chính sách có hiệu lực từ tháng 4/2025, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang phát triển nhà ở thương mại. Quy định này mở khóa quỹ đất tiềm năng, thúc đẩy làn sóng M&A trong phân khúc nhà ở vốn đang có nhu cầu cao nhưng nguồn cung hạn chế.

2026: Cuộc chơi đi vào chiều sâu

Theo JLL, thị trường bất động sản Việt Nam hiện xoay quanh ba phân khúc chủ đạo:

Nhà ở: Phía Nam dự kiến bổ sung trung bình 28.500 căn hộ và 12.000 nhà liền thổ mỗi năm giai đoạn 2026–2030. Giá sơ cấp đạt khoảng 2.740 USD/m² cuối 2025, tăng 1,25 lần so với 2020. Mô hình đại đô thị tích hợp (TOD) mở rộng ra các vành đai 3 và 4.

Công nghiệp – logistics: Là trụ cột hút FDI với 27.900 ha đất khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy 84%. M&A 11 tháng đạt khoảng 74 triệu USD, chủ yếu mua lại tài sản sẵn có. Kho lạnh, trung tâm dữ liệu nổi lên như phân khúc mới.

Khách sạn – nghỉ dưỡng: 21,2 triệu lượt khách quốc tế năm 2025 giúp công suất phòng TP.HCM đạt 83%, ADR khoảng 3,6 triệu đồng/đêm. M&A đạt 125 triệu USD, lợi suất kỳ vọng 8–9%.

Bước sang năm 2026, động lực thị trường được kỳ vọng đến từ ba yếu tố chính: Cải cách pháp lý tiếp tục được đẩy mạnh, nhu cầu tích lũy quỹ đất gia tăng và xu hướng tập trung vào dự án có tính minh bạch cao, phát triển bền vững.

Đáng chú ý, thị trường đang chuyển dịch từ cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh dựa trên giá trị gia tăng, bao gồm trải nghiệm khách hàng, chất lượng vận hành, quản trị tài chính minh bạch và cấu trúc giao dịch linh hoạt.

Theo nhận định của JLL, giai đoạn 2025–2026 sẽ là thời điểm M&A bất động sản Việt Nam đi vào chiều sâu. Pháp lý rõ ràng, định giá theo chuẩn quốc tế, chiến lược phát triển bền vững và năng lực quản trị chuyên nghiệp sẽ là “bộ lọc” quyết định khả năng thu hút dòng vốn toàn cầu.