Lãi suất lên 17%, đất ven Hà Nội 'ngáo giá': Cảnh báo nguy cơ nhà đầu tư mắc kẹt

Thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước một bước ngoặt lịch sử khi bản quy hoạch tầm nhìn 100 năm được công bố, mở ra những triển vọng mới nhưng cũng đi kèm với không ít rủi ro về thanh khoản và áp lực tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà thả nổi leo thang ở mức 16-17%, sự chênh lệch giữa giá trị thực và kỳ vọng ảo đang tạo ra những "quả bom" tài chính mà nếu không cẩn trọng, những nhà đầu tư cuối cùng sẽ là người phải chịu thiệt hại nặng nề nhất.

Áp lực lớn đè nặng lên nhà đầu tư

Trong talkshow "Lãi suất quá cao, đất ven Hà Nội 'ngáo giá': Ai ôm 'bom' cuối phải cắt lỗ ngay?", ông Tô Anh Hùng, CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) chỉ rõ, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ từ mô hình đô thị đơn nhân sang đa cực, lấy sông Hồng làm trục xương sống, đồng thời 'loại bỏ' dần những quy luật đầu tư cũ đã không còn phù hợp.

Một trong những hiện tượng gây tranh cãi nhất hiện nay là tình trạng giá đất tại các khu vực vùng ven, điển hình như Đông Anh, đang bị đẩy lên mức quá cao.

Với mức giá đất mặt đường chạm ngưỡng 100-200 triệu đồng/m2, ngang ngửa với các khu phố kinh doanh lâu đời tại nội đô, ông Tô Anh Hùng đánh giá đây là hiện tượng "giá chạy trước hạ tầng".

Thực tế, khi thực hiện một phép tính kinh tế đơn giản, một căn shophouse có giá khoảng 30 tỷ đồng tại khu vực này chỉ có thể cho thuê với lợi suất khoảng 1% mỗi tháng, tương đương 30 triệu đồng. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải mất tới 100 năm mới có thể hoàn vốn từ dòng tiền cho thuê, một con số hoàn toàn không khả thi cho mục tiêu đầu tư cá nhân.

Ông Hùng nhấn mạnh rằng những thông tin về giá bán cao thực chất chỉ là giá giao ra, còn thanh khoản thực tế là rất thấp và người mua đang phải "trả giá cho tương lai" bằng những kỳ vọng chưa được kiểm chứng.

Bên cạnh áp lực về giá, gánh nặng lãi suất đang trở thành một rào cản khổng lồ đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá đà. Trong khi tỉ suất cho thuê tại Hà Nội hiện chỉ đạt khoảng 2-3%/năm, mức lãi suất vay ngân hàng sau khi hết ưu đãi đã bị đẩy lên tới 16-17%.

Sự chênh lệch quá lớn này tạo ra một áp lực tài chính nặng nề, thậm chí có những trường hợp nhà đầu tư sụt cân, mất ngủ vì lo lắng tiền trả nợ ngân hàng hàng tháng.

Đáng lo ngại hơn, ông Tô Anh Hùng chỉ ra rằng việc đảo nợ hiện nay gặp nhiều khó khăn, đặc biệt đối với các bất động sản chưa có sổ đỏ, vì các ngân hàng không còn chấp nhận hợp đồng mua bán làm tài sản đảm bảo như trước. Điều này khiến nhiều người mua rơi vào tình trạng "mắc kẹt" trong chính khoản vay của mình mà không có cách nào giảm bớt chi phí lãi vay.

Thị trường bất động sản Hà Nội phân hóa: nội đô giảm hấp dẫn, dòng tiền dịch chuyển

Cùng lúc đó, khu vực nội đô cũng đang trải qua những biến động về tư duy giá trị. Những căn nhà trong ngõ nhỏ từ 2-3 mét, vốn từng được coi là "đất vàng", nay đang đối mặt với nguy cơ khó thanh khoản. Nguyên nhân chính đến từ sự thay đổi trong tiêu chuẩn sống của thế hệ trẻ và những yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn phòng cháy chữa cháy trong quy hoạch mới.

