Nam Long (NLG) nhìn từ ‘của để dành’ 8.400 tỷ trong hàng tồn kho và các đại đô thị tích hợp

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) công bố Báo cáo tài chính quý I/2026.

Giữa bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn loay hoay với thanh khoản và áp lực dòng tiền, các chỉ tiêu tài chính của Nam Long cho thấy một trạng thái khá khác biệt: Lợi nhuận chưa bùng nổ, nhưng doanh nghiệp tiếp tục dồn lực vào các đại đô thị quy mô — nơi đang nắm giữ phần lớn “kho tài sản” cho nhiều chu kỳ phát triển phía trước.

Trong quý I/2026, Nam Long ghi nhận doanh thu hơn 1.279 tỷ đồng, giảm nhẹ khoảng 1% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 110 tỷ đồng, đi ngang so với cùng kỳ.

Doanh thu quý này chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao nhà, căn hộ và đất nền tại các dự án hiện hữu. Cụ thể, trong cơ cấu doanh thu, nguồn thu từ bán đất, căn hộ, nhà phố, biệt thự và chuyển nhượng dự án đạt khoảng 1.223 tỷ đồng, chiếm gần 96% tổng doanh thu. Ngoài ra, doanh thu từ cung cấp dịch vụ và cho thuê bất động sản đầu tư đạt khoảng 55 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận ngắn hạn sẽ khó phản ánh đầy đủ trạng thái hiện tại của Nam Long. Điểm đáng chú ý hơn nằm ở cấu trúc tài sản, dòng tiền và lượng hàng tồn kho đang được tích lũy.

Hơn 8.400 tỷ đồng hàng tồn kho: “Kho tài sản” nằm ở các đại đô thị

Tính đến cuối quý I/2026, hàng tồn kho của Nam Long đạt hơn 8.443 tỷ đồng, giảm khoảng 300 tỷ đồng so với đầu năm, phần lớn là bất động sản dở dang.

Đáng chú ý, phần lớn lượng tồn kho này không nằm ở các dự án nhỏ lẻ, mà tập trung vào các đại đô thị chiến lược — những nơi Nam Long đang đặt cược cho chu kỳ tăng trưởng nhiều năm tới.

Riêng Waterpoint giai đoạn 1 ghi nhận giá trị tồn kho hơn 3.819 tỷ đồng, trong khi Waterpoint giai đoạn 2 cũng đã lên tới khoảng 2.342 tỷ đồng.

Đại đô thị tích hợp Waterpoint quy mô 350ha tiếp tục là dự án lớn nhất trong cơ cấu tồn kho của Nam Long. Theo dự báo của VCBS, Waterpoint sẽ tiếp tục đóng vai trò nguồn ghi nhận doanh thu chủ lực của Nam Long trong giai đoạn 2026–2027 nhờ các phân khu đã đủ điều kiện bàn giao.

Bên cạnh đó, Izumi City ghi nhận khoảng 799 tỷ đồng tồn kho; dự án Cần Thơ khoảng 461 tỷ đồng; Paragon Đại Phước gần 218 tỷ đồng…

Nếu nhìn theo góc độ tài chính ngắn hạn, hàng tồn kho lớn thường tạo áp lực lên dòng tiền. Nhưng với các doanh nghiệp bất động sản định hướng theo mô hình đô thị tích hợp như Nam Long, đây cũng là “kho tài sản” cho nhiều chu kỳ bán hàng và bàn giao phía trước.

Khác với mô hình phát triển dự án đơn lẻ để bán nhanh và thu hồi vốn ngắn hạn, các đại đô thị tích hợp thường có chu kỳ đầu tư kéo dài hàng chục năm. Ở giai đoạn đầu, phần lớn dòng tiền sẽ nằm trong quỹ đất, hạ tầng, chi phí phát triển và các phân khu đang triển khai, khiến hàng tồn kho luôn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, giá trị của các đại đô thị không chỉ nằm ở lượng sản phẩm hiện tại, mà còn ở khả năng “unlock” quỹ đất và hệ sinh thái đô thị khi hạ tầng, dân cư và tiện ích dần hình thành. Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp phát triển đô thị lớn trên thế giới thường duy trì lượng tồn kho và tài sản dở dang rất lớn trong suốt quá trình phát triển dự án.

Thực tế, phần lớn tồn kho của Nam Long hiện nằm ở các dự án đã có pháp lý và đang triển khai hạ tầng, thay vì các quỹ đất mang tính đầu cơ đơn thuần. Điều này khiến cấu trúc tồn kho của Nam Long khác khá nhiều so với giai đoạn thị trường bất động sản nóng sốt trước đây.

Nhìn lại năm 2025, trong bối cảnh nguồn cung toàn thị trường vẫn hạn chế, Nam Long vẫn duy trì hoạt động bán hàng tại nhiều dự án trọng điểm như Izumi City, Mizuki Park, Akari City hay Waterpoint. Đây đều là các khu đô thị phát triển theo mô hình tích hợp đầy đủ tiện ích sống thay vì chỉ đơn thuần là các dự án nhà ở riêng lẻ. Tính chung cả năm, Nam Long đã cấp hơn 4.200 sổ hồng cho khách hàng.

Dòng tiền lớn và đòn bẩy tài chính 'mềm' tại Nam Long

Một điểm đáng chú ý khác là dòng tiền kinh doanh quý I/2026 của Nam Long âm hơn 519 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu bóc tách kỹ báo cáo lưu chuyển tiền tệ, phần lớn dòng tiền này đến từ việc doanh nghiệp tiếp tục dồn vốn vào tồn kho và mở rộng đầu tư tại các dự án đang triển khai.

Nói cách khác, Nam Long hiện vẫn đang ở giai đoạn “đổ vốn” cho chu kỳ sản phẩm kế tiếp, thay vì bước vào pha thu tiền mạnh như các giai đoạn bàn giao cao điểm. Với mô hình đại đô thị tích hợp, dòng tiền thường đi trước lợi nhuận nhiều năm.

Ở chiều ngược lại, Nam Long vẫn duy trì lượng tiền mặt và tiền gửi khá lớn. Tổng tiền, tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn cuối quý đạt hơn 7.358 tỷ đồng, chủ yếu là tiền gửi ngân hàng.

Đây là điểm khá quan trọng trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu áp lực thanh khoản và tái cơ cấu nợ. Lượng tiền gửi lớn cũng giúp Nam Long ghi nhận hơn 67 tỷ đồng doanh thu tài chính từ lãi tiền gửi và cho vay trong quý.

Tổng vay nợ tài chính ngắn và dài hạn của Nam Long cuối quý I/2026 vào khoảng 5.487 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với lượng tiền đi gửi ngân hàng. Nếu so với tổng tài sản gần 25.900 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu hơn 14.900 tỷ đồng, mức đòn bẩy tài chính của Nam Long được xem là thấp so với mặt bằng ngành bất động sản.

Trong quý, tổng chi phí tài chính của doanh nghiệp khoảng 91,5 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay khoảng 86 tỷ đồng, giảm 12,6 tỷ đồng so với cùng kỳ.

Đây cũng là một trong những yếu tố giúp Nam Long duy trì được khả năng “đi đường dài” với mô hình phát triển đại đô thị tích hợp — vốn đòi hỏi chu kỳ đầu tư lớn và thời gian triển khai kéo dài.

Một điểm đáng chú ý khác là Nam Long tiếp tục gia tăng đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết. Giá trị khoản mục này cuối quý đạt hơn 4.800 tỷ đồng, tăng hơn 312 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, hai khoản đầu tư lớn nhất vẫn là Waterfront Đồng Nai (Izumi City) với khoảng 2.893 tỷ đồng và Paragon Đại Phước khoảng 1.370 tỷ đồng.

Nam Long đang chuẩn bị cho một pha tăng trưởng mới

Nếu nhìn theo góc độ lợi nhuận quý I, kết quả của Nam Long chưa thực sự bùng nổ. Nhưng ở góc nhìn chu kỳ doanh nghiệp, Nam Long hiện có nhiều dấu hiệu đang ở giai đoạn chuẩn bị cho một pha tăng trưởng mới.

Lượng hàng tồn kho lớn cho thấy doanh nghiệp đang tích lũy cho nhiều năm tới. Trong khi đó, áp lực tài chính không lớn nhờ cấu trúc vốn tương đối an toàn và lượng tiền mặt cao.

Quan trọng hơn, phần lớn tài sản của Nam Long hiện nằm tại các đại dự án hưởng lợi mạnh từ hạ tầng như Waterpoint, Izumi City hay khu vực Đồng Nai – Long Thành.

Điều này khiến câu chuyện của Nam Long hiện không còn đơn thuần là lợi nhuận của một vài quý ngắn hạn. Thị trường đang nhìn doanh nghiệp này như một “kho quỹ đất đô thị tích hợp” chờ được kích hoạt bởi hạ tầng và chu kỳ hồi phục mới của bất động sản phía Nam.

Năm 2026, Nam Long đặt mục tiêu doanh số bán hàng đạt khoảng 23.460 tỷ đồng, gấp đôi năm trước, đến từ các dự án trọng điểm như Southgate, Izumi, Paragon, Mizuki và khu đô thị Cần Thơ. Ở cấp độ hợp nhất, Nam Long đặt kế hoạch doanh thu khoảng 7.630 tỷ đồng, tăng hơn 35%, trong khi lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt khoảng 720 tỷ đồng.