Lãi suất cho vay chạm ngưỡng gần 14%, chuyên gia cảnh báo người mua nhà cần hết sức thận trọng

Các ngân hàng lớn thời gian gần đây liên tục điều chỉnh lãi suất cho vay lên mức hai con số, khiến đòn bẩy tài chính - vốn được xem là công cụ hỗ trợ tăng trưởng dần trở thành rủi ro lớn, có thể phá vỡ kế hoạch tài chính của những cá nhân thiếu sự chuẩn bị.

Trong thông báo mới nhất gửi tới khách hàng, Vietcombank nêu lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận... tại khu vực TPHCM thấp nhất từ 9,6%/năm. Cụ thể, lãi suất vay cố định 6 tháng là 9,6%/năm và tăng dần theo từng kỳ hạn vay. Mức lãi suất cao nhất nếu khách vay cố định 24 tháng đầu lên tới 13,9%/năm.

Tương tự, BIDV cũng điều chỉnh lãi cho vay bất động sản lên mức cao nhất đến 13,5%/năm. Ngân hàng này đang cung cấp 3 chương trình gói vay. Trong đó, với gói vay mua bất động sản, lãi suất ưu đãi nhất là 9,7%/năm, được áp dụng cho 6 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân. Với gói vay ưu đãi lãi cố định 18 tháng đầu tiên, lãi vay đã vào mức 13,5%/năm.

Đà điều chỉnh lãi suất theo hướng tăng trong thời gian gần đây đang dần bộc lộ những hệ lụy rõ nét, đặc biệt với nhóm người vay mua nhà dài hạn.

Trường hợp của anh Minh, nhân viên kỹ thuật đang sinh sống tại TP Thủ Đức, là một ví dụ điển hình. Cuối năm 2023, anh vay gần 1,8 tỷ đồng để mua căn hộ với lãi suất ưu đãi 6,5%/năm trong 12 tháng đầu, tương ứng số tiền gốc và lãi phải trả khoảng 14 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, mức lãi thực tế không giữ ở khoảng 8-8,5% như tư vấn ban đầu, mà tăng lên gần 9,8%/năm. Điều này khiến số tiền phải trả hàng tháng đội lên gần 20 triệu đồng, vượt xa tính toán tài chính ban đầu của gia đình. Để cân đối dòng tiền, anh Minh buộc phải cắt giảm chi tiêu, hoãn nhiều kế hoạch cá nhân và cân nhắc bán bớt tài sản tích lũy để trả bớt nợ gốc.

Áp lực lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến những người đã vay, mà còn khiến nhiều người đang có nhu cầu mua nhà phải tạm thời đứng ngoài thị trường.

Chị Lan, nhân viên kinh doanh tại Hà Nội, từng lên kế hoạch mua một căn hộ tầm trung sau nhiều năm tích góp. Với khoản vốn tự có khoảng 40% giá trị căn hộ, chị dự định vay ngân hàng phần còn lại. Tuy nhiên, khi làm việc với các ngân hàng liên kết dự án, mức lãi suất vay được chào ở ngưỡng 13-14%/năm sau ưu đãi đã khiến chị phải cân nhắc lại. “Với thu nhập hiện tại, chỉ riêng tiền lãi đã chiếm phần lớn thu nhập hàng tháng, rủi ro quá cao nếu có biến động”, chị Lan chia sẻ.

Tương tự, anh Quân, một người lao động tự do tại Đống Đa, Hà Nội cũng rơi vào thế khó khi giá nhà và lãi suất cùng lúc leo thang. Căn hộ anh nhắm tới hồi đầu năm có giá khoảng 2,9 tỷ đồng, nhưng chỉ sau vài tháng đã tăng lên hơn 3,2 tỷ đồng. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà được ngân hàng dự báo có thể chạm mốc 14%/năm trong các năm tiếp theo. Trước áp lực chi phí và thu nhập không ổn định, anh Quân quyết định hoãn kế hoạch mua nhà, chấp nhận tiếp tục đi thuê để tránh rủi ro tài chính dài hạn.