Theo ông Tô Anh Hùng, các bạn trẻ hiện nay ưa chuộng cuộc sống tại các chung cư hiện đại với đầy đủ tiện ích và dịch vụ văn minh hơn là việc di chuyển bất tiện trong các con ngõ sâu. Quy hoạch đô thị nén với các tổ hợp cao tầng cùng mô hình "thành phố 15 phút (nơi mà cư dân có thể tiếp cận mọi tiện ích giáo dục, y tế, thể thao, mua sắm, giải trí… trong 15 phút đi bộ hoặc đạp xe)" sẽ dần thay thế sự ưu tiên dành cho nhà phố ngõ nhỏ, biến những tài sản từng là niềm tự hào thành những khối bất động sản hữu ích.

Trong bối cảnh cửa nội đô hẹp dần, dòng tiền khổng lồ đang có xu hướng chảy về trục sông Hồng - nơi được bản quy hoạch 100 năm gọi tên như một "long mạch" mới của thủ đô.

Đây là bước ngoặt quan trọng khi Hà Nội quyết định mở rộng không gian phát triển về phía Bắc và phía Đông, lấy các huyện như Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh làm động lực tăng trưởng mới nhằm giảm tải cho khu vực phía Tây vốn đã quá tải và tăng giá quá cao.

Tuy nhiên, ông Tô Anh Hùng cũng lưu ý rằng mặc dù tiềm năng là có thật, nhưng nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa việc đầu tư theo hạ tầng hiện hữu và việc đầu cơ theo "nét vẽ quy hoạch" trên giấy.

Ông dẫn chứng bài học từ các khu vực như Xuân Mai hay Hòa Lạc, nơi giá đất từng tăng sốc theo thông tin tuyến Metro nhưng thực tế vẫn "nằm im" suốt nhiều năm vì thiếu sự kết nối hạ tầng thực tế và cơ hội việc làm.

Để đầu tư an toàn và bền vững trong kỷ nguyên mới, ông Tô Anh Hùng đưa ra lời khuyên về việc xây dựng một danh mục bất động sản đa lớp. Trước tiên, nhà đầu tư cần ưu tiên "lớp bảo vệ" là nhà ở thực, sau đó mới đến các bất động sản tạo ra dòng tiền ổn định như chung cư trước khi nghĩ đến việc mua đất nền vùng ven chờ tăng giá.

Ông nhấn mạnh rằng giá trị bất động sản tới đây sẽ không còn được đo bằng khoảng cách vật lý tới hồ Gươm mà sẽ được tính bằng số phút di chuyển và khả năng kết nối trực tiếp với các nhà ga Metro. Những khu vực có tuyến Metro đi qua thường mang lại lợi nhuận ổn định khoảng 8%/năm, cao gấp đôi so với những vùng không có Metro. Ngoài ra, yếu tố công việc tại chỗ cũng là chìa khóa để tránh hiện tượng "đô thị ma", nơi có nhà ở nhưng không có người cư trú do thiếu sinh kế.

Cuối cùng, việc nắm vững thông tin quy hoạch và nâng cao năng lực định giá là điều bắt buộc đối với mọi nhà đầu tư cá nhân. CEO Tô Anh Hùng khẳng định rằng cơ hội luôn tồn tại nhưng chỉ dành cho những người có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông hay những lời đồn thổi về các dự án siêu sân bay hay đường sắt cao tốc khi chúng mới chỉ nằm ở dạng dự phòng hoặc chưa có mốc thời gian triển khai cụ thể.

Thay vào đó, việc nghiên cứu kỹ quy hoạch sẽ giúp nhà đầu tư phân định rõ khu vực an toàn và khu vực tiềm ẩn rủi ro. Đây cũng là cách để hạn chế nguy cơ mắc kẹt trong các vòng xoáy đầu cơ mang tính “truyền tay”, vốn tiềm ẩn nhiều hệ lụy tài chính trên thị trường hiện nay.