LS. Nguyễn Văn Đỉnh: Nâng trần mua nhà ở xã hội có thể giảm cơ hội của người thu nhập thấp

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã được điều chỉnh tại các Nghị định 261/2025/NĐ-CP và 54/2026/NĐ-CP) đang được lấy ý kiến, trong đó đáng chú ý là đề xuất nới điều kiện thu nhập.

Cụ thể, người độc thân được đề xuất có thu nhập tối đa 25 triệu đồng/tháng; trường hợp nuôi con dưới tuổi thành niên là 35 triệu đồng/tháng; còn với hộ gia đình, tổng thu nhập hai vợ chồng không vượt quá 50 triệu đồng/tháng.

Góp ý cho dự thảo, LS. Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho rằng việc xác định mức trần thu nhập cần dựa trên cơ sở khoa học rõ ràng.

Theo ông, nếu áp dụng phương án này, mức trần thu nhập sẽ tăng tới 67% chỉ sau khoảng 1,5 năm, từ 15 triệu đồng/tháng (tháng 8/2024) lên 25 triệu đồng/tháng (tháng 3/2026).

Tuy nhiên, các số liệu hiện có trong tờ trình vẫn chưa làm rõ căn cứ khoa học cho việc điều chỉnh này. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung các luận cứ thuyết phục hơn.

Ở góc độ thực tiễn, ông Đỉnh cho biết tại nhiều dự án nhà ở xã hội, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, tình trạng cung không đủ cầu diễn ra phổ biến. Mỗi đợt mở bán chỉ vài trăm căn nhưng số hồ sơ đăng ký có thể lên tới hàng chục nghìn, thậm chí người dân phải xếp hàng qua đêm để nộp hồ sơ.

Trong bối cảnh nguồn cung chưa được cải thiện đáng kể, việc mở rộng đối tượng thụ hưởng sẽ làm “nới cầu” nhanh hơn “nới cung”, khiến mức độ cạnh tranh trở nên gay gắt hơn. Điều này có thể khiến cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn.

Đáng lưu ý, theo LS. Nguyễn Văn Đỉnh, việc nâng trần thu nhập sẽ tạo lợi thế rõ rệt cho nhóm có thu nhập tiệm cận mức trần – như cá nhân khoảng 25 triệu đồng/tháng hoặc hộ gia đình khoảng 50 triệu đồng/tháng.

Đây là nhóm có khả năng tài chính tốt hơn, đồng thời dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng hơn.

Trong khi đó, nhóm lao động thu nhập thấp – như lao động phổ thông, lao động tự do với mức thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng – lại gặp nhiều bất lợi. Không chỉ khó cạnh tranh hồ sơ, họ còn khó tiếp cận vốn vay do hạn chế về khả năng trả nợ.

Theo phân tích, phần lớn người mua nhà ở xã hội vẫn phải vay ngân hàng thương mại. Với nguyên tắc hoạt động vì lợi nhuận, các ngân hàng thường ưu tiên cho vay những khách hàng có thu nhập ổn định và khả năng trả nợ cao. Điều này càng khiến nhóm thu nhập thấp bị thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở.

Vì vậy, LS. Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất cần đánh giá đầy đủ tác động chính sách đối với nhóm thu nhập thấp. Theo ông, nhóm này gần như không đủ khả năng mua hoặc thuê mua, mà chủ yếu chỉ có thể tiếp cận nhà ở xã hội dưới hình thức thuê.

Trong khi đó, Luật Nhà ở hiện hành đã bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải dành một phần quỹ nhà để cho thuê, dẫn tới nguy cơ thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê. Do đó, Nhà nước cần có giải pháp phát triển quỹ nhà cho thuê thông qua Quỹ Nhà ở quốc gia.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng lưu ý việc áp dụng mức trần thu nhập 25 triệu đồng/tháng trên phạm vi cả nước có thể chưa phù hợp. Tại nhiều địa phương ngoài Hà Nội và TP.HCM, mức thu nhập này đã thuộc nhóm khá cao. Nếu áp dụng đại trà, phần lớn người dân có thể đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, từ đó ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại.

Hệ quả có thể là các dự án nhà ở thương mại khó tiêu thụ, kéo theo khó khăn trong triển khai, đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất – vốn đang chiếm tỷ trọng lớn tại nhiều địa phương.

Từ đó, LS. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần có đánh giá toàn diện hơn, không chỉ về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn về tác động tới thị trường bất động sản và nguồn thu ngân sách, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang cần nguồn lực lớn để đầu tư hạ tầng.