Dự kiến người Việt cần 30 năm thu nhập mới mua được nhà, cao gấp đôi mức trung bình thế giới

Theo số liệu do TS. Cấn Văn Lực và nhóm nghiên cứu của Viện Nghiên cứu kinh tế BIDV tổng hợp cho thấy, giấc mơ mua nhà tại Việt Nam đang ngày càng xa vời nếu so với thu nhập thực tế của người dân.

Cụ thể, năm 2023, một hộ gia đình Việt Nam cần trung bình 23,5 năm thu nhập để mua được căn hộ. Con số này tăng nhẹ lên 23,7 năm vào năm 2024, 25,8 năm vào năm 2025 và dự kiến chạm mức 30,2 năm vào năm 2026.

Trong khi đó, mức trung bình toàn cầu năm 2026 chỉ khoảng 15,3 năm thu nhập. So với các nước trong khu vực và châu Á, Thái Lan khoảng 24 năm, Hàn Quốc 24,1 năm, Trung Quốc 21,5 năm, Singapore 22,1 năm. Đáng chú ý, Malaysia và Nhật Bản có mức dễ tiếp cận hơn nhiều, lần lượt chỉ 8,8 năm và 11,4 năm thu nhập.

Về diễn biến giá, TS. Cấn Văn Lực cho biết, giá nhà đất giai đoạn 2019-2024 tăng 59%, năm 2025 tăng 10-30%. Trong đó, ở phân khúc chung cư, năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân 20-30%, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng 10-15%. Giá bất động sản cao, khiến người mua cần thêm thời gian tích luỹ hơn để có thể sở hữu nhà.

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn “dư cung mạnh”, khi nguồn hàng tăng nhanh khiến thế chủ động dần chuyển sang phía người mua. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư buộc phải tung ra loạt chính sách ưu đãi như giảm giá sâu, kéo giãn tiến độ thanh toán.

Thế nhưng, một nghịch lý lại xuất hiện khi người mua có nhiều lựa chọn hơn về mặt quyền lợi, nhưng lại thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam - cho biết dữ liệu từ CBRE phản ánh một thực tế khá khắc nghiệt. Tại Hà Nội, gần như không còn dự án mới nào có giá dưới 70 triệu đồng/m2. Ngay cả các khu vực vệ tinh như Hưng Yên, mặt bằng giá cũng bị đẩy lên cao, với chỉ một dự án hiếm hoi ghi nhận mức khoảng 55 triệu đồng/m2.

Sự lệch pha cung - cầu ngày càng rõ rệt khi hơn 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc trung cấp và giá rẻ.

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong thực thi, dù đang dần được cải thiện.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng mạnh, từ tiền đất, đền bù giải phóng mặt bằng đến chi phí tài chính, vật liệu xây dựng và áp lực trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ ba, tình trạng “thổi giá”, “làm giá” vẫn tồn tại, đẩy giá vượt xa giá trị thực, thể hiện qua một số vụ đấu giá đất và môi giới thời gian qua.

Thứ tư, đầu cơ còn phổ biến; khảo sát năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới 1 năm, khiến mặt bằng giá khó giảm.

Cuối cùng, việc chưa áp dụng thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, cũng góp phần đẩy giá lên cao.

Từ chính những nguyên nhân này, việc điều hành thị trường cần đi theo hướng “trúng và đúng điểm nghẽn”. Trong bối cảnh nhiều biến động, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị cần bám sát diễn biến địa chính trị để xây dựng các kịch bản ứng phó phù hợp, đồng thời tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Ông nhấn mạnh, việc sớm ban hành các nghị định hướng dẫn, tháo gỡ nút thắt về tài chính đất đai và điều chỉnh các quy định liên quan sẽ giúp cải thiện nguồn cung, qua đó ổn định thị trường.

Cùng với đó, tiến độ lập và cập nhật quy hoạch cần được đẩy nhanh, đi kèm nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu nhà ở theo từng địa phương. Đáng chú ý, các giải pháp phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả phải được triển khai đồng bộ, từ cải cách thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt đến điều hành tín dụng linh hoạt hơn.

Về tài chính cho thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đề xuất đa dạng hóa nguồn vốn, phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, sớm đưa vào vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và địa phương, cũng như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs). Đồng thời, cần xây dựng lộ trình phù hợp cho việc đánh thuế và chứng khoán hóa bất động sản.