Giá căn hộ Hà Nội lên 102 triệu/m2, nhà 4 tỷ đồng trở thành ‘mặt bằng giá mới’

Nếu năm 2025, nguồn cung căn hộ mới ghi nhận mức cao nhất trong vòng 5 năm và chủ yếu đến từ phân khúc hạng B, thì hiện nay cơ cấu sản phẩm đang dịch chuyển rõ rệt lên nhóm trung – cao cấp. Thực tế thị trường cho thấy, tại Hà Nội, các căn hộ có giá từ 4 tỷ đồng trở lên đang chiếm tỷ trọng lớn, dần hình thành một “mặt bằng giá mới” trên thị trường.

Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, động lực thị trường đang cải thiện nhưng nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc hạng B. Trong thời gian tới, việc phát triển hạ tầng được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội cho các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm.

Bước sang năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Dù nguồn cung tăng, mặt bằng giá được dự báo khó giảm trong ngắn hạn do chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao, từ tiền sử dụng đất, chi phí tài chính đến chi phí xây dựng, trong khi các chủ đầu tư ngày càng tập trung vào sản phẩm chất lượng cao.

Một điểm đáng chú ý là các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung và giao dịch. Trong năm 2025, các dự án như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Global Gate và Vinhomes Wonder City chiếm hơn 50% tổng nguồn cung và lượng giao dịch toàn thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang ngày càng phụ thuộc vào nguồn cung từ các khu đô thị quy mô lớn.

Điểm chung của các dự án này đều chủ yếu nằm ngoài khu vực nội đô, cho thấy xu hướng dịch chuyển không gian phát triển sang các khu vực phía Đông, phía Tây và phía Bắc Hà Nội ngày càng rõ nét.

Không chỉ các khu vực ven đô Hà Nội, các địa phương giáp ranh như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng được kỳ vọng sẽ gia tăng vai trò trong việc bổ sung nguồn cung nhà ở nhờ lợi thế quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội – nhận xét, các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên khi hạ tầng giao thông được cải thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và gia tăng sức hút đối với người mua nhà.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng nhưng tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, thị trường nhà ở Hà Nội năm 2026 nhiều khả năng tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, đồng thời đẩy nhanh xu hướng dịch chuyển ra vùng ven.

Các chỉ số thị trường cũng cho thấy, năm 2026 sẽ là giai đoạn nguồn cung tăng mạnh nhưng chưa có dấu hiệu giảm giá, do cơ cấu sản phẩm vẫn tập trung ở phân khúc trung – cao cấp thay vì nhà ở bình dân.

Về dài hạn, quy hoạch đô thị được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy giãn dân, giảm áp lực khu vực nội đô và tái cân bằng cung – cầu. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, mặt bằng giá nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các dự án có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào một chu kỳ mới, trong đó nguồn cung tăng nhưng giá khó giảm, còn người mua nhà ngày càng phải chấp nhận dịch chuyển xa trung tâm để tìm kiếm mức giá phù hợp hơn.