Làn sóng lãi suất tăng cao không chỉ tác động đến nhóm người mua nhà để ở, mà còn buộc nhiều nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm phải điều chỉnh lại chiến lược. Anh Tuấn, một nhà đầu tư cá nhân hoạt động lâu năm tại TP.HCM, cho biết dù đã khảo sát khá kỹ một dự án căn hộ mới mở bán, anh vẫn quyết định tạm thời đứng ngoài thị trường.

Theo anh, bài toán chi phí vốn hiện nay không còn “dễ thở” như những năm trước. Gói vay được ngân hàng đưa ra chỉ ưu đãi trong thời gian ngắn với lãi suất khoảng 9,8%/năm, sau đó thả nổi lên trên 14%/năm. Với mức này, dòng tiền từ cho thuê gần như không đủ bù lãi vay, trong khi biên lợi nhuận đầu tư bị thu hẹp đáng kể, khiến rủi ro vượt xa lợi ích kỳ vọng.

Thực tế thị trường cho thấy sự thận trọng đang dần thay thế tâm lý "xuống tiền bằng mọi giá" từng xuất hiện trong các giai đoạn sốt đất trước đây. Các ngân hàng tư nhân đang dẫn đầu làn sóng tăng lãi suất cho vay bình quân, với mức tăng từ 0,94 đến gần 2 điểm phần trăm, đưa mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà dao động phổ biến từ 10% đến 15%/năm.

Lý giải vì sao lãi suất cho vay bất động sản tăng mạnh hơn các lĩnh vực khác, trong talkshow bàn về diễn biến lãi suất và triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI,cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho rằng đây là hệ quả của định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản.

Hiện nay, nhiều ngân hàng, đặc biệt là nhóm ngân hàng lớn, đang chịu áp lực lớn từ: Tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) chạm trần; Lộ trình không tính tiền gửi Kho bạc Nhà nước vào tổng tiền gửi, khiến khả năng mở rộng tín dụng bị thu hẹp; Chủ trương ưu tiên vốn cho các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh thay vì bất động sản.

“Khi bất động sản không còn là lĩnh vực ưu tiên phân bổ vốn, việc phải chịu lãi suất cao hơn là điều tất yếu,” ông Hùng nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Hữu Huân, việc lãi suất tăng là điều tất yếu khi lãi suất huy động liên tục đi lên, và diễn biến trong thời gian tới sẽ phụ thuộc chặt chẽ vào chính sách tiền tệ cũng như biến động tỷ giá.

Các chuyên gia cảnh báo rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn đầy thách thức, nơi hoạt động đầu cơ dần chững lại và áp lực tài chính bộc lộ rõ nét nhất ở những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn.

Theo đánh giá của ông Tô Anh Hùng, mặt bằng lãi suất hiện tại sẽ tiếp tục đẩy nhanh quá trình sàng lọc thị trường. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn sẽ rút lui, trong khi người mua để ở buộc phải tính toán kỹ hơn về thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm.

Theo báo cáo chiến lược của VinaCapital, dự báo trong giai đoạn 2026-2027, thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung thay vì một chu kỳ tăng giá mới, điều này có thể khiến giá bất động sản sơ cấp phải điều chỉnh giảm nhẹ.

Hiện tại, tốc độ hấp thụ sản phẩm đã chậm lại đáng kể, đặc biệt là ở các dự án có mức giá quá cao hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh. Theo ước tính, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ, tạo ra áp lực tồn kho đủ lớn để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua thực tế có thể chấp nhận được.

Thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2025 ghi nhận sự sụt giảm mạnh về giao dịch so với cùng kỳ năm trước: lượng căn hộ chung cư tiêu thụ giảm 33% (đạt gần 6.200 căn) dù tăng 2% so với quý trước. Trong khi đó, nhà liền thổ chứng kiến mức giảm sâu tới 77% về số lượng giao dịch, phản ánh xu hướng thận trọng của người mua và sự dịch chuyển nguồn cung

Xu hướng này diễn ra ngay khi thị trường tín dụng bước vào chu kỳ tăng lãi suất mới, tác động trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư và làm suy giảm lực cầu từ nhóm mua lướt sóng.

Lời khuyên được giới chuyên gia đưa ra với người đi vay lúc này là cần tính toán dòng tiền trả nợ, khả năng tài chính... để có thể lựa chọn phương án vay vốn linh hoạt, phù hợp nhất.