Doanh nghiệp dự án từng được Novaland (NVL) bán năm 2020: 5 năm sau giúp nhóm cổ đông mới lãi khủng

Sau nhiều năm thua lỗ dẫn đến lỗ lũy kế cuối năm 2024, Công ty TNHH Đầu tư Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai bất ngờ công bố khoản lãi sau thuế hơn 2.022 tỷ đồng trong năm 2025 - mức cao nhất kể từ khi thành lập. Kết quả này càng gây chú ý khi doanh nghiệp chỉ đăng ký nghĩa vụ thuế với 6 nhân sự và mới chuyển hướng sang kinh doanh bất động sản trong cùng năm.

Đi sâu vào các giao dịch trong quá khứ cho thấy, khoản lợi nhuận đột biến này có thể liên quan đến một thương vụ đã diễn ra từ cuối năm 2020, khi Novaland thoái toàn bộ vốn khỏi nhóm doanh nghiệp nắm giữ dự án bất động sản lớn tại TP. Thủ Đức (cũ), TP. HCM.

Thương vụ thoái vốn hơn 6.500 tỷ của Novaland

Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2020 của Novaland, tập đoàn này đã hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ phần vốn tại Công ty TNHH Nippon và công ty con gián tiếp Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Sun City.

Hai pháp nhân này liên quan đến dự án khu nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng gần 9ha tại phường An Khánh, TP. Thủ Đức với tổng mức đầu tư hơn 10.500 tỷ đồng.

Tổng giá trị chuyển nhượng lên tới 6.547 tỷ đồng, giúp Novaland ghi nhận khoản lãi gần 800 tỷ đồng trong năm 2020.

Trước thời điểm thoái vốn, Novaland đã thực hiện một loạt tái cấu trúc nội bộ, bao gồm việc sáp nhập Công ty TNHH Bất động sản Phúc Bình vào CTCP Bất động sản Vương Gia, sau đó tiếp tục sáp nhập Vương Gia vào Nippon.

Sau quá trình tái cấu trúc này, Nippon trở thành pháp nhân nắm giữ toàn bộ tài sản và quyền lợi liên quan đến dự án.

Nippon được thành lập năm 2015 với vốn ban đầu 20 tỷ đồng. Đến năm 2020 tăng lên 3.929 tỷ đồng. Tháng 12 cùng năm, vị trí Chủ tịch HĐQT doanh nghiệp đổi từ ông Bùi Đạt Chương (em trai ông Bùi Thành Nhơn) sang ông Hoàng Hồng Hòa.

Nhóm cổ đông mới tiếp quản doanh nghiệp dự án

Ngay sau khi Novaland thoái vốn, cấu trúc sở hữu của Nippon đã thay đổi đáng kể. Ba doanh nghiệp mới xuất hiện gồm:

- Công ty TNHH Đầu tư Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai (nắm 41,593% vốn);

- Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường (nắm 35,552% vốn);

- Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát (nắm 22,855% vốn).

Như vậy, chỉ riêng hai doanh nghiệp Đức Mai và Phú Thịnh Phát đã nắm hơn 64% vốn tại Nippon - pháp nhân gián tiếp sở hữu dự án hơn 10.500 tỷ đồng tại TP. Thủ Đức.

Bản thân Đức Mai được thành lập năm 2018 với vốn điều lệ chỉ 20 tỷ đồng, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực tư vấn đầu tư. Doanh nghiệp sau đó tăng vốn nhiều lần, đạt 2.500 tỷ đồng vào cuối năm 2024, đồng thời chuyển ngành nghề chính sang kinh doanh bất động sản.

Cùng thời điểm này, cơ cấu cổ đông của Đức Mai xuất hiện nhiều pháp nhân mới, trong đó đáng chú ý là:

- Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản M Home (nắm 40% vốn);

- Công ty TNHH Kinh doanh An Thái Land (nắm 36% vốn);

Cả hai doanh nghiệp này đều đặt trụ sở tại tầng 7 tòa nhà 362 Phố Huế (Hà Nội), trùng địa chỉ với Đức Mai. Người đại diện phần vốn góp của hai pháp nhân trên tại Đức Mai là ông Đặng Nam Phong.

Đầu năm 2025, cơ cấu cổ đông của Đức Mai tiếp tục thay đổi (từ 3 tăng lên 4) khi Công ty TNHH Đầu tư Kim Phát Land tham gia góp vốn, trong khi tỷ lệ sở hữu của Tổng Giám đốc Nguyễn Thành Long giảm xuống còn 10,5%. Tỷ lệ sở hữu của M Home và AN Thái Land không thay đổi.

Mạng lưới pháp nhân nhiều tầng phía sau Đức Mai

Bóc tách sâu hơn cho thấy các pháp nhân liên quan đến Đức Mai có cấu trúc sở hữu nhiều lớp. Trong chuỗi này, Phú Thịnh Phát được xem là một mắt xích quan trọng khi vừa tham gia sở hữu Nippon vừa xuất hiện trong hệ sinh thái cổ đông của Đức Mai thông qua các doanh nghiệp trung gian như An Thái Land và M Home.

Phần lớn các doanh nghiệp trong chuỗi này đều được cho là có liên hệ với doanh nhân Hoàng Hồng Hòa, một nhân vật khá kín tiếng trên thị trường.

Đáng chú ý, các pháp nhân trong hệ sinh thái doanh nghiệp kinh doanh bất động sản này đều có vốn điều lệ tăng nhanh trong thời gian ngắn, đăng ký rất ít nhân sự và cùng địa chỉ trụ sở.

Khoản lợi nhuận hàng nghìn tỷ sau 5 năm

Gần 5 năm sau khi nhóm cổ đông mới tiếp quản Nippon từ Novaland, chuỗi giao dịch liên quan đến dự án An Khánh tiếp tục có biến động.

Đầu năm 2025, 4 doanh nghiệp gồm: Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Quản lý Biển Đông, Đức Mai, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường (trụ sở chính đặt tại tầng 7 tòa nhà 362 Phố Huế) và Phú Thịnh Phát đã công bố thông tin về việc chia sẻ dòng tiền dự án trên kèm tài sản đảm bảo liên quan đến nghĩa vụ tài chính.

Tháng 8/2025, Công ty Biển Đông - cổ đông của Sun City - thông báo bổ sung tài sản bảo đảm số 5, đi kèm với quy trình chuyển nhượng vốn tại dự án như đã nhắc đến. Lúc này, ông Hoàng Hồng Hòa cũng không còn là Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật của Nippon. 3 cổ đông cũ được thay thế bằng 4 pháp nhân mới đều là các tổ chức.

Trong bối cảnh đó, việc Đức Mai ghi nhận hơn 2.022 tỷ đồng lợi nhuận năm 2025 khiến thị trường đặt câu hỏi liệu khoản lãi này có liên quan đến quá trình tái cấu trúc hoặc chuyển nhượng lợi ích tại dự án hơn 10.500 tỷ đồng.

Một phép tính đơn giản cho thấy phần giá trị tương ứng với tỷ lệ sở hữu của Đức Mai tại Sun City gần như trùng khớp với khoản lợi nhuận hơn 2.000 tỷ đồng mà doanh nghiệp ghi nhận trong năm 2025.

Nếu tính cả phần sở hữu thông qua các pháp nhân liên quan như Phú Thịnh Phát, khoản lợi nhuận mà nhóm doanh nghiệp gắn với ông Hoàng Hồng Hòa có thể thu về từ thương vụ này thậm chí còn lớn hơn (?).