Hàng chục cổ phiếu bất động sản đồng loạt thủng đáy 6 tháng: Chuyện gì đang xảy ra?

Kết phiên 2/3, VN-Index giảm hơn 34,2 điểm (-1,82%) 1.846 điểm. Sắc đỏ bao trùm thị trường với 504 mã giảm, cao gấp đôi số mã tăng.

Đáng chú ý, nhiều cổ phiếu bất động sản đồng loạt giảm sàn như VHM, HDC, FIR, DIG… Các mã DIG, TAL, NHA, LDG, KHG, HQC, NVL cũng giảm trên 5%. Trong đó, một số cổ phiếu ghi nhận tín hiệu thủng đáy 6 tháng như CEO, DIG, PDR, HDC, LDG, NHA…

Cổ phiếu bất động sản giảm mạnh trong bối cảnh thời gian gần đây Chính phủ triển khai nhiều biện pháp nhằm kiểm soát và ổn định thị trường. Cụ thể, từ ngày 1/3, mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng. Mã định danh bao gồm các thông tin cơ bản như mã thửa đất, thông tin dự án, lịch sử giao dịch, hồ sơ pháp lý và tình trạng sở hữu.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó so với cuối năm 2025. Đồng thời, tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm.

Theo Chứng khoán Vietcombank (VCBS), các chính sách điều hành gần đây cho thấy định hướng nhất quán của Nhà nước trong việc chuyển thị trường bất động sản từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ và kỳ vọng sang vận hành dựa trên minh bạch, kỷ luật tài chính và cung – cầu thực. Việc chuẩn hóa dữ liệu giao dịch góp phần hạn chế đầu cơ, nâng cao hiệu quả quản lý thuế, đồng thời buộc thị trường môi giới điều chỉnh mô hình hoạt động theo hướng minh bạch hơn khi các hành vi ôm hàng, tạo khan hiếm giả và hưởng chênh lệch giá dần bị thu hẹp.

Cùng với các biện pháp siết tín dụng và tăng cường minh bạch hóa thị trường, diễn biến trên thị trường trái phiếu cũng cho thấy áp lực vốn đối với doanh nghiệp bất động sản chưa hạ nhiệt.

Ngày 2/3/2026, Chứng khoán MB (MBS) công bố báo cáo thị trường trái phiếu tháng 1/2026, cho biết lãi suất bình quân gia quyền toàn thị trường đạt khoảng 8,1%, đi ngang so với tháng trước. Tuy nhiên, riêng nhóm bất động sản ghi nhận mức lãi suất bình quân lên tới 13,5% - cao nhất trong 22 tháng. Mức lãi suất này đến từ đợt phát hành riêng lẻ duy nhất trong tháng của CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land với giá trị 190 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm.

Không chỉ chi phí vốn cao, rủi ro thanh toán vẫn hiện hữu. Tháng 1 ghi nhận 6 mã trái phiếu chậm trả gốc/lãi với tổng giá trị khoảng 3,1 tỷ đồng. Trong đó có một mã công bố chậm trả lần đầu là lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế của Novaland.

Lũy kế đến hết tháng 1, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán ước khoảng 15.700 tỷ đồng, tương đương 1,1% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Đáng chú ý, nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất, gần 70%, cho thấy áp lực tài chính tập trung chủ yếu ở khu vực này.

Theo VCBS, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp dự kiến gia tăng trong quý II và quý IV, trong đó bất động sản vẫn là nhóm chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới - từ phát hành trái phiếu đến vay tín dụng được dự báo tiếp tục bị kiểm soát chặt cả về điều kiện phát hành lẫn chi phí vốn.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đối mặt với rủi ro tái cấp vốn lớn hơn. Diễn biến này được xem là một phần của quá trình tái cấu trúc và sàng lọc chủ đầu tư trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.