ĐBQH: Không nên bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc bất động sản

Thảo luận tại hội trường sáng 11/4 về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng, nhiều đại biểu Quốc hội tập trung góp ý đối với phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng, trong đó nội dung liên quan đến giao dịch bất động sản nhận được sự quan tâm đặc biệt.

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu nhấn mạnh là không nên đưa hợp đồng đặt cọc bất động sản vào diện bắt buộc công chứng, nhằm tránh phát sinh thêm thủ tục, chi phí và các hệ lụy pháp lý trong thực tiễn.

Phát biểu tại hội trường, đại biểu Lê Thanh Hoàn, chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa, cho biết pháp luật hiện hành đã quy định nhiều giao dịch liên quan bất động sản như mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản, nhà ở thuộc diện bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc hiện không nằm trong nhóm giao dịch bắt buộc phải công chứng.

Theo đại biểu, nếu coi hợp đồng đặt cọc là một phần không tách rời của giao dịch mua bán bất động sản thì có thể dẫn tới việc mở rộng thêm một loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng. Dù vậy, thực tiễn cho thấy cách tiếp cận này tiềm ẩn nhiều hệ lụy.

Dẫn quy định của Bộ luật Dân sự, ông Lê Thanh Hoàn phân tích, trong trường hợp bên mua vi phạm cam kết đặt cọc, bên bán về nguyên tắc có quyền chuyển nhượng tài sản cho người khác. Tuy nhiên, nếu hợp đồng đặt cọc đã được công chứng mà chưa được hủy bỏ do phát sinh tranh chấp, tổ chức hành nghề công chứng sẽ không thể tiếp tục công chứng hợp đồng mua bán với người mua mới.

Theo đại biểu, đây là điểm có thể bị lợi dụng trong thực tế. Bởi trong quá trình giải quyết tranh chấp, tòa án chỉ tuyên văn bản công chứng vô hiệu khi có vi phạm pháp luật, đồng nghĩa văn bản công chứng vẫn có hiệu lực cho đến khi các bên cùng yêu cầu hủy bỏ. Trong khoảng thời gian đó, bên mua có thể cố tình kéo dài, gây sức ép buộc bên bán phải trả thêm tiền mới chấp nhận hủy cọc.

Từ thực tế này, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc không đưa hợp đồng đặt cọc bất động sản vào diện bắt buộc công chứng trong dự thảo luật.

Đồng quan điểm, nhiều đại biểu cho rằng phạm vi giao dịch bắt buộc phải công chứng là nội dung có ảnh hưởng lớn đến đời sống dân sự, hoạt động đầu tư, kinh doanh và quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.

Vì vậy, việc sửa đổi luật cần được thiết kế theo hướng rõ ràng, minh bạch, tránh mở rộng quá mức hoặc đưa ra các quy định mang tính định tính dễ dẫn đến cách hiểu không thống nhất khi áp dụng.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng, Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên, cho rằng quy định về các giao dịch bắt buộc công chứng trong dự thảo hiện vẫn còn mang tính khái quát, đặc biệt với cách diễn đạt như “giao dịch có tính chất quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia giao dịch chặt chẽ và mức độ an toàn pháp lý cao”.

Theo ông, đây là quy định chưa được lượng hóa bằng tiêu chí pháp lý cụ thể, có thể dẫn tới việc mở rộng phạm vi công chứng tùy nghi trong quá trình thực hiện, làm giảm tính minh bạch và ổn định của pháp luật.

Từ thực tiễn và kinh nghiệm quốc tế, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu lược bỏ các quy định mang tính định tính, đồng thời xác định cụ thể trong luật những loại giao dịch phải công chứng, nhất là các giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản, thừa kế, doanh nghiệp.

Đại biểu Phạm Văn Hòa, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp, cũng cho rằng cơ quan soạn thảo cần rà soát đồng bộ giữa Luật Công chứng với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để bảo đảm thống nhất trong quy định về các trường hợp bắt buộc công chứng. Nếu không xử lý triệt để, cùng một loại giao dịch có thể bị điều chỉnh khác nhau bởi các luật chuyên ngành, gây phiền hà, phát sinh chi phí và kéo dài thủ tục cho người dân.

Ở góc độ thực tiễn giao dịch, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn, Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ, nhận định lĩnh vực bất động sản hiện còn nhiều bất cập, do đó việc sửa luật cần theo hướng vừa tạo thuận lợi cho người dân, vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Theo ông, với một số loại hợp đồng, chỉ nên khuyến khích công chứng trên cơ sở tự nguyện thay vì áp dụng bắt buộc.

Các đại biểu thống nhất cho rằng việc hoàn thiện Luật Công chứng cần bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu an toàn pháp lý với mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.