Hạ tầng đi trước, các siêu đô thị sẽ đi về đâu?

Những đại công trường trải dài từ Bắc vào Nam đang vẽ lại bản đồ đô thị Việt Nam với tốc độ chưa từng có. Hàng loạt các dự án cao tốc, vành đai, metro, các khu đô thị quy mô hàng nghìn hecta liên tục được khởi công, mang theo kỳ vọng về một giai đoạn phát triển mới giữa kỷ nguyên vươn mình của dân tộc: Hiện đại hơn, kết nối hơn, tiệm cận chuẩn mực quốc tế hơn.

Nhưng phía sau những đại dự án đó, thị trường bất động sản lại phát ra những tín hiệu trái chiều. Giá nhà đất duy trì ở mặt bằng cao, trong khi giao dịch chậm, thanh khoản yếu, tâm lý thị trường thận trọng. Khoảng cách giữa "giá được niêm yết" và "khả năng hấp thụ thực" ngày càng giãn ra. Điều này đã đặt ra một câu hỏi lớn cho quá trình đô thị hóa đang diễn ra: Hạ tầng đang tạo ra giá trị sống mới cho đô thị, hay chủ yếu đang tạo ra giá tài sản?

Nhìn từ bức tranh tổng thể năm 2025, theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường bất động sản đang bộc lộ một nghịch lý đáng chú ý: Giá tăng nhưng thanh khoản rất thấp.

Đây không phải là hiện tượng ngắn hạn, mà phản ánh trạng thái "lệch pha" giữa kỳ vọng và thực tế. Trong nhiều khu vực, đặc biệt là các vùng ven và đô thị mới, mặt bằng giá được neo theo các thông tin hạ tầng và quy mô dự án, trong khi nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền chưa theo kịp.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, đầu tư công - tư cho hạ tầng và các dự án đô thị lớn là một thành tựu quan trọng, cho thấy quyết tâm tái cấu trúc không gian phát triển của đất nước. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc "xây nhiều hay xây lớn", mà ở năng lực tạo sức sống kinh tế để các đô thị mới có thể tự vận hành và thu hút dân cư.

Một thành phố không thể sống bằng các phối cảnh tầm cỡ. Đô thị chỉ thực sự hình thành khi có việc làm, có thu nhập, có dịch vụ, có đời sống cộng đồng đủ mạnh để người dân lựa chọn gắn bó lâu dài. Nếu thiếu các điều kiện đó, hạ tầng dù hiện đại đến đâu cũng chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý, chứ không rút ngắn được khoảng cách về cơ hội sống và làm việc.

Trong làn sóng phát triển hiện nay, hàng loạt dự án đô thị được triển khai đồng loạt với quy mô lớn, thậm chí thuộc nhóm lớn nhất khu vực và thế giới. Điều này đặt ra một trăn trở mang tính căn bản: Các đô thị, các thành phố vệ tinh ấy sẽ được "nuôi sống" bằng nguồn lực nào?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, mỗi vùng đô thị mới đều cần có năng lực tài chính nội tại để duy trì đời sống của cư dân, từ việc làm, dịch vụ đến hạ tầng xã hội. Nếu không, đô thị sẽ rơi vào tình trạng "xây xong nhưng không có người ở", hoặc chỉ có một bộ phận cư dân đến ở mang tính đầu cơ, không hình thành cộng đồng sống thực sự.

Cảnh báo này trở nên đáng chú ý hơn khi được đặt trong liên hệ với bài học từ Trung Quốc - nơi từng chứng kiến giai đoạn phát triển đô thị quá nhanh dựa trên đòn bẩy tài chính lớn. Việc phát triển nhiều dự án giá cao trong khi thu nhập của người dân không theo kịp đã dẫn đến tồn kho lớn, áp lực nợ và sự suy sụp của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

"Bước lớn" không sai, nhưng nếu bước lớn bằng nợ và kỳ vọng, trong khi nền tảng kinh tế chưa đủ vững, rủi ro sẽ sớm bộc lộ. Câu hỏi được GS. Đặng Hùng Võ đặt ra mang tính chiến lược khi đặt trong bối cảnh Việt Nam cần tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, nguồn lực xã hội nên được ưu tiên như thế nào: Tiếp tục dồn mạnh cho các dự án bất động sản quy mô lớn, hay tập trung hơn cho công nghiệp, nông nghiệp và sản xuất hàng hóa tiêu dùng?

Giữa những cảnh báo về rủi ro đòn bẩy tài chính, nguy cơ lệch pha cung - cầu và niềm tin vào vai trò dẫn dắt của các siêu đô thị quy mô lớn, một câu hỏi then chốt được đặt ra: Liệu hạ tầng và đại đô thị đang thực sự tạo ra nền tảng cho một không gian sống bền vững, hay mới dừng lại ở việc tái phân bổ giá trị tài sản trong ngắn hạn?

