Đừng đợi đến lúc quá hạn: Tại sao đây là 'thời điểm vàng' để chuyển đổi đất vườn sang đất ở?

Tiền làm sổ đỏ gồm những khoản nào?

Chia sẻ tại talk show “Cấp sổ đỏ lần đầu & giá đất mới”, ông Phạm Đức Toản – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, nhiều người dân đang hiểu chưa đầy đủ về tiền làm sổ đỏ, dẫn đến tâm lý hoang mang.

Theo ông Toản, chi phí làm sổ đỏ thực chất chỉ xoay quanh 2 khoản chính:

Thứ nhất là tiền sử dụng đất (hay còn gọi là tiền thuế đất phải nộp). Khoản tiền này phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất, mục đích chuyển đổi và bảng giá đất do địa phương ban hành. Mỗi trường hợp sẽ có mức nộp khác nhau.

Thứ hai là lệ phí trước bạ, hiện ở mức 0,5% theo quy định. Ngoài ra, nếu cấp sổ mới thì người dân chỉ phải nộp thêm một khoản chi phí hành chính nhỏ, thường chỉ vài trăm nghìn đồng cho việc in sổ.

“Về bản chất, người dân chỉ phải chịu hai khoản tiền chính. Trong đó, khoản chịu tác động trực tiếp và mạnh nhất từ bảng giá đất mới chính là tiền sử dụng đất”, ông Toản nhấn mạnh.

Theo ông Phạm Đức Toản, khi bảng giá đất mới tăng, tiền sử dụng đất sẽ tăng tương ứng. Thực tế, tại một số vị trí ở TP.HCM, bảng giá đất mới có thể cao gấp tới 8 lần so với trước đây, đồng nghĩa với việc người làm sổ đỏ lần đầu sẽ phải nhân hệ số tương ứng.

Tuy nhiên, ông cho rằng cần nhìn vấn đề một cách toàn diện.

“Không phải cứ bảng giá đất tăng là mọi trường hợp đều chịu thiệt. Quan trọng nhất là áp dụng quy định nào và trong hạn mức hay không”, ông Toản phân tích.

Vì sao gọi đây là 'thời điểm vàng'?

Xét về mặt nguyên lý, nếu làm sổ đỏ trong năm 2026, mặt bằng chung chi phí có xu hướng cao hơn do bảng giá đất tăng. Nhưng điểm “lật chiều” quan trọng nằm ở quy định mới của Luật Đất đai.

Theo quy định hiện hành, người làm sổ đỏ lần đầu, nếu chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức đất ở, chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Đây là thay đổi mang tính căn bản so với trước đây, khi người dân phải nộp 100% chênh lệch.

Hạn mức này do từng địa phương quy định, có nơi là 100 m², nơi 200 m² hoặc 300 m².

Cụ thể: Diện tích trong hạn mức: nộp 30% chênh lệch. Diện tích vượt hạn mức lần thứ nhất: nộp 50% chênh lệch. Diện tích vượt quá hai lần hạn mức: nộp 100% chênh lệch.

Giả sử giá đất nông nghiệp là 1 triệu đồng/m², giá đất ở là 10 triệu đồng/m², chênh lệch là 9 triệu đồng/m². Nếu áp dụng quy định cũ, người dân phải nộp đủ 9 triệu đồng/m² cho toàn bộ diện tích chuyển đổi. Nhưng với quy định mới, trong trường hợp địa phương quy định hạn mức 200 m² và thửa đất có diện tích 500 m²:

-200 đầu tiên: chỉ nộp 30% × 9 triệu = 2,7 triệu đồng/m²

-200 m² tiếp theo: nộp 50% × 9 triệu = 4,5 triệu đồng/m²

-100 m² còn lại: nộp đủ 9 triệu đồng/m².

“Rõ ràng, nếu có nhu cầu ở thật và chuyển đổi trong hạn mức, tổng số tiền phải nộp có thể thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn 2024–2025, khi người dân phải nộp 100% chênh lệch”, ông Toản nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, giai đoạn hiện nay là thời điểm đặc biệt thuận lợi cho người có nhu cầu an cư thực sự vì nhà nước không tận thu, mà thiết kế chính sách theo hướng hỗ trợ người dân ổn định chỗ ở. Quy định 30% chênh lệch chỉ áp dụng một lần cho mỗi cá nhân, tạo điều kiện cho những hộ gia đình chuyển đổi đất ở hợp pháp.Bảng giá đất mới dù tăng, nhưng tăng cả giá đất nông nghiệp và đất ở, nên mức chênh lệch không bị “đội” quá đột biến như nhiều người lo ngại.

Tuy nhiên, ông Toản cũng lưu ý, với những trường hợp chia tách cho nhiều con, chuyển đổi nhiều lần hoặc vượt hạn mức lớn, chi phí sẽ tăng mạnh và cần tính toán rất kỹ.

“Hiểu đúng chính sách, làm đúng thời điểm, người dân có thể tiết kiệm được hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Ngược lại, nếu chờ đến khi vượt hạn mức hoặc làm sai thời điểm, chi phí sẽ đội lên rất nhanh”, ông Toản kết luận.