Dòng chảy tín dụng bất động sản được ‘nắn lại’: Chuyên gia khuyến nghị hành động cho NĐT đang nắm cổ phiếu địa ốc

Kết phiên 9/1, VN-Index tăng hơn 12,3 điểm (+0,67%) lên 1.867,9 điểm. Thanh khoản ghi nhận hơn 1.300 triệu đơn vị, giá trị tương ứng đạt 39.200 tỷ đồng. Nhiều nhóm ngành nhận tín hiệu tích cực như năng lượng (+3,18%), dịch vụ hạ tầng (+2,95%), tài chính (+1,7%),...

Mặc dù vậy, nhóm cổ phiếu bất động sản lại diễn biến kém tích cực khi giảm 0,44% so với mặt bằng chung. Sức ép tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản dân cư, nhiều cổ phiếu nằm sàn với dư bán lớn như TCH, HHS, DXS, PDR, CII. Một số mã khác cũng ghi nhận mức giảm sâu 5–6% như QCG, KDH, DXG, NLG, NVL, DIG…

Cơn bán tháo xuất hiện khi nhà đầu tư trên thị trường phản ứng với các thông tin về mục tiêu tăng trưởng tín dụng (TTTD) năm 2026 dự kiến ở mức khoảng 15% – thấp hơn con số thực hiện của năm 2025 là 19,1%. Điều này cũng đặt ra một vấn đề về sự thận trọng trong việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng trong năm nay nhằm đảm bảo các cân đối lớn của nền kinh tế.

Chia sẻ thêm về diễn biến của nhóm bất động sản, ông Lương Duy Phước – Giám đốc Phân tích Chứng khoán KAFI cho rằng áp lực điều chỉnh xuất hiện sớm ngay từ đầu năm phản ánh việc dòng tiền “thông minh” đã nhanh chóng nhận diện những tín hiệu điều hành mới của cơ quan quản lý, từ đó có phản ứng tức thì trên thị trường.

Theo ông Phước, có hai yếu tố chính đang tác động đến diễn biến của nhóm cổ phiếu bất động sản. Thứ nhất là định hướng điều hành tín dụng theo hướng phát triển bền vững hơn. Hiện tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 20% tổng dư nợ toàn hệ thống, do đó cơ quan quản lý có xu hướng điều tiết dòng vốn chảy nhiều hơn vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh và các động lực tăng trưởng ưu tiên, nhằm đảm bảo sự cân bằng và ổn định của nền kinh tế.

Thứ hai, mặt bằng lãi suất đã bắt đầu có dấu hiệu nhích lên từ cuối năm 2025. Với đặc thù là nhóm ngành nhạy cảm với lãi suất, việc cổ phiếu bất động sản chịu áp lực điều chỉnh trong bối cảnh này được đánh giá là diễn biến mang tính bình thường.

Theo chuyên gia KAFI, áp lực bán tại nhóm bất động sản hiện nay là sự kết hợp giữa yếu tố tâm lý ngắn hạn và những lo ngại về một môi trường tín dụng “chặt chẽ và có chọn lọc” hơn trong năm 2026. Tuy nhiên, các thông tin liên quan đến định hướng điều hành tín dụng cần được nhìn nhận một cách bình tĩnh và thấu đáo.

Việc kiểm soát tốc độ cấp vốn, theo ông Phước, có thể khiến chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản kéo dài hơn so với các giai đoạn trước, nhưng đổi lại sẽ giúp quá trình phục hồi diễn ra vững chắc hơn. Các dự án sẽ được triển khai dựa trên năng lực hấp thụ thực tế của thị trường, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn tín dụng dồi dào.

