Giá bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều chủ đầu tư tung chính sách thanh toán chỉ 6-8 triệu đồng/tháng

Thị trường bất động sản đang xuất hiện những thay đổi đáng chú ý về giá bán và chính sách kinh doanh. Sau giai đoạn nguồn cung liên tục được bổ sung nhưng sức mua chưa theo kịp, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng từ tập trung mở bán sản phẩm sang tìm giải pháp giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III và 9 tháng đầu năm 2026 do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố ngày 13/10, giá bán sơ cấp trong quý III có xu hướng giảm ở hầu hết các loại hình sản phẩm và khu vực được khảo sát. Mức điều chỉnh phổ biến dao động từ 5-20% so với quý II.

Diễn biến này cho thấy mặt bằng giá tại nhiều phân khúc đang chịu áp lực điều chỉnh trong bối cảnh thanh khoản suy yếu. Tuy nhiên, mức giảm không diễn ra đồng đều giữa các dự án, loại hình và địa phương.

Đáng chú ý, cùng với việc điều chỉnh giá bán, các chủ đầu tư còn triển khai hàng loạt chính sách tài chính nhằm kích thích nhu cầu mua nhà. Thay vì yêu cầu khách hàng thanh toán một tỷ lệ lớn giá trị bất động sản trong thời gian ngắn, nhiều doanh nghiệp lựa chọn giảm số tiền đóng ban đầu, kéo dài tiến độ thanh toán và hỗ trợ chi phí vay vốn.

Theo DXS-FERI, một số dự án đã áp dụng phương án thanh toán khoảng 6-8 triệu đồng mỗi tháng hoặc tương đương 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng. Đây là một trong những giải pháp được đưa ra nhằm giảm áp lực vốn ban đầu, giúp khách hàng chủ động hơn trong việc phân bổ dòng tiền.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc từ 2-5 năm cũng được nhiều chủ đầu tư triển khai, qua đó giảm nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn đầu sở hữu bất động sản.

Sự thay đổi này phản ánh xu hướng cạnh tranh ngày càng rõ nét trên thị trường. Khi người mua thận trọng hơn với các khoản vay dài hạn, giá bán không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng giao dịch. Tiến độ thanh toán, thời gian hỗ trợ lãi suất và số vốn cần chuẩn bị ban đầu cũng trở thành những tiêu chí quan trọng.

Tuy nhiên, khoản thanh toán 6-8 triệu đồng mỗi tháng chỉ là phương án được ghi nhận tại một số dự án, không phải mức áp dụng chung trên thị trường. Người mua vẫn cần xem xét tổng giá trị hợp đồng, lịch thanh toán các đợt tiếp theo và nghĩa vụ trả nợ sau thời gian ưu đãi.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng sức mua giảm

Theo DXS-FERI, việc các chủ đầu tư điều chỉnh chính sách bán hàng diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chứng kiến sự trái chiều giữa nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước ghi nhận khoảng 49.657 sản phẩm bất động sản nhà ở mới được đưa ra thị trường, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước.

Tính cả lượng sản phẩm tiếp tục được chào bán từ các dự án đã mở bán trước đó, tổng nguồn cung sơ cấp lũy kế đạt khoảng 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, lượng sản phẩm được hấp thụ trong cùng giai đoạn chỉ đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16%.

Riêng quý III, thị trường ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng hấp thụ sơ cấp cũng chỉ đạt khoảng 6.368 sản phẩm, thấp hơn 36% so với quý III/2025.

Những con số này phản ánh thực tế nguồn hàng được bổ sung nhưng khả năng tiêu thụ chưa cải thiện tương ứng. Áp lực bán hàng vì thế gia tăng, đặc biệt đối với các dự án có mức giá cao hoặc chưa đưa ra được phương án tài chính phù hợp với khách hàng.

Trong khi đó, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì khả năng hấp thụ tương đối khả quan.

Theo đơn vị nghiên cứu, giao dịch hiện tập trung chủ yếu vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư và đầu tư trung, dài hạn. Hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục hạn chế, cho thấy người mua ngày càng chú trọng giá trị sử dụng và khả năng duy trì dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến sức mua là chi phí vay vốn vẫn ở mức cao. DXS-FERI cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản thả nổi phổ biến khoảng 13-15%/năm. Cùng với hạn mức tín dụng còn hạn chế, áp lực trả nợ khiến nhiều khách hàng cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền.

