'Đường đi' của hơn 2.000 tỷ đồng lợi nhuận vừa về túi Đức Mai: Bóng dáng doanh nhân đứng sau cấu trúc sở hữu nhiều lớp

Sau nhiều năm thua lỗ, Công ty TNHH Đầu tư Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai (đăng ký nghĩa vụ thuế với chỉ 6 nhân sự) bất ngờ công bố khoản lãi sau thuế hơn 2.022 tỷ đồng trong năm 2025, mức cao nhất kể từ khi thành lập. Kết quả này đặc biệt gây chú ý khi doanh nghiệp vừa chuyển lĩnh vực kinh doanh chính sang bất động sản trong năm 2025, đồng thời xuất hiện mạng lưới cổ đông với cấu trúc sở hữu nhiều tầng lớp pháp nhân phía sau.

Theo báo cáo tài chính, khoản lợi nhuận đột biến đã giúp Đức Mai xóa sạch khoản lỗ lũy kế hơn 480 tỷ đồng, đồng thời chấm dứt chuỗi ba năm thua lỗ liên tiếp với tổng mức lỗ khoảng 619 tỷ đồng trước đó.

Nhờ kết quả này, quy mô tài sản của doanh nghiệp tăng lên gần 10.200 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu tăng gấp đôi lên hơn 4.042 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả giảm 17% so với đầu năm xuống 6.132 tỷ đồng, trong đó nợ vay ngân hàng chiếm 4.778 tỷ đồng.

Đáng chú ý, doanh nghiệp cũng đã tất toán toàn bộ gần 1.352 tỷ đồng trái phiếu phát hành năm 2020, dù lô trái phiếu này có kỳ hạn tới tháng 12/2025. Trong năm qua, công ty đã chi gần 148 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, điều khiến giới quan sát quan tâm hơn cả là cấu trúc cổ đông và mạng lưới doanh nghiệp đứng sau Đức Mai, đặc biệt sau khi công ty chuyển hướng sang kinh doanh bất động sản.

Từ công ty tư vấn đầu tư 20 tỷ vốn thành doanh nghiệp bất động sản 2.500 tỷ

Đức Mai được thành lập tháng 6/2018 với vốn điều lệ ban đầu chỉ 20 tỷ đồng, hoạt động chính trong lĩnh vực tư vấn đầu tư. Người sáng lập và đại diện pháp luật ban đầu là ông Lương Phan Sơn.

Chỉ một tháng sau, vị trí đại diện pháp luật được chuyển sang ông Nguyễn Thành Long, người sau đó trở thành nhân vật gắn bó lâu dài với doanh nghiệp.

Vốn điều lệ của Đức Mai tăng khá nhanh trong những năm tiếp theo, từ 250 tỷ đồng lên 600 tỷ đồng vào năm 2020. Tuy nhiên bước ngoặt lớn chỉ xuất hiện vào cuối năm 2024, khi công ty đồng thời: (1) Chuyển ngành nghề chính sang kinh doanh bất động sản; (2) tăng vốn điều lệ lên 2.500 tỷ đồng; (3) xuất hiện nhiều cổ đông tổ chức mới.

Thời điểm này, cơ cấu sở hữu của Đức Mai gồm ba cổ đông chính:

- Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản M Home nắm 40% vốn;

- Công ty TNHH Kinh doanh An Thái Land nắm 36% vốn;

- Ông Nguyễn Thành Long (Tổng Giám đốc đương nhiệm) nắm 24% vốn.

Trong số này, hai cổ đông doanh nghiệp đều đặt trụ sở tại tầng 7 tòa nhà 362 Phố Huế (Hà Nội), trùng với địa chỉ đăng ký của Đức Mai. Người đại diện phần vốn góp của hai pháp nhân kể trên tại Đức Mai là ông Đặng Nam Phong.

Cổ đông mới xuất hiện ngay trước khi doanh nghiệp báo lãi lớn

Đầu năm 2025, cơ cấu cổ đông của Đức Mai tiếp tục thay đổi khi Công ty TNHH Đầu tư Kim Phát Land tham gia góp vốn, nắm 13,5% vốn điều lệ. Tỷ lệ sở hữu của ông Nguyễn Thành Long khi đó giảm xuống 10,5%.

Kim Phát Land được thành lập cuối năm 2023 với vốn điều lệ ban đầu 100 tỷ đồng, do bà Hoàng Thị Kim Thu làm chủ sở hữu. Chỉ trong vòng hơn một năm, doanh nghiệp này liên tục tăng vốn lên 675 tỷ đồng vào đầu năm 2026, dù đăng ký thuế chỉ với hai nhân sự.

Theo thông báo thay đổi đăng ký kinh doanh ngày 13/3/2026, Đức Mai cho biết pháp nhân đứng vai trò “chủ doanh nghiệp” được thay đổi từ Kim Phát Land sang bà Vũ Thị Hoàng Anh, người được ủy quyền đại diện phần vốn.

Trong khi đó, hai cổ đông lớn nhất của Đức Mai lại có mối liên hệ sở hữu khá phức tạp.

M Home - cổ đông nắm 40% vốn Đức Mai - được thành lập năm 2022 với vốn điều lệ ban đầu chỉ 20 tỷ đồng. Công ty này gần như hoàn toàn thuộc sở hữu của An Thái Land.

Đến năm 2025, An Thái Land tiếp tục tăng vốn mạnh lên 990 tỷ đồng. Tuy nhiên cơ cấu cổ đông của doanh nghiệp này lại thay đổi nhiều lần. Ban đầu, công ty do ông Hoàng Hồng Hòa kiểm soát. Sau đó, phần lớn vốn được chuyển sang Công ty TNHH Thương mại Phát triển Cường Thịnh Việt Nam, trong khi bà Đặng Thị Thanh Tâm nắm phần còn lại.

