Nam Long (NLG) quý I: Doanh thu được giữ nhờ khoản chuyển nhượng 490 tỷ đồng

Khoản chuyển nhượng 490 tỷ đồng giữ nhịp doanh thu

CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I với doanh thu thuần đạt 1.279 tỷ đồng, giảm 0,9% so với cùng kỳ. Quy mô doanh thu không biến động lớn, nhưng cơ cấu nguồn thu có sự thay đổi rõ rệt.

Doanh thu từ bàn giao sản phẩm bất động sản, gồm đất nền, căn hộ, nhà phố và biệt thự, giảm từ 1.210 tỷ đồng xuống 734 tỷ đồng, tương ứng giảm 39,3%. Đây vẫn là nguồn thu chính gắn với hoạt động phát triển dự án và bàn giao sản phẩm của doanh nghiệp.

Phần bù đắp đến từ doanh thu chuyển nhượng dự án 490 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chưa ghi nhận khoản mục này. Nhờ khoản phát sinh này, doanh thu thuần của Nam Long gần như được giữ ổn định dù doanh thu bàn giao sản phẩm bất động sản giảm mạnh.

Khoản chuyển nhượng dự án gần 500 tỷ đồng đi kèm giá vốn khoảng 478 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp riêng của khoản mục này đạt khoảng 2,5%, thấp hơn đáng kể so với biên lợi nhuận chung của mảng bàn giao bất động sản.

Sự thay đổi cơ cấu nguồn thu khiến biên lợi nhuận gộp chung thu hẹp. Lợi nhuận gộp quý I đạt 381 tỷ đồng, giảm 7,7% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp giảm từ 32% xuống 29,8%, tương ứng giảm 2,2 điểm phần trăm.

Ngoài hai nguồn thu chính, Nam Long còn ghi nhận doanh thu dịch vụ cung cấp khoảng 15 tỷ đồng, doanh thu dịch vụ xây dựng khoảng 31 tỷ đồng và doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư khoảng 9 tỷ đồng. Tổng ba khoản doanh thu bổ trợ này đạt khoảng 55 tỷ đồng trong quý.

Nam Long hiện duy trì mô hình phát triển khu đô thị tích hợp, với quỹ đất hơn 680ha tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ và Hải Phòng. Doanh nghiệp phát triển nhiều dòng sản phẩm như EHome, EHomeS, