Đồng Nai chính thức lên thành phố trực thuộc Trung ương: Những 'tọa độ' bất động sản nào sẽ đổi vận?

Ngày 30/4 đánh dấu một cột mốc mang tính bước ngoặt khi nghị quyết của Quốc hội chính thức có hiệu lực, đưa Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 của cả nước, cùng với Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và Huế.

Đây không chỉ là sự thay đổi về danh xưng hành chính mà còn mở ra một quá trình chuyển đổi toàn diện, với cơ chế đặc thù nhằm thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển hạ tầng và tái định giá toàn bộ thị trường bất động sản khu vực Đông Nam Bộ.

Với diện tích tự nhiên hơn 12.737 km2 và quy mô dân số khoảng 4,49 triệu người, thành phố Đồng Nai mới được kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng quan trọng của vùng Đông Nam Bộ, góp phần chia sẻ áp lực cho Thành phố Hồ Chí Minh.

Sự kiện này được các đại biểu Quốc hội và giới chuyên gia đánh giá là một quyết sách mang tính lịch sử, giúp Đồng Nai xác lập vị thế mới với vai trò đô thị đa trung tâm hiện đại.

Tại phiên thảo luận ngày 22/4, các đại biểu đều nhấn mạnh, việc triển khai nhanh các dự án hạ tầng kết nối vùng đồng bộ, bao gồm cao tốc, vành đai và metro để Đồng Nai thực sự trở thành đô thị đa trung tâm hiện đại gắn với sân bay quốc tế Long Thành.

Việc trở thành thành phố trực thuộc Trung ương được ví như một cú “tái định giá” toàn diện đối với thị trường bất động sản Đồng Nai, chuyển đổi từ một tỉnh công nghiệp vệ tinh thành địa phương có GRDP và quy mô dân số thuộc nhóm dẫn đầu cả nước, qua đó kéo theo sự điều chỉnh giá trị bất động sản tương xứng với tầm vóc mới.

Trong bản đồ phát triển mới, khu vực Long Thành và Nhơn Trạch tiếp tục là điểm nóng nhờ lực hút từ Sân bay quốc tế Long Thành. Với công suất dự kiến đạt 25 triệu hành khách mỗi năm trong giai đoạn 1 và hướng tới 100 triệu hành khách trong tương lai, cùng mạng lưới giao thông huyết mạch như cao tốc Long Thành - Dầu Giây, Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro Suối Tiên - Long Thành, Thủ Thiêm - Long Thành, khu vực này đang dần hình thành trung tâm logistics và đô thị sân bay quy mô lớn nhất của miền Nam.

Các phân khúc bất động sản như đất nền, nhà ở thấp tầng, khu đô thị, bất động sản công nghiệp, dịch vụ khách sạn và văn phòng được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh. Đáng chú ý, các chuyên gia bất động sản nhận định, Nhơn Trạch với lợi thế giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh và quỹ đất dồi dào tiếp tục là tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư nhờ tiềm năng tăng giá gắn với tiến độ hoàn thiện hạ tầng.

Bên cạnh các khu vực tăng trưởng mới, Biên Hòa - trung tâm hành chính và thương mại lâu đời - vẫn duy trì sức hút ổn định. Theo định hướng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, Biên Hòa tiếp tục giữ vai trò lõi đô thị, tập trung phát triển các dự án nhà ở cao cấp, chung cư và trung tâm thương mại hiện đại.

Việc mở rộng không gian đô thị ven sông Đồng Nai cùng triển khai các dự án lớn như Aqua City (Novaland) hay Izumi City (Nam Long) đang thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ lợi thế cảnh quan sông nước và những chuyển biến tích cực về pháp lý.

Đồng thời, các khu vực vệ tinh dọc theo các tuyến cao tốc như Long Khánh và Dầu Giây cũng nổi lên như điểm đến phù hợp cho các dự án nhà ở xã hội và khu dân cư thấp tầng, đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn của lực lượng lao động tại các khu công nghiệp sạch.

Một điểm đáng chú ý trong cấu trúc đô thị mới của Đồng Nai là phần diện tích thuộc Bình Phước cũ sau khi sáp nhập từ tháng 7/2025. Khu vực này sở hữu dư địa phát triển lớn về quỹ đất, phù hợp với các mô hình đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng và logistics quy mô lớn.

Tuy nhiên, do hạ tầng hiện tại còn hạn chế, tiềm năng phát triển được đánh giá chủ yếu ở trung và dài hạn. Các chuyên gia dự báo khu vực này cần khoảng 3–5 năm để thực sự bứt phá, phụ thuộc vào tiến độ triển khai các tuyến cao tốc và vành đai.

Tổng thể, hệ thống hạ tầng đa phương thức, bao gồm sân bay, 10 tuyến cao tốc, cảng biển Phước An và mạng lưới đường sắt đô thị liên kết vùng, sẽ là nền tảng quan trọng giúp Đồng Nai tháo gỡ các nút thắt về quy hoạch và giải phóng mặt bằng, tạo động lực tăng trưởng bền vững.

Trước làn sóng tăng nhiệt của thị trường bất động sản khi Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, các nhà đầu tư được khuyến nghị duy trì chiến lược thận trọng. Dù cơ hội hiện hữu rõ ràng, mặt bằng giá sẽ không tăng đồng loạt trên toàn thị trường. Ưu tiên nên đặt vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ hạ tầng rõ ràng, thay vì chạy theo thông tin chưa được kiểm chứng.

Việc bám sát quy hoạch chi tiết sau khi nghị quyết có hiệu lực, đồng thời lựa chọn các vị trí có khả năng kết nối thuận lợi với sân bay, cao tốc hoặc Thành phố Hồ Chí Minh, sẽ là yếu tố then chốt bảo đảm hiệu quả đầu tư. Trong bức tranh phân hóa, Long Thành và Nhơn Trạch tiếp tục là lựa chọn ưu tiên trong ngắn và trung hạn; Biên Hòa giữ vai trò trụ cột ổn định; trong khi các khu vực vệ tinh mở ra dư địa đầu tư dài hạn với nhiều tiềm năng.