Về bản chất, đây là hoạt động điều hành chính sách mang tính thông thường của Ngân hàng Nhà nước nhằm bám sát diễn biến kinh tế vĩ mô. Việc “nắn” dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, động lực tăng trưởng trọng điểm, đồng thời kiểm soát các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được đánh giá là bước đi hợp lý để đảm bảo ổn định kinh tế. Đáng chú ý, cơ quan điều hành vẫn duy trì cơ chế linh hoạt như các năm trước, sẵn sàng rà soát và điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng khi cần thiết.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Đức Anh – Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho rằng, với mức tăng trưởng tín dụng bất động sản cao trong 1–2 năm gần đây, cùng với việc giá nhà đất đã trải qua một chu kỳ tăng mạnh, thị trường đang đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn về khả năng hình thành bong bóng bất động sản.

Theo ông Đức Anh, trong bối cảnh này, nếu Ngân hàng Nhà nước triển khai các chính sách nhằm định hướng dòng tiền vào lĩnh vực tiêu dùng và sản xuất – kinh doanh, đồng thời hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản để góp phần ổn định và hạ nhiệt mặt bằng giá nhà đất, thì đây là hướng đi hợp lý.

Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, các chính sách tín dụng chặt chẽ hơn sẽ khiến khả năng tiếp cận vốn trở nên khó khăn hơn, chi phí vốn gia tăng và qua đó tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh cũng như diễn biến giá cổ phiếu.

Từ góc nhìn của bà Phạm Thái Thanh Trúc – Giám đốc Phân tích ngành Bất động sản Chứng khoán ACB, Ngân hàng Nhà nước đã có định hướng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó. Trong khi đó, thực tế cho thấy 3 năm trở lại đây, tăng trưởng tín dụng bất động sản thường cao gấp đôi mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống, khiến áp lực điều chỉnh chính sách là điều khó tránh khỏi.

Điều này tác động tiêu cực đến doanh nghiệp và cổ phiếu bất động sản trong năm 2026 do các công ty này sử dụng chủ yếu vốn vay ngân hàng để thâu tóm quỹ đất và đóng tiền sử dụng đất, do đó việc siết tín dụng sẽ tạo áp lực tài chính cho các công ty này, gây khó khăn trong việc triển khai dự án, dẫn đến làm giảm nguồn cung trên thị trường.

Theo bà Trúc, nhà đầu tư đang nắm giữ cổ phiếu bất động sản nên rà soát danh mục, quản trị rủi ro, chủ động hạ tỷ trọng những cổ phiếu bất động sản đầu cơ để đưa tài khoản về trạng thái an toàn. Bắt đáy khi ngành bất động sản đang chịu áp lực về chính sách là hành động khá rủi ro. Trong Top 10 cổ phiếu BĐS nhà ở về vốn hóa, ngoại trừ VHM, thì các cổ phiếu đã giảm 20–30% từ đỉnh gần đây. Một số cổ phiếu có nền tảng cơ bản tốt, có khả năng huy động vốn đa dạng như KDH và NLG đang ở vùng định giá rẻ thì nhà đầu tư có thể chờ đợi thêm để mua đầu tư trung, dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Trần Đức Anh cho rằng nhịp giảm sâu của nhóm cổ phiếu bất động sản có thể tạo ra cơ hội cho nhà đầu tư trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, chiến lược phù hợp là tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, đòn bẩy ở mức hợp lý, quỹ đất sạch và dồi dào, cùng các dự án có kế hoạch mở bán trong tương lai gần để tận dụng chu kỳ hồi phục tiếp theo của thị trường.

Tương tự, theo chuyên gia KAFI, mặt trái của những lo ngại ngắn hạn này là nhiều cổ phiếu bất động sản đã bị điều chỉnh mạnh và đang giao dịch ở vùng định giá tương đối hấp dẫn. Đối với các doanh nghiệp vẫn duy trì được kết quả kinh doanh tích cực, có cấu trúc tài chính lành mạnh và tỷ lệ nợ vay trong ngưỡng an toàn, mức giá chiết khấu hiện tại có thể mở ra cơ hội đầu tư giá trị đáng cân nhắc.