Lợi nhuận Sonadezi Châu Đức (SZC) lao dốc hơn 80% sau thay đổi cách ghi nhận doanh thu

Một thay đổi ở doanh thu KCN làm bức tranh lợi nhuận đổi khác

Quý I năm nay, CTCP Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) ghi nhận mức giảm rõ ở các chỉ tiêu lợi nhuận. Doanh thu thuần còn 102 tỷ đồng, giảm 75,4% so với quý I/2025. Lợi nhuận gộp còn 35 tỷ đồng, giảm 81,5%. Lợi nhuận trước thuế giảm còn 21 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế còn 17 tỷ đồng, thấp hơn 86,4% so với cùng kỳ năm trước.

Phần biến động này gắn trực tiếp với thay đổi trong cách ghi nhận doanh thu khu công nghiệp (KCN). Trước đây, doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu cho thuê đất KCN tại thời điểm bàn giao đủ điều kiện. Bước sang năm nay, doanh thu này được phân bổ theo thời gian thuê. Vì vậy, doanh thu kế toán không còn đi cùng nhịp với tiến độ thu tiền như các kỳ trước.

Tác động thể hiện rõ nhất ở mảng cốt lõi. Quý I/2025, hạ tầng KCN ghi nhận 394 tỷ đồng doanh thu. Sang quý I năm nay, con số này còn 42 tỷ đồng, tương đương mức giảm gần 89%. Khi phần doanh thu lớn nhất bị giãn thời điểm ghi nhận, toàn bộ báo cáo kết quả kinh doanh co hẹp theo.

Cơ cấu doanh thu quý I năm nay cho thấy phần nền hoạt động vẫn được duy trì, nhưng phản ánh bằng nhịp khác. Hạ tầng KCN mang về 42 tỷ đồng, chiếm 41,5% tổng doanh thu. Thu phí đường bộ đạt 37 tỷ đồng, tương đương 35,8%. Golf và nhà hàng đóng góp 13 tỷ đồng, chiếm 12,3%. Các hoạt động như cấp nước, xử lý nước thải, cho thuê xưởng và dịch vụ khác mang về khoảng 10 tỷ đồng, tương đương 9,4%.

Sự thay đổi trong cơ cấu doanh thu cũng kéo biên lợi nhuận gộp hợp nhất xuống 34,1%, thấp hơn mức 45,5% của quý I/2025. Cùng với đó, chi phí tài chính giảm từ 6 tỷ đồng xuống 5 tỷ đồng. Chi phí bán hàng giảm từ 12 tỷ đồng xuống mức rất thấp. Chi phí quản lý doanh nghiệp cũng giảm từ 21 tỷ đồng xuống 10 tỷ đồng.

Nếu đặt quý đầu năm nay cạnh nền năm 2025, độ lệch giữa hai cách ghi nhận hiện ra rõ hơn. Cả năm 2025, Sonadezi Châu Đức đạt khoảng 1.098 tỷ đồng doanh thu thuần và 344 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt tăng 26% và 14% so với năm 2024. Trong khi đó, kế hoạch cả năm nay được xây dựng ở mức 518 tỷ đồng doanh thu và 56 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Khi dòng tiền không đi cùng nhịp với lợi nhuận báo cáo

Nếu báo cáo kết quả kinh doanh phản ánh một quý co hẹp mạnh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ (LCTT) lại cho thấy diễn biến khác. Quý I năm nay, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) đạt 115 tỷ đồng, cao gấp 6,7 lần lợi nhuận sau thuế. Tiền thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 257 tỷ đồng.

Cùng kỳ năm trước, doanh nghiệp ghi nhận 126 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế nhưng CFO chỉ ở mức 26 tỷ đồng. Độ lệch này gắn với đặc điểm của mô hình KCN. Khách hàng thường thanh toán tiền thuê trước theo hợp đồng dài hạn, trong khi doanh thu kế toán được ghi nhận theo nguyên tắc phân bổ mới.

Khi doanh nghiệp chuyển từ ghi nhận doanh thu một lần sang phân bổ theo thời gian thuê, tiền vẫn được thu về, nhưng doanh thu và lợi nhuận không còn được ghi nhận ngay như trước. Vì vậy, khoảng cách giữa tiền thu thực tế và doanh thu kế toán được nới rộng. Đây là lý do làm cho lợi nhuận báo cáo trong quý đầu năm hẹp hơn đáng kể so với trạng thái dòng tiền thực tế.

Diễn biến này thể hiện rõ ở khoản doanh thu chờ phân bổ. Đầu năm nay, tổng doanh thu chờ phân bổ từ KCN ở mức 302 tỷ đồng. Đến cuối quý I, con số này tăng lên 537 tỷ đồng, tức tăng khoảng 235 tỷ đồng chỉ sau một quý. Trong đó, phần ngắn hạn giảm từ 13 tỷ đồng xuống 9 tỷ đồng. Phần dài hạn tăng từ 289 tỷ đồng lên 528 tỷ đồng.

Bảng cân đối kế toán cũng phản ánh rõ sự dịch chuyển đó. Cuối quý I năm nay, nợ phải trả ở mức 5.113 tỷ đồng, còn vốn chủ sở hữu là 3.220 tỷ đồng. Trong cơ cấu nợ phải trả, ngoài nợ vay còn có người mua trả tiền trước ngắn hạn 180 tỷ đồng, doanh thu chờ phân bổ ngắn hạn 15 tỷ đồng, doanh thu chờ phân bổ dài hạn 531 tỷ đồng và chi phí phải trả dài hạn 1.240 tỷ đồng.

Cùng lúc, áp lực tài chính vẫn hiện diện. Quý I năm nay, dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư (CFI) âm 218 tỷ đồng. Trong đó, chi cho mua sắm và xây dựng cơ bản khoảng 82 tỷ đồng, còn khoản chi cho vay và mua công cụ nợ lên tới 140 tỷ đồng. Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính (CFF) dương 111 tỷ đồng, chủ yếu đến từ tiền vay mới 226 tỷ đồng, cao hơn tiền trả nợ gốc 125 tỷ đồng.

Tổng tài sản đến cuối quý I đạt 8.333 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền ở mức 410 tỷ đồng, đầu tư tài chính ngắn hạn 175 tỷ đồng, còn nợ vay ngắn hạn ở mức 434 tỷ đồng. Hệ số thanh toán hiện hành vào khoảng 2,24 lần, nhưng hệ số thanh toán nhanh chỉ quanh 0,45 lần. Cùng với đó, chu kỳ tiền mặt lên tới khoảng 2.350 ngày, còn số ngày quay vòng hàng tồn kho vào khoảng 2.547 ngày.

Phía sau quỹ đất 2.300ha là bài toán đất sạch, khu đô thị và giải ngân

CTCP Sonadezi Châu Đức vận hành theo mô hình tích hợp gồm KCN, khu đô thị (KĐT), golf, thu phí đường bộ, cấp nước và xử lý nước thải tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Quy mô quỹ đất tổng hợp vào khoảng 2.300 ha. Trong đó, phần KĐT phía Bắc khoảng 498ha, Khu dân cư Hữu Phước khoảng 41ha, còn lại là KCN, sân golf và các cấu phần đất khác.

Trong cấu trúc đó, KCN vẫn giữ vai trò trụ cột của doanh thu và dòng tiền. Năm 2025, doanh số cho thuê mới đạt 20,9 ha. Năm nay, doanh nghiệp đặt mục tiêu nâng lên 25ha. Giá chào thuê cho thời hạn thuê còn lại tăng từ khoảng 120 USD/m² lên 125 USD/m². Biên lợi nhuận gộp riêng mảng KCN tăng từ 50,2% lên 60,2%.

Bài toán lớn hiện nay nằm ở diện tích đất sạch có thể chuyển hóa thành doanh thu. Phần KCN khoảng 1.432ha đã được đền bù, phần lớn đã có hạ tầng, nhưng vẫn còn khoảng 68ha chưa đền bù. Ở phía KĐT, Khu đô thị Châu Đức phía Bắc quy mô khoảng 498ha vẫn chờ điều chỉnh chủ trương đầu tư, còn hơn 100ha đất dân cư chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Phần vốn nằm ở khu đô thị đang ở mức cao. Cuối quý I năm nay, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của KĐT Châu Đức ở mức 1.587 tỷ đồng. Khu dân cư Hữu Phước ghi nhận 217 tỷ đồng. Nhà ở xã hội ghi nhận 104 tỷ đồng. Tổng cộng 3 cấu phần này chiếm gần như toàn bộ 1.908 tỷ đồng hàng tồn kho của công ty.

Trong khi đó, doanh thu khu đô thị quý I chỉ ở mức 1 tỷ đồng. Cùng thời điểm, mảng golf ghi nhận doanh thu khoảng 13 tỷ đồng, nhưng giá vốn ở mức 21 tỷ đồng. Khoảng cách giữa quy mô vốn đã bỏ ra và doanh thu đã hình thành vẫn ở mức lớn.

Ở phía tài sản dở dang dài hạn, chi phí xây dựng cơ bản dở dang (CIP) đạt 3.597 tỷ đồng, tương đương 43,2% tổng tài sản. Trong đó, riêng KCN Châu Đức chiếm 3.559 tỷ đồng, còn sân golf Châu Đức khoảng 37 tỷ đồng. Điều này cho thấy phần lớn vốn vẫn nằm trong các công đoạn giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và hoàn thiện dự án.

Đồng thời, doanh nghiệp dự kiến dành khoảng 1.400 tỷ đồng cho đền bù đất và 257 tỷ đồng cho xây dựng trong năm nay. Nếu đặt cạnh nguồn tiền và tài sản tài chính ngắn hạn khoảng 585 tỷ đồng vào cuối quý I, nhu cầu vốn của cả năm vẫn ở mức cao so với nguồn lực thanh khoản sẵn có.

Trong phần còn lại của năm, diễn biến của Sonadezi Châu Đức tiếp tục gắn với 3 nhóm nội dung chính. Nhóm thứ nhất là mức độ co hẹp của lợi nhuận báo cáo khi doanh thu KCN tiếp tục được ghi nhận theo phương pháp mới. Nhóm thứ hai là tiến độ giải phóng mặt bằng phần 68 ha đất KCN còn lại cùng hơn 100ha đất dân cư. Nhóm thứ ba là khả năng chuyển phần vốn hơn 1.500 tỷ đồng đang nằm ở KĐT Châu Đức từ trạng thái tài sản dở dang sang chu kỳ hình thành doanh thu.