Dòng tiền rời nội đô và cuộc chơi của những doanh nghiệp sớm đón sóng hạ tầng như Nam Long (NLG)

Có những giai đoạn thị trường bất động sản tăng giá vì dòng tiền, nhưng cũng có những giai đoạn tăng giá vì ranh giới đô thị được mở rộng.

Bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn thứ hai.

Hạ tầng là chất xúc tác khiến không gian đô thị được kéo giãn

Trong nhiều năm, TP.HCM là trung tâm gần như tuyệt đối của cả cung và cầu. Nhưng khi quỹ đất nội đô dần khan hiếm và mặt bằng giá neo ở mức cao, sự tăng trưởng không còn diễn ra theo chiều cao – mà bắt đầu lan theo chiều ngang.

Hạ tầng là chất xúc tác cho sự lan tỏa đó.

Khi những tuyến vành đai được nối liền, khi sân bay Long Thành dần thành hình, khi các trục kết nối như cầu Cát Lái và Hương Lộ 2 được thúc đẩy, khoảng cách vật lý giữa TP.HCM và các đô thị vệ tinh không còn là rào cản như trước. Không gian đô thị được kéo giãn, và cùng với nó, cấu trúc dân cư và cấu trúc đầu tư cũng thay đổi.

Theo phân tích của VCBS, dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét ra các khu vực ngoại thành và vùng giáp ranh – nơi mặt bằng giá còn thấp hơn 20–40% so với khu Đông TP.HCM.

Trong bức tranh đó, Đồng Nai nổi lên như một điểm giao thoa giữa hạ tầng quy mô quốc gia và nhu cầu dịch chuyển dân cư. Không chỉ bởi sân bay Long Thành, mà bởi toàn bộ hệ thống giao thông liên vùng đang tái định hình cách người dân lựa chọn nơi ở.

Khi hạ tầng mở đường, đại đô thị sẽ theo sau.

Theo đánh giá của VCBS, những doanh nghiệp đã tích lũy quỹ đất lớn tại các khu vực vệ tinh từ nhiều năm trước có thể bước vào “điểm rơi” thuận lợi của chu kỳ mới.

Nam Long (NLG) là một trong số những doanh nghiệp được VCBS cho là hưởng lợi lớn nhất từ việc đón sóng hạ tầng bằng các dự án đô thị tích hợp.

Nam Long và lợi thế đi trước: Quỹ đất đã sẵn, dòng tiền đang hình thành

Trong báo cáo phân tích, VCBS không chỉ nhìn Nam Long ở góc độ quỹ đất lớn, mà đi sâu vào khả năng chuyển hóa quỹ đất thành dòng tiền trong giai đoạn 2026–2027.

Hiện danh mục dự án của Nam Long tập trung tại các địa bàn được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng hạ tầng phía Nam. Doanh nghiệp kỳ vọng doanh số bán hàng năm 2026 vượt 20.000 tỷ đồng.

Tại Đồng Nai, Izumi City được xem là dự án chiến lược. Quy mô khoảng 170ha, liên doanh cùng đối tác Nhật Bản Hankyu. Tại dự án này, khoảng 90% hạ tầng phân khu Canaria đã hoàn thiện và ra mắt cuối năm 2025, mang về doanh số 2.000 tỷ đồng.

Việc hoàn thiện Hương Lộ 2 và tiến độ cầu Cát Lái được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian kết nối về TP.HCM, tạo động lực hấp thụ cho giai đoạn mở bán tiếp theo. Izumi City được VCBS đưa vào nhóm dự án có thể đóng góp đáng kể doanh số năm 2026.

Cũng tại Đồng Nai, dự án Paragon Đại Phước đang hoàn thiện hạ tầng và chờ điều kiện thuận lợi để đẩy mạnh bán hàng khi hạ tầng khu vực rõ nét hơn. Tháng 12 vừa qua Nam Long đã nhận được giấy phép bán hàng cho phân khu Rivera 1C và Alyse Island của dự án này.

Tại Long An, Waterpoint (giai đoạn 2) là một trong những dự án tạo dòng tiền quan trọng. Dự án có quy mô lớn và đã mở bán nhiều phân khu trong giai đoạn trước. VCBS cho rằng Waterpoint sẽ tiếp tục đóng vai trò là nguồn ghi nhận doanh thu chủ lực trong 2026–2027 nhờ các phân khu đã đủ điều kiện bàn giao.

Ở khu vực giáp TP.HCM, Mizuki Park và Akari City là những dự án có lợi thế về vị trí và đã bước vào giai đoạn khai thác thương mại ổn định hơn. Mizuki Park, với quy mô khoảng 37ha tại Bình Chánh, đã hoàn thiện nhiều hạng mục và được VCBS đưa vào danh sách các dự án ghi nhận doanh số cao năm 2026, với khoảng 3.600 tỷ đồng.

Akari City (Bình Tân) tiếp tục triển khai các phân khu mới sau khi hoàn tất pháp lý điều chỉnh. Bên cạnh đó, Central Lake Cần Thơ và dự án mới An Zen Residences cũng được đưa vào kế hoạch đóng góp doanh thu trong giai đoạn tới.

Kết quả kinh doanh ghi nhận, năm 2025 doanh thu đạt 5.645 tỷ đồng. Nguồn thu chủ yếu đến từ các dự án đang trong giai đoạn bàn giao và khai thác hiệu quả như Akari City, dự án tại Cần Thơ và Southgate. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) đạt 701 tỷ đồng, tăng 35% so với năm 2024.

Theo dự báo của VCBS, doanh thu năm 2026 của Nam Long có thể đạt khoảng 6.500 tỷ đồng, tăng khoảng 15% so với 2025. Lợi nhuận sau thuế có thể tăng khoảng 35% lên gần 1.300 tỷ đồng nhờ ghi nhận từ các dự án trên.

Trên đà tăng trưởng này, VCBS dự báo năm 2027 Nam Long tiếp tục ghi nhận doanh thu tăng thêm 22% lên trên 7.900 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế theo đó cũng tăng khoảng 3%, lên mức 1.310 tỷ đồng.

Cổ phiếu NLG được kỳ vọng tăng 48%

Điểm quan trọng nằm ở chỗ: Phần lớn các dự án dự kiến tạo dòng tiền đã hoàn thiện pháp lý hoặc đang ở giai đoạn hoàn thiện hạ tầng – tức là bước chuyển từ “tài sản trên giấy” sang “khả năng ghi nhận doanh thu” đang dần rõ nét.

Ở mức định giá P/B quanh 0,7 lần, VCBS cho rằng thị trường hiện vẫn đang phản ánh khá thận trọng đối với khả năng chuyển hóa quỹ đất thành dòng tiền của Nam Long trong chu kỳ mới.

VCBS đưa khuyến nghị MUA với cổ phiếu NLG, với giá mục tiêu 38.723 đồng/cổ phiếu. Giá này cao hơn khoảng 48% so với thị giá cổ phiếu NLG hiện tại.