Dự án hơn 10.500 tỷ đồng tại TP. HCM qua tay 3 đời chủ: Từ Novaland đến hai hệ sinh thái kín tiếng

Dự án khu nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ, văn phòng cao tầng tại phường An Khánh, TP. HCM (tên thương mại Sài Gòn Broadway) có quy mô khoảng 8,96ha, tổng mức đầu tư hơn 10.500 tỷ đồng, dự kiến triển khai giai đoạn 2024-2032. Tuy nhiên, kể từ khi được giới thiệu ra thị trường, dự án này đã trải qua nhiều lần thay đổi chủ sở hữu, phản ánh những biến động lớn trong cấu trúc vốn của thị trường bất động sản.

Rời tay Novaland

Ban đầu, dự án thuộc nhóm doanh nghiệp của Novaland, thông qua Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Sun City - pháp nhân đứng tên chủ đầu tư.

Trong cơ cấu cổ đông của Sun City, Công ty TNHH Nippon nắm 74,882% vốn, còn Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Quản lý Biển Đông nắm 25,118%. Trước tháng 12/2020, Nippon là công ty con của Novaland.

Đến cuối năm 2020, Novaland thực hiện chuyển nhượng phần vốn tại Nippon và Sun City, tổng giá trị chuyển nhượng lên tới 6.547 tỷ đồng, giúp Novaland ghi nhận khoản lãi gần 800 tỷ đồng trong năm 2020. Sau giao dịch, quyền kiểm soát Nippon và Sun City được chuyển sang nhóm ba doanh nghiệp gồm:

- Công ty TNHH Đầu tư Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai (41,593%);

- Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường (35,552%);

- Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát (22,855%).

Các doanh nghiệp này có mối liên hệ với doanh nhân Hoàng Hồng Hòa, người đứng sau nhiều pháp nhân bất động sản quy mô nhỏ về nhân sự nhưng tham gia sở hữu các dự án giá trị lớn.

Như vậy, sau khi rời tay Novaland, dự án Sài Gòn Broadway bước sang giai đoạn thứ hai, thuộc quyền kiểm soát của nhóm cổ đông mới thông qua cấu trúc sở hữu hai tầng từ Nippon đến Sun City.

Áp lực trái phiếu và thương vụ chuyển nhượng vốn quy mô lớn

Đến năm 2025, nhóm doanh nghiệp nắm quyền tại Sun City đối mặt áp lực thanh toán trái phiếu phát hành từ năm 2020.

Các lô trái phiếu đáng chú ý gồm:

- HTCH2024001 của Hoàng Trường: 1.400 tỷ đồng;

- PTP2020 của Phú Thịnh Phát: Dư nợ khoảng 900 tỷ đồng;

- DUCMAI2020 của Đức Mai: Gần 1.352 tỷ đồng;

- BIENDONGH2025001 của Biển Đông: Khoảng 1.321 tỷ đồng.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bắt đầu triển khai kế hoạch chuyển nhượng vốn tại doanh nghiệp dự án.

Theo phương án được công bố, ba công ty Hoàng Trường, Phú Thịnh Phát và Đức Mai chuyển nhượng toàn bộ phần vốn tại Nippon (tổng cộng 100%) cho bên nhận chuyển nhượng. Tổng số tiền dự kiến thu về khoảng 9.031 tỷ đồng.

Nguồn tiền này được sử dụng để: Mua lại trước hạn các lô trái phiếu phát hành trước đó; tất toán các khoản vay liên quan.

Song song với giao dịch tại Nippon, Biển Đông cũng chuyển nhượng 25,118% vốn tại Sun City, bên nhận chuyển nhượng nộp tối thiểu khoảng 1.829 tỷ đồng vào tài khoản phong tỏa để hoàn tất giao dịch và thanh toán nghĩa vụ nợ.

Đáng chú ý, nhờ thương vụ chuyển nhượng vốn tại dự án, Đức Mai ghi nhận lợi nhuận đột biến hơn 2.000 tỷ đồng, sau nhiều năm thua lỗ trước đó.

Bóng dáng của nhóm cổ đông Sơn Kim Land

Sau quá trình tái cấu trúc, cơ cấu cổ đông của Nippon xuất hiện bốn pháp nhân mới gồm: Công ty TNHH Soho Home, Công ty TNHH Bất động sản Berkley, Công ty TNHH Tín Nghĩa Hòa Phát, Công ty TNHH Bất động sản GWC.

Đây đều là các doanh nghiệp "trẻ tuổi", một số đã tăng mạnh vốn điều lệ trong năm 2025, từ mức vài trăm triệu đồng hoặc vài trăm tỷ đồng lên hàng nghìn tỷ đồng để tham gia giao dịch.

Đáng chú ý, Công ty TNHH Bất động sản Berkley hiện thuộc sở hữu của CTCP Bất động sản Sơn Kim, doanh nghiệp nằm trong hệ sinh thái Sơn Kim Group.

Berkley sau đó tăng vốn điều lệ lên khoảng 3.280 tỷ đồng. Trong khi đó, Bất động sản GWC - doanh nghiệp có liên hệ nhân sự với Berkley - cũng nâng vốn lên hơn 2.500 tỷ.

Nếu tính riêng hai pháp nhân có liên quan đến hệ sinh thái Sơn Kim, nhóm này đang nắm khoảng 33% vốn tại Nippon. Với việc Nippon sở hữu 74,882% Sun City, tỷ lệ sở hữu gián tiếp của nhóm Sơn Kim tại doanh nghiệp dự án vào khoảng 24,7%.

Dự án lớn giữa khu lõi Thủ Thiêm mở rộng

Sun City hiện là chủ đầu tư dự án Sài Gòn Broadway - khu phức hợp nhà ở, thương mại và văn phòng cao tầng tại phường An Khánh, TP. HCM. Dự án có quy mô khoảng 8,96ha, tổng mức đầu tư hơn 10.500 tỷ đồng, hệ số sử dụng đất tối đa 10 lần, chiều cao tối đa 35 tầng, khoảng 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.

Thời gian hoạt động của dự án dự kiến 50 năm, với lộ trình triển khai từ 2024 đến 2032.

Nhìn tổng thể, dự án Sài Gòn Broadway đã trải qua ba giai đoạn sở hữu chính:

- Giai đoạn 1: Thuộc hệ sinh thái Novaland thông qua Nippon và Sun City;

- Giai đoạn 2: Chuyển sang nhóm doanh nghiệp liên quan doanh nhân Hoàng Hồng Hòa;

- Giai đoạn 3: Tái cấu trúc và xuất hiện nhóm cổ đông mới, trong đó có các pháp nhân liên quan Sơn Kim Group.

Chuỗi giao dịch này phản ánh xu hướng tái cấu trúc tài sản trong ngành bất động sản giai đoạn 2020-2025, khi nhiều chủ đầu tư phải chuyển nhượng dự án hoặc cổ phần doanh nghiệp dự án để xử lý áp lực nợ và trái phiếu.

Với vị trí tại khu vực An Khánh - cửa ngõ kết nối trung tâm TP. HCM và khu đô thị Thủ Thiêm - Sài Gòn Broadway vẫn được xem là một trong những quỹ đất đáng chú ý còn lại tại khu vực này. Tuy nhiên, sau nhiều vòng chuyển chủ, tiến độ và cấu trúc phát triển của dự án trong giai đoạn tới vẫn là câu hỏi được giới đầu tư theo dõi sát.