Lực đỡ cho chu kỳ mới ngành BĐS khu công nghiệp dần hình thành, cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Sau giai đoạn trầm lắng trong năm 2025, ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) được kỳ vọng sẽ có triển vọng tích cực hơn từ năm 2026, trong bối cảnh rủi ro thuế quan toàn cầu dần hạ nhiệt, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) phát đi những tín hiệu sớm về sự phục hồi, cùng với các nỗ lực cải cách thể chế và đầu tư hạ tầng trong nước.

Mặc dù nhu cầu thuê đất KCN trong ngắn hạn vẫn chịu ảnh hưởng từ môi trường kinh tế toàn cầu chưa thực sự ổn định, các yếu tố nền tảng đang dần được cải thiện, tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng mới của ngành trong trung hạn.

Những 'lực đỡ' đang định hình chu kỳ mới của BĐS khu công nghiệp

Một trong những yếu tố vĩ mô quan trọng hỗ trợ triển vọng BĐS KCN là bức tranh thuế quan toàn cầu đang trở nên ổn định hơn. Việc Mỹ và Việt Nam công bố Tuyên bố chung về Khuôn khổ Hiệp định thương mại đối ứng, công bằng và cân bằng vào tháng 10/2025 giúp mức thuế đối ứng áp lên hàng hóa Việt Nam duy trì ở mức gần tương đương với các quốc gia cạnh tranh trong khu vực. Bên cạnh đó, việc Mỹ mở rộng danh mục các sản phẩm được miễn thuế đối ứng, đặc biệt trong lĩnh vực nông sản, cho thấy căng thẳng thương mại đã phần nào hạ nhiệt.

Mặc dù các quy định liên quan đến hàng hóa trung chuyển vẫn cần thêm thời gian để làm rõ, các động thái chính sách gần đây cho thấy rủi ro thuế quan đang giảm dần, tạo điều kiện để các nhà sản xuất toàn cầu từng bước nối lại kế hoạch đầu tư ra nước ngoài. Trong bối cảnh đó, Việt Nam tiếp tục giữ được vị thế cạnh tranh tương đối trong chuỗi cung ứng khu vực.

Trong 10 tháng đầu năm 2025, vốn FDI đăng ký mới vào lĩnh vực sản xuất vẫn duy trì trạng thái thận trọng. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp lớn trong các ngành điện tử, bán dẫn, ô tô và trung tâm dữ liệu đã bắt đầu hé lộ kế hoạch mở rộng hoạt động tại Việt Nam. Một số tập đoàn như Goertek, Intel, Lite-On hay Luxshare-ICT tiếp tục củng cố hiện diện, cho thấy Việt Nam vẫn nằm trong chiến lược dài hạn của các nhà sản xuất toàn cầu.

Theo đánh giá của VPBankS, đây được xem là những tín hiệu sớm cho sự phục hồi của dòng vốn FDI đăng ký mới từ năm 2026 trở đi, khi các doanh nghiệp này từng đóng vai trò then chốt trong việc hình thành chuỗi cung ứng tại ASEAN.

Với mạng lưới liên kết sản xuất ngày càng chặt chẽ trong khu vực và khả năng tiếp cận các thị trường lớn thông qua hệ thống hiệp định thương mại tự do, ASEAN nói chung và Việt Nam nói riêng được kỳ vọng tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư toàn cầu.

Bên cạnh các yếu tố bên ngoài, môi trường đầu tư trong nước đang được cải thiện thông qua các nỗ lực cải cách thể chế và đầu tư hạ tầng. Trong những năm gần đây, Việt Nam đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống giao thông, logistics, đồng thời sửa đổi các quy định pháp lý nhằm rút ngắn thủ tục đầu tư, đặc biệt đối với các dự án tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu chế xuất.

Song song đó, Chính phủ triển khai các chương trình phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, nhất là trong các lĩnh vực công nghệ và bán dẫn, nhằm khắc phục những hạn chế về lao động kỹ thuật – một trong các điểm nghẽn đối với thu hút FDI. Những cải cách này được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao sức hấp dẫn của môi trường đầu tư và hỗ trợ nhu cầu thuê đất KCN trong trung hạn.

Mặc dù nhu cầu thuê đất từ khối FDI trong năm 2025 còn yếu, các chủ đầu tư KCN vẫn duy trì chiến lược mở rộng quỹ đất và triển khai dự án mới. Nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý cho các dự án trong tương lai, trong khi các chủ đầu tư nước ngoài như Amata, Sumitomo, WHA hay VSIP cũng tiếp tục đề xuất các KCN mới tại Việt Nam.

Theo VPBankS, xu hướng này phản ánh niềm tin của các chủ đầu tư vào triển vọng trung hạn của ngành, trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại nhiều KCN hiện hữu đã ở mức cao và chi phí đền bù đất ngày càng tăng. Thị trường BĐS KCN được kỳ vọng sẽ tiến dần tới trạng thái cân bằng cung – cầu lành mạnh hơn trong giai đoạn 2026–2027.

Định giá ở vùng nền thấp, cơ hội dần hình thành

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu BĐS KCN hiện đang giao dịch ở mức P/B khoảng 2,2 lần, thấp hơn mức bình quân 5 năm khoảng 2,6 lần. Trong bối cảnh triển vọng FDI trung hạn vẫn được duy trì và các yếu tố nền tảng của ngành đang dần cải thiện, mức định giá này được đánh giá là tương đối hấp dẫn để tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Ngoài ra, việc nhiều dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến đi vào hoạt động hoặc được triển khai từ năm 2026, như sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 4 TP. HCM hay cao tốc Mộc Bài – TP. HCM, được kỳ vọng sẽ gia tăng sức hấp dẫn cho các KCN lân cận như KCN Châu Đức (SZC), KCN Phước Đông (SIP), KCN Lộc An – Bình Sơn (SIP), KCN Long Đức 2 (SIP), KCN Mỹ Phước (IDC) và KCN Tân Phước (IDC). Đơn vị phân tích ưa thích IDC và SIP do có tiềm lực tài chính vững và đang mở rộng quỹ đất cho thuê.

Bên cạnh đó, VPBankS kỳ vọng lợi nhuận của một số doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ mạnh mẽ từ các mảng kinh doanh khác. Trong đó, công ty chứng khoán ưa thích PHR với kỳ vọng nhận được đền bù đất từ dự án KCN Bắc Tân Uyên 1 và KBC với kỳ vọng ghi nhận doanh thu từ việc bán buôn một phần dự án KĐT Tràng Cát và quỹ đất KCN được mở rộng mạnh mẽ cùng năng lực thu hút đầu tư hàng đầu .

Nhìn chung, dù môi trường kinh tế toàn cầu vẫn tiềm ẩn những biến động, các yếu tố vĩ mô, chính sách và nội tại ngành đang tạo nền tảng thuận lợi để BĐS KCN bước vào giai đoạn tích cực hơn từ năm 2026, đặc biệt ở góc nhìn trung và dài hạn.