Đáng nói, Cường Thịnh Việt Nam chỉ mới thành lập tháng 4/2025, vốn ban đầu 20 tỷ đồng và đăng ký thuế với một nhân sự.

Chuỗi sở hữu phía sau An Thái Land còn kéo dài tới Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát - doanh nghiệp từng phát hành hai lô trái phiếu với tổng giá trị 1.800 tỷ đồng vào năm 2020 và hiện vẫn còn nguyên dư nợ gốc.

Phú Thịnh Phát được thành lập năm 2015 và có nhiều lần tăng vốn, lên 780 tỷ đồng vào cuối năm 2024. Trong giai đoạn này, ông Hoàng Hồng Hòa giữ vai trò Chủ tịch công ty. Sau đó, quyền sở hữu doanh nghiệp được chuyển sang Công ty TNHH Đầu tư Future Land, với bà Nguyễn Thị Hoa đại diện nhóm cổ đông nắm toàn bộ phần vốn, còn ông Hòa hiện là Giám đốc.

Mạng lưới doanh nghiệp nhiều lớp

Như vậy, nếu nhìn theo chuỗi sở hữu, hệ sinh thái liên quan đến Đức Mai có thể được hình dung theo nhiều lớp pháp nhân: Future Land → Phú Thịnh Phát → An Thái Land → M Home → Đức Mai.

Bên cạnh đó là nhánh cổ đông khác gồm Kim Phát Land và cá nhân Nguyễn Thành Long.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp trong chuỗi này có vốn tăng nhanh trong thời gian ngắn, số nhân sự đăng ký thuế rất ít và có địa chỉ trụ sở trùng nhau. Ông Hoàng Hồng Hòa là nhân tố đóng vai trò rất lớn trong hệ sinh thái khi đảm nhiệm vai trò Chủ tịch kiêm Giám đốc Phú Thịnh Phát, Chủ tịch M Home và từng là chủ An Thái Land.

Những tương đồng trên khiến thị trường hoài nghi về việc đây có thể là những công ty trung gian/công ty dự án trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Khoản lợi nhuận 2.000 tỷ của Đức Mai đến từ đâu?

Việc Đức Mai báo lãi hơn 2.022 tỷ đồng ngay trong năm đầu tiên chuyển sang kinh doanh bất động sản đặt ra nhiều câu hỏi về nguồn gốc lợi nhuận này.

Trong bối cảnh mạng lưới cổ đông của doanh nghiệp gồm nhiều lớp pháp nhân và thay đổi liên tục trong thời gian ngắn, giới quan sát cho rằng hoạt động chuyển nhượng dự án, tái cấu trúc đầu tư hoặc ghi nhận doanh thu từ các thương vụ bất động sản lớn có thể là yếu tố đứng sau kết quả kinh doanh đột biến.

Dù không thuyết minh chi tiết, tuy nhiên theo thông tin được báo chí đăng tải, đầu năm 2025, 4 đơn vị gồm: Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Quản lý Biển Đông, Công ty TNHH Đầu tư Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường và Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát đã công bố thông tin việc chia sẻ dòng tiền dự án Khu nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ, văn phòng cao tầng tại phường An Khánh, TP. Thủ Đức, TP. HCM và tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ 2 (270 tỷ đồng, thời gian 5 năm).

Dự án do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Sun City làm chủ đầu tư, với quy mô 8,96ha, tổng mức đầu tư hơn 10.500 tỷ đồng. Dự kiến triển khai trong giai đoạn 2024-2032.

Đáng chú ý, cả 4 công ty trên đều sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp Sun City. Theo tìm hiểu, Sun City có vốn điều lệ 3.800 tỷ đồng, gồm 2 cổ đông là Công ty TNHH Nippon (nắm 74,882% vốn) và Quản lý Biển Đông (nắm 25,118%). Bóc tách sâu hơn, Nippon (ban đầu là CTCP Nova Nippon do ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch Novaland sáng lập năm 2015) có vốn điều lệ hơn 3.900 tỷ đồng, do 3 doanh nghiệp sở hữu gồm Phú Thịnh Phát (22,855%), Hoàng Trường (35,552%) và Đức Mai (41,593%).

Đến tháng 8/2025, Công ty Biển Đông thông báo bổ sung tài sản bảo đảm số 5, đi kèm với quy trình chuyển nhượng vốn tại dự án.

Lúc này, ông Hoàng Hồng Hòa không còn là Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật của Nippon. 3 cổ đông cũ được thay thế bằng 4 pháp nhân mới đều là các tổ chức.

Từ những chắp nối trên, không ngoại trừ khả năng khoản lãi đột biến của Đức Mai trong năm 2025 vừa qua đến từ việc ghi nhận lãi từ chuyển nhượng chính dự án gần 9ha tại TP. HCM. Nếu tính thêm tỷ lệ sở hữu của Phú Thịnh Phát, con số lợi nhuận mà nhóm doanh nghiệp có liên quan đến ông Hoàng Hồng Hòa có thể thu về thậm chí có thể lớn hơn.

Cũng cần nhấn mạnh đến Du lịch Hoàng Trường - cổ đông còn lại của Nippon trước thời điểm tháng 8/2025, với vốn điều lệ 2.000 tỷ đồng và trụ sở chính cũng đặt tại Tòa nhà văn phòng số 362 Phố Huế, tương tự Đức Mai.