Giải tỏa làm cầu Trần Hưng Đạo và đại lộ sông Hồng: Người dân nên xử lý sao khi nhà đang thế chấp 'bất ngờ' dính quy hoạch?

Không ít người dân Hà Nội thời gian gần đây rơi vào trạng thái thấp thỏm khi nghe tin khu vực mình sinh sống có thể nằm trong diện giải tỏa phục vụ các dự án hạ tầng và chỉnh trang đô thị. Điều khiến nhiều gia đình lo lắng không chỉ là chuyện phải rời khỏi nơi ở gắn bó hàng chục năm, mà còn là áp lực tài chính khi căn nhà đang thế chấp ngân hàng bất ngờ rơi vào diện thu hồi.

Sau khi thành phố công bố hàng loạt định hướng phát triển lớn như trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, các tuyến vành đai hay dự án cầu Trần Hưng Đạo, những câu chuyện từng chỉ nằm trên giấy quy hoạch nay đã tác động trực tiếp tới đời sống của hàng nghìn hộ dân. Với nhiều gia đình, ngôi nhà không chỉ là nơi ở mà còn là tài sản lớn nhất, đồng thời là “đòn bẩy” để vay vốn kinh doanh, làm ăn hoặc tích lũy cho con cái.

Nhiều hộ dân lo lắng rằng, liệu căn nhà đang thế chấp ngân hàng để phục vụ khoản vay kinh doanh trước đó, thì nếu dự án triển khai thật, tiền đền bù có đủ trả nợ không. Và nếu chưa tất toán khoản vay thì có được nhận tiền đền bù hay không.

Đây cũng là thắc mắc chung của nhiều hộ dân hiện nay. Bởi khi nhà đất đang được thế chấp, sổ đỏ thường do ngân hàng giữ để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn. Trong khi đó, để hoàn tất thủ tục nhận bồi thường hoặc tái định cư, người dân lại cần đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản bị thu hồi.

Theo các chuyên gia, khi tài sản bị thu hồi, người dân buộc phải xử lý nghĩa vụ với ngân hàng trước khi hoàn tất thủ tục nhận đền bù hoặc tái định cư. Điều này tạo nên nghịch lý: muốn nhận tiền đền bù để trả nợ nhưng để nhận được tiền đền bù lại phải giải quyết khoản nợ trước.

Chia sẻ trong talkshow do VTC NEWS trích dẫn, chuyên gia tài chính Nguyễn Duy Chuyền nhận định nếu giải phóng mặt bằng rơi đúng vào căn nhà đang thế chấp ngân hàng thì đây là trường hợp “cực kỳ khó”. Theo ông, gần như không có chuyện ngân hàng giao sổ đỏ cho người dân tự đi tất toán vì rủi ro mất vốn rất lớn.

Ông Chuyền cho rằng phương án khả thi nhất là lập hợp đồng ba bên giữa ngân hàng, ban bồi thường giải phóng mặt bằng và người dân. Khi đó, tiền đền bù sẽ được khấu trừ trực tiếp vào dư nợ khoản vay. Ngân hàng sẽ phối hợp xử lý thủ tục liên quan tới sổ đỏ để phục vụ quá trình giải phóng mặt bằng.

Trong trường hợp tiền đền bù lớn hơn dư nợ, sau khi ngân hàng thu hồi đầy đủ gốc và lãi, phần còn lại sẽ được trả cho người dân. Ngược lại, nếu tiền đền bù thấp hơn khoản nợ, việc xử lý sẽ phức tạp hơn.

“Khoản vay còn thiếu nếu nhỏ có thể chuyển sang vay tín chấp. Nhưng nếu dư nợ còn lớn thì ngân hàng sẽ yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm khác”, ông Chuyền cho biết.

Cũng theo ông Chuyền, phương án thứ 2 là xem xét đổi tài sản bảo đảm. Nếu người vay còn bất động sản khác, ngân hàng có thể đồng ý thay thế tài sản thế chấp để hỗ trợ quá trình giải phóng mặt bằng. Theo ông Chuyền, phương án này có khả năng cao ngân hàng sẽ ủng hộ

Trường hợp thứ 3 có thể tính tới phương án dùng chính tài sản tái định cư trong tương lai làm tài sản bảo đảm mới.

"Chẳng hạn, nếu người dân bị thu hồi nhà tại phường A và được bố trí căn hộ tái định cư tại phường B, ngân hàng có thể ký thỏa thuận với ban giải phóng mặt bằng để nhận căn hộ tái định cư đó làm tài sản bảo đảm mới" ông Chuyên cho biết.

Ông Chuyên cho rằng, nếu toàn bộ các phương án trên đều không khả thi, trong khi tiền đền bù vẫn thấp hơn dư nợ phải trả, khoản vay có thể tiếp tục bị “treo” trên hệ thống ngân hàng trong thời gian rất dài.

Trao đổi với phóng viên báo Tiền Phong, ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng cho biết hiện chưa có cơ chế cụ thể để xử lý triệt để các trường hợp tài sản thế chấp bị giải tỏa nhưng tiền đền bù không đủ thanh toán khoản vay.

Theo ông Hùng, đây là điểm nghẽn lớn nhất bởi mức đền bù hiện nay chủ yếu tính theo khung giá Nhà nước, trong khi giá trị thị trường của bất động sản tại Hà Nội, đặc biệt ở khu vực nội đô, thường cao hơn rất nhiều.

“Người dân nhận tiền đền bù thấp hơn nhiều so với giá trị thực của tài sản nên rất khó bảo đảm khả năng trả nợ ngân hàng”, ông Hùng nhận định.

Ông lấy ví dụ một người được đền bù 3 tỷ đồng nhưng dư nợ ngân hàng lên tới 5 tỷ đồng thì buộc phải tự xoay thêm 2 tỷ đồng để tất toán khoản vay. Trong bối cảnh giá bất động sản và chi phí sinh hoạt liên tục tăng, việc phải bổ sung thêm vài tỷ đồng gần như vượt quá khả năng của nhiều gia đình trung lưu.

Thực tế, có những khu vực giá giao dịch thực tế lên tới 400-500 triệu đồng/m2 nhưng giá bồi thường chỉ khoảng 100-200 triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia này, việc người dân không hài lòng với mức đền bù là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, các dự án hạ tầng quy mô lớn luôn khó có thể làm hài lòng tất cả mọi người. Vấn đề là cần có cơ chế hỗ trợ hợp lý để giảm áp lực tài chính cho người dân.

Không chỉ người dân, các ngân hàng cũng đứng trước áp lực lớn. Bởi tài sản thế chấp là “lá chắn” giúp kiểm soát rủi ro tín dụng. Khi tài sản bị thu hồi hoặc giảm giá trị pháp lý, ngân hàng buộc phải đánh giá lại toàn bộ khoản vay. Nếu người vay không còn tài sản thay thế, trong khi tiền đền bù không đủ thanh toán dư nợ, nguy cơ phát sinh nợ xấu là rất lớn.

Giới chuyên gia hiện cũng bắt đầu nhắc tới nguy cơ xuất hiện “nợ xấu quy hoạch”, tức các khoản vay có tài sản bảo đảm bị ảnh hưởng trực tiếp bởi quy hoạch hoặc giải phóng mặt bằng, khiến giá trị tài sản suy giảm mạnh hoặc mất khả năng thanh khoản.

Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng nguy cơ tác động tới toàn bộ hệ thống ngân hàng hiện chưa quá lớn vì trong một khu dân cư bị giải tỏa, tỷ lệ hộ vay ngân hàng thường không chiếm đa số. Phần lớn trường hợp vẫn có thể xử lý bằng nhiều phương án như khấu trừ tiền đền bù để trả nợ, bổ sung tài sản khác hoặc dùng nhà tái định cư để tiếp tục thế chấp.

Hiện nhiều ngân hàng cũng đang cố gắng tránh kịch bản xấu nhất bằng cách hỗ trợ khách hàng cơ cấu lại nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, việc giãn nợ hay hoãn nợ cho các trường hợp bị ảnh hưởng bởi giải tỏa hiện vẫn chưa có cơ chế pháp lý riêng.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng muốn triển khai các biện pháp như giãn nợ, khoanh nợ hoặc tái cơ cấu khoản vay cần có hướng dẫn cụ thể từ Ngân hàng Nhà nước cũng như điều chỉnh trong cơ chế chính sách hiện hành.

Trong bối cảnh Hà Nội bước vào giai đoạn phát triển hạ tầng quy mô lớn, câu chuyện tài sản thế chấp nằm trong diện giải tỏa được dự báo sẽ không còn là trường hợp cá biệt. Các chuyên gia đánh giá, nếu thiếu cơ chế xử lý phù hợp, đây có thể trở thành điểm nghẽn tài chính mới, ảnh hưởng tới cả người dân, hệ thống tín dụng và thị trường bất động sản.

“Giãn hoãn nợ thì phải có quy định, phải sửa cơ chế chính sách và cần có kiến nghị lên Ngân hàng Nhà nước. Nhưng hiện nay vẫn cần theo dõi thêm thực tế để có giải pháp phù hợp”, ông Hùng nói.