Trong bối cảnh đó, việc kéo dài thời gian thanh toán hoặc ân hạn nợ gốc giúp giảm áp lực tài chính trước mắt, nhưng chưa thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro lãi suất đối với người mua sử dụng vốn vay.

82% khách hàng mất ít nhất 3 tháng để quyết định mua bất động sản

Sự thận trọng của người mua còn được thể hiện qua kết quả khảo sát do DXS-FERI thực hiện với 968 khách hàng trong quý III/2026. Theo đó, có tới 82% người tham gia khảo sát cho biết cần từ 3 tháng trở lên để cân nhắc trước khi đưa ra quyết định mua bất động sản.

Trong các tiêu chí lựa chọn sản phẩm, pháp lý dự án được quan tâm nhiều nhất, với 74% người được khảo sát lựa chọn. Tiếp đến là uy tín chủ đầu tư và giá bán, cùng đạt 72%, trong khi vị trí và khả năng kết nối chiếm 67%.

Kết quả này cho thấy người mua không chỉ quan tâm đến mức giá được công bố mà còn chú trọng tính an toàn pháp lý, năng lực của doanh nghiệp phát triển dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế. Đáng chú ý, khi lãi suất vay vốn duy trì ở mức cao, khả năng cân đối tài chính dài hạn trở thành yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà.

Đây cũng là lý do các chính sách giãn thanh toán, hỗ trợ lãi suất và giảm số vốn ban đầu ngày càng được chú trọng. Thay vì chỉ cạnh tranh bằng mức chiết khấu, nhiều doanh nghiệp đang tìm cách thiết kế phương án thanh toán phù hợp hơn với khả năng tài chính của từng nhóm khách hàng. Không chỉ chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới cũng thay đổi chiến lược kinh doanh để thích ứng với diễn biến thị trường.

Khảo sát của DXS-FERI với 230 đại diện doanh nghiệp môi giới cho thấy 76% ưu tiên tính thanh khoản khi lựa chọn dự án phân phối. Có 67% quan tâm đến các chủ đầu tư lớn, trong khi 59% chú trọng cam kết thanh toán phí thưởng nhanh. Điều này phản ánh xu hướng các đơn vị phân phối tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng phát sinh giao dịch thực tế, thay vì mở rộng danh mục sản phẩm bằng mọi giá.

Hơn 30.000 sản phẩm mới dự kiến gia nhập thị trường cuối năm

Trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi đồng đều, thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục đón nhận lượng nguồn cung đáng kể trong quý cuối năm. Theo DXS-FERI, quý IV/2026 có thể ghi nhận khoảng 30.000 sản phẩm mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm.

Riêng miền Nam dự kiến đóng góp khoảng 16.900 sản phẩm, chiếm 56% tổng nguồn cung mới trong quý. Việc nguồn hàng tiếp tục được bổ sung có thể làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án, đặc biệt khi người mua đang có xu hướng so sánh kỹ hơn về giá bán, pháp lý và điều kiện thanh toán.

Đối với triển vọng thị trường, DXS-FERI đưa ra ba kịch bản dự báo cho những tháng cuối năm.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10%, lãi suất thả nổi giảm về khoảng 10-12%/năm và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%.

Trong kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán cơ bản đi ngang, lãi suất thả nổi duy trì khoảng 12-14%/năm và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Ở kịch bản thách thức, nếu lãi suất thả nổi tăng lên 14-16%/năm, tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%, trong khi giá bán tiếp tục chịu áp lực giảm nhẹ.

Như vậy, dù mặt bằng giá bất động sản đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh trong quý III, triển vọng những tháng cuối năm vẫn phụ thuộc đáng kể vào chi phí vốn và khả năng phục hồi sức mua.

Đặc biệt, khi thị trường dự kiến tiếp tục đón nhận hàng chục nghìn sản phẩm mới, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư không chỉ nằm ở quy mô dự án hay mức giá chào bán, mà còn ở khả năng đưa ra những phương án tài chính phù hợp với nhu cầu thực tế.

Theo đánh giá của DXS-FERI, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng nhu cầu ở thực và sở hữu chính sách thanh toán hợp lý sẽ có lợi thế trong việc thu hút khách hàng.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà khả năng tiếp cận sản phẩm và tính bền vững của dòng tiền ngày càng đóng vai trò quan trọng. Trong đó, các chính sách thanh toán linh hoạt có thể trở thành công cụ hỗ trợ thanh khoản, nhưng giá trị thực và mức độ phù hợp với năng lực tài chính của người mua vẫn là yếu tố quyết định.