Câu trả lời không nằm ở việc ủng hộ hay phủ định mô hình siêu đô thị, mà ở cách các dự án này được gắn kết với năng lực kinh tế thực, nhu cầu ở thực và khả năng vận hành lâu dài của đô thị.

Ở chiều ngược lại, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội lại nhìn nhận thị trường từ một lát cắt lạc quan hơn. Theo ông, về mặt vĩ mô, bất động sản Việt Nam đang đứng trong một "giai đoạn vàng", khi đô thị hóa tăng nhanh và không gian phát triển được sắp xếp lại rõ ràng hơn: Đâu là trung tâm, đâu là vùng vệ tinh, đâu là khu vực có lợi thế và đâu là khu vực bị suy giảm vai trò.

Trong bối cảnh đó, xu hướng phát triển các siêu đô thị được xem là hướng đi đúng đắn, bởi chỉ những đô thị quy mô lớn mới có đủ điều kiện để quy hoạch đồng bộ, giải quyết đồng thời các bài toán giao thông, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và chất lượng sống.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy quy hoạch đô thị ở Việt Nam thường không theo kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, dẫn đến quá tải trường học, bệnh viện, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng.

Việc hình thành các đại đô thị mới, theo quan điểm này, không chỉ giúp giãn áp lực cho khu lõi, mà còn mở ra những không gian phát triển mới, đặt lại chuẩn mực về đô thị hiện đại. Đây cũng là con đường mà nhiều quốc gia châu Á như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc từng lựa chọn trong quá trình đô thị hóa.

Một trong những điểm gây nhiều tranh luận là quan điểm cho rằng giá bất động sản cao phản ánh đúng quy luật thị trường và mang lại lợi ích tổng thể. Theo cách nhìn này, khi phần lớn nhà ở vận hành theo cơ chế thị trường, giá tăng đồng nghĩa với giá trị tài sản của hộ gia đình tăng, đồng thời nâng tầm giá trị đất đai và hình ảnh quốc gia.

Ở góc độ tài sản, lập luận này có sức nặng nhất định. Tuy nhiên, khi đặt trong tổng thể đô thị và an sinh xã hội, giá nhà không chỉ là tài sản tích lũy, mà còn là chi phí tiếp cận nơi ở. Nếu giá tăng nhanh hơn thu nhập trong thời gian dài, hệ quả không chỉ là khó khăn cho một nhóm nhỏ, mà là sự dịch chuyển cư dân ra xa trung tâm, gia tăng chi phí đi lại, giảm chất lượng sống và cuối cùng là làm suy yếu năng suất đô thị.

Một thành phố cạnh tranh không chỉ cần những khu nhà đắt giá, mà cần khả năng thu hút và giữ chân lực lượng lao động, đặc biệt là người trẻ - những người tạo ra sức sống kinh tế cho đô thị. Khi nhà ở trở nên quá xa tầm với, đô thị có nguy cơ trở thành không gian của tài sản hơn là không gian của con người.

Việc thị trường rơi vào trạng thái thanh khoản thấp, theo nhiều chuyên gia, cũng có thể được hiểu như một quá trình định giá lại. Thời kỳ "mua đâu cũng thắng" đã qua; thay vào đó, thị trường đòi hỏi kiến thức, khả năng phân tích và lựa chọn kỹ lưỡng hơn.

Người mua không còn trả tiền cho những câu chuyện chung chung về quy hoạch hay hạ tầng trên giấy, mà chú trọng hơn đến khả năng ở thực, cho thuê thực, khai thác thực. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, gắn với nhu cầu sống và làm việc thực tế sẽ được thị trường ưu tiên, trong khi các dự án dựa nhiều vào kỳ vọng tương lai sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản kéo dài.

Ở góc độ này, thanh khoản thấp không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn chọn lọc, buộc cả nhà phát triển lẫn nhà đầu tư phải quay lại với những giá trị nền tảng của đô thị.

Hạ tầng hiện đại là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để tạo ra một đô thị đáng sống. Đô thị chỉ thực sự thành công khi nó tạo ra lý do để người dân ở lại với các yếu tố như: Có việc làm ổn định, có dịch vụ thiết yếu, có không gian sống lành mạnh và có khả năng thích ứng với các thách thức môi trường - khí hậu trong dài hạn.

Giữa một bên là kỳ vọng vào các đại đô thị với tầm nhìn trăm năm và một bên là những cảnh báo về rủi ro tài chính, tồn kho và sức mua hạn chế, bài toán đặt ra cho đô thị Việt Nam không phải là "có nên làm dự án lớn hay không", mà là làm thế nào để những dự án ấy thực sự trở thành nơi sống, chứ không chỉ là nơi giữ tài sản.

Khi đô thị tạo được dòng người ở thực, dòng tiền kinh tế và dòng chảy xã hội bền vững, bất động sản sẽ không cần phải "kể câu chuyện" quá nhiều. Giá trị của nó sẽ tự được khẳng định bằng nhịp sống hàng ngày của thành phố ấy.