Lãi suất tăng cùng giá nhà, nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn

Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao tầng, đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc cao cấp. Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy trong năm 2025, nguồn cung căn hộ mới chiếm tới 62% tổng nguồn cung nhà ở, đồng thời cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về nhóm giá cao.

Cụ thể, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới, tương đương hơn 20.000 căn, có giá trên 100 triệu đồng/m2, gấp gần 10 lần so với năm trước. Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, phản ánh mặt bằng giá đang được thiết lập ở mức cao.

Theo báo cáo quý IV/2025 của Savills, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2 và tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Trong đó, các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%, cho thấy sự thiếu hụt rõ rệt của nhà ở vừa túi tiền.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 10 năm qua, giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM đã tăng hơn 300%, phản ánh quá trình tăng trưởng kinh tế và các chu kỳ phát triển của thị trường. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, nơi tăng trưởng không chỉ dựa vào quy mô mà còn phụ thuộc vào năng suất, công nghệ và chất lượng dòng vốn. Điều này đặt ra yêu cầu mới cho thị trường bất động sản theo hướng phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, xu hướng thận trọng trong các quyết định tài chính lớn ngày càng rõ nét. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc lãi suất vay mua nhà tăng không hẳn là tín hiệu tiêu cực mà có thể thúc đẩy thị trường điều chỉnh theo hướng lành mạnh hơn. Nhu cầu ở thực vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn, nhưng tiêu chí lựa chọn của người mua đã thay đổi.

Người mua nhà hiện có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá hay các yếu tố “nóng” của thị trường. Trong khi đó, với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược nắm giữ tài sản chờ tăng giá trở nên rủi ro hơn, nhất là khi chi phí vay tiệm cận hoặc vượt lợi nhuận kỳ vọng.

Do đó, chiến lược đầu tư đang dần chuyển sang chú trọng khả năng khai thác dòng tiền và hiệu quả sử dụng tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, khi giá nhà duy trì ở mức cao và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, xu hướng dịch chuyển ra khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ rõ rệt hơn. Những địa bàn như Bình Dương hay khu vực phía Đông TP.HCM đang thu hút sự quan tâm nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng với sự phát triển của hạ tầng kết nối và các dự án đô thị quy mô lớn.

Đối với người mua sử dụng vốn vay, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam khuyến nghị cần đặc biệt chú trọng đến quản trị rủi ro tài chính. Trong bối cảnh thị trường đòi hỏi kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị thực của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo.