Hết thời tiền rẻ: Lãi suất cho vay đồng loạt tăng tới 14%, nhà đầu tư lướt sóng bắt đầu tháo chạy?

Giai đoạn “tiền rẻ” với các gói vay ưu đãi lãi suất thấp đang dần khép lại khi mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại. Diễn biến này từng được nhiều chuyên gia dự báo và nay đã trở thành thực tế, tạo áp lực đáng kể lên không ít nhà đầu tư cá nhân cũng như các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn và lãi suất thả nổi tăng cao, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, kéo theo những thay đổi rõ nét trong tư duy đầu tư cũng như cách thức vận hành của các chủ thể trên thị trường.

Khó khăn bắt đầu xuất hiện với nhiều người vay mua nhà khi thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc. Trong giai đoạn 2023-2025, không ít khách hàng đã mạnh dạn tiếp cận các gói vay với mức lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6-8%/năm.

Tuy nhiên, khi bước sang chu kỳ lãi suất thả nổi từ cuối năm 2025, mức lãi vay tại nhiều khoản vay đã tăng lên khoảng 13-14%/năm. Sự điều chỉnh này khiến chi phí tài chính của người vay gia tăng đáng kể. Với khoản vay khoảng 3 tỷ đồng, số tiền lãi phải trả thêm mỗi tháng có thể lên tới khoảng 10 triệu đồng, tương đương gần 120 triệu đồng mỗi năm.

Mức tăng này đủ lớn để tác động trực tiếp đến kế hoạch chi tiêu của nhiều gia đình, buộc người vay phải tính toán lại dòng tiền và khả năng trả nợ trong bối cảnh chi phí vốn ngày càng cao.

Không chỉ người vay mua nhà, các chủ đầu tư dự án cũng đang đối mặt với áp lực lớn hơn khi lãi suất cho vay doanh nghiệp có thời điểm chạm ngưỡng 18%/năm. Ngay cả khi chấp nhận mức lãi suất cao này, việc giải ngân vẫn diễn ra chậm chạp và nhỏ giọt.

Nhiều doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn mới do các ngân hàng đã cạn “room” tín dụng hoặc ưu tiên vốn cho các ngành sản xuất và công trình trọng điểm thay vì bất động sản. Đáng chú ý, ngay cả những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực như nhà ở vừa túi tiền cũng bị áp dụng chung chính sách thắt chặt, khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng đình trệ dự án.

Bên cạnh áp lực lãi suất, các điều kiện vay vốn cũng trở nên khắt khe hơn. Tỷ lệ cho vay vốn trước đây thường ở mức 70% giá trị dự án nay đã giảm xuống còn 60%, thậm chí 50%, buộc chủ đầu tư phải chuẩn bị nguồn vốn đối ứng lớn hơn.

Để được ngân hàng xem xét giải ngân, các dự án hiện nay phải hoàn tất nhiều thủ tục pháp lý như đóng xong tiền sử dụng đất, có sổ hồng, hoàn thiện thiết kế cơ sở và giấy phép xây dựng. Những yêu cầu này không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào thế bị động khi kế hoạch kinh doanh bị đảo lộn.

Sự thắt chặt này là kết quả của chính sách kiểm soát tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước nhằm hạn chế đầu cơ. Theo đó, dư nợ tín dụng trong những tháng đầu năm 2026 được kiểm soát chặt chẽ, không vượt quá các chỉ tiêu tăng trưởng chung để hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu tăng nóng.

Việc các ngân hàng đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn so với cho vay sản xuất kinh doanh cũng tạo ra một cơ chế sàng lọc tự nhiên. Trong bối cảnh này, chỉ những chủ thể sở hữu nguồn vốn thực và có chiến lược đầu tư dài hạn mới có khả năng duy trì hoạt động.

Theo TS. Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, việc kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không chỉ đến từ hạn mức tăng trưởng tín dụng mà còn thông qua các quy định an toàn vốn ngày càng chặt chẽ.

Một trong những cơ chế quan trọng là hệ số rủi ro tín dụng cao đối với khoản vay bất động sản, có thể lên tới 150% giá trị dư nợ khi tính tài sản có trọng số rủi ro (RWA). Điều này buộc các ngân hàng phải dành nhiều vốn tự có hơn cho mỗi khoản vay.

Đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”, chiến lược tận dụng giai đoạn ưu đãi lãi suất 2-3 năm để bán ra đã không còn khả thi khi thanh khoản thị trường sụt giảm. Khi áp lực trả nợ tăng lên khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng cho khoản vay 3 tỷ đồng, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ hoặc giảm giá tài sản để giải phóng nợ vay ngân hàng.

Bài toán lợi nhuận vì thế trở nên khó khăn hơn. Nếu giữ tài sản thêm 2 năm với lãi suất khoảng 12%, chi phí lãi vay có thể lên tới 700 triệu đồng. Trong trường hợp giá bất động sản không tăng vượt mức chi phí vốn và chi phí cơ hội này, nhà đầu tư thực chất sẽ chịu thua lỗ.

Khác với nhóm đầu tư, những người mua nhà để ở thường cố gắng duy trì khoản vay vì nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, họ cũng đang đối mặt với thực tế là phương án “đảo nợ” sang các gói vay mới để giảm chi phí không còn hiệu quả như trước.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất chung đều ở mức cao từ 10-13%, việc chuyển đổi khoản vay không những không giúp giảm lãi suất mà còn phát sinh thêm chi phí tất toán trước hạn, phí bảo hiểm và các khoản phí tài chính tạm thời, có thể chiếm tới 3-5% giá trị khoản vay.

Thực trạng này cũng bộc lộ một sai lầm phổ biến của nhiều người mua nhà là chỉ tính toán dòng tiền dựa trên giai đoạn lãi suất ưu đãi mà bỏ qua kịch bản lãi suất thả nổi.

Các chuyên gia khuyến cáo người vay cần xây dựng kế hoạch tài chính dự phòng, giả định lãi suất sau ưu đãi có thể cao hơn mức khuyến mãi khoảng 4% để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài.

Đồng thời, việc duy trì khoản dự phòng tương đương 6 tháng tiền trả nợ ngân hàng được xem là nguyên tắc an toàn quan trọng để ứng phó với những biến cố như giảm thu nhập hoặc mất việc làm.

Dù đang trong giai đoạn thanh lọc, thị trường bất động sản vẫn được kỳ vọng sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn. Việc hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý cùng sự gia tăng nguồn cung từ các khu đô thị lớn được cho là sẽ góp phần tái cân bằng cung - cầu.

Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn, chi phí xây dựng và các yêu cầu pháp lý đều gia tăng, giá bất động sản được dự báo khó giảm trong tương lai gần. Thị trường vì vậy được nhiều chuyên gia nhận định sẽ có xu hướng chuyển từ tư duy mở rộng sang quản trị rủi ro và vận hành dựa trên dòng tiền bền vững.