Lãi suất thả nổi vọt lên 15%: Nhà đầu tư ‘ngộp thở’ hay mở ra cơ hội săn hàng giá hời?

Lãi suất 15%: Hiểu đúng bản chất “thả nổi”

Tại talkshow “Lãi suất thả nổi bất động sản 15%: Cơ hội nào cho nhà đầu tư?”, ông Tô Anh Hùng – CEO A-City, đã phân tích thẳng thắn về làn sóng lãi vay mua nhà tăng mạnh thời gian gần đây, sau khi một số tờ báo như Dân Trí, VnExpress phản ánh mức lãi suất thả nổi có nơi lên tới 13–15%/năm.

Theo ông Hùng, con số 15% là mức cao nhất thị trường, mang tính cá biệt. Tuy nhiên, mức phổ biến hiện nay sau khi hết ưu đãi 1–3 năm đầu đang dao động 13–14%/năm, đủ tạo áp lực lớn cho người vay mua nhà và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Phần lớn khoản vay mua bất động sản đều có giai đoạn ưu đãi lãi suất cố định trong 12–36 tháng. Sau thời gian này, lãi suất được tính theo công thức:

-Ngân hàng thương mại cổ phần: Lãi suất thả nổi = Lãi suất cơ sở + Biên độ.

-Nhóm Big4: Lãi suất tiết kiệm 12–24 tháng + Biên độ

Lấy ví dụ tại Techcombank, lãi suất cơ sở đầu năm 2026 ở mức 9,5%. Với biên độ phổ biến 3,5–4,5%, lãi suất thực tế người vay phải chịu có thể lên 13–14%/năm. Nếu biên độ cao hơn do hệ số rủi ro lớn, mức 15% là hoàn toàn có thể xảy ra.

Điểm đáng chú ý, nhiều khoản vay ký trong giai đoạn 2024–2025 đang đồng loạt hết ưu đãi, khiến chi phí tài chính tăng đột biến.

Khó khăn với người vay, nhưng là cơ hội với người có tiền mặt

Ông Hùng phân tích thêm, tăng trưởng tín dụng năm 2025 đạt khoảng 19%, nhưng mục tiêu năm 2026 chỉ 15%. Trong khi đó, chênh lệch lãi suất huy động – cho vay (NIM) của hệ thống ngân hàng đã thu hẹp mạnh.

Theo báo cáo ngành ngân hàng, NIM quý III/2025 chỉ còn khoảng 3,07% – mức thấp nhất từ năm 2018. Điều này tạo sức ép lợi nhuận, buộc ngân hàng phải điều chỉnh mặt bằng lãi suất, đặc biệt với các khoản vay rủi ro cao như bất động sản đầu cơ.

Song song, chỉ đạo kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản mang tính đầu cơ cũng khiến “lượng tiền” vào thị trường bị siết lại. Khi cả giá vốn (lãi suất) và cung tiền (tín dụng) đều bị kiểm soát, thị trường đương nhiên bước vào giai đoạn khó khăn.

Tuy nhiên, theo ông Hùng, trong rủi ro luôn tồn tại cơ hội.

Ông nhắc lại giai đoạn cuối 2022 – đầu 2023, khi lãi suất tăng vọt, thị trường rơi vào trạng thái suy giảm mạnh. Nhiều phân khúc như đất nền, biệt thự, nhà liền kề giảm 30–40%. Khi đó, người có tiền mặt mua được tài sản với mức chiết khấu sâu.

“Cơ hội thường thuộc về nhà đầu tư có tiền mặt, có phương pháp định giá và hiểu rõ chu kỳ,” ông Hùng nhấn mạnh.

Định giá – chìa khóa sống còn trong giai đoạn lãi suất cao

Thay vì chạy theo tâm lý “giá giảm là mua”, nhà đầu tư cần tiếp cận bằng phương pháp tài chính.

Phương pháp thu nhập: Giá bất động sản = Tiền thuê / Lãi suất. Nếu tiền thuê ổn định: Lãi suất 9%: Giá lý thuyết 6 tỷ; lãi suất 12%: Giá lý thuyết còn 4,5 tỷ

Chỉ riêng việc lãi suất tăng đã làm giá trị tài sản suy giảm đáng kể nếu xét theo logic dòng tiền.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF): Giá trị tài sản phụ thuộc vào thu nhập ròng (NOI); chi phí vốn (Cost of Capital); tỷ lệ sinh lời kỳ vọng, và tốc độ tăng trưởng tương lai. Bất kỳ biến động nào về lãi suất, thuế cho thuê hay tăng trưởng dân số, hạ tầng đều tác động trực tiếp đến định giá.

“Nếu lãi suất còn xu hướng tăng mà nhà đầu tư mua ở mức định giá dựa trên lãi suất thấp, tài sản có thể bị suy giảm giá trị”, ông Hùng lưu ý.

Trong bối cảnh lãi suất ở mức cao, tín dụng bị kiểm soát và chính sách siết đầu cơ. Chiến lược lướt sóng gần như không còn phù hợp. Thay vào đó, nhà đầu tư cần tập trung tài sản có dòng tiền thật, ưu tiên nhu cầu ở thực, hạn chế đòn bẩy cao và định giá kỹ trước khi ra quyết định.

“Không thể có một chiến lược chung cho tất cả. Mỗi nhà đầu tư phải căn cứ vào khả năng chịu rủi ro và cấu trúc tài chính cá nhân,” ông Hùng nhấn mạnh.

Lãi suất thả nổi 13–15% chắc chắn tạo áp lực lớn cho người vay và những nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy. Nhưng ở chiều ngược lại, đây cũng là bộ lọc mạnh mẽ giúp thị trường trở về giá trị thực.

Trong môi trường lãi suất cao, chỉ những tài sản có dòng tiền tốt, định giá hợp lý và chiến lược dài hạn mới thực sự tồn tại.
“Cơ hội luôn có. Nhưng nó không dành cho người mua theo cảm tính, mà dành cho người hiểu tài chính và hiểu chu kỳ.”, ông Hùng chia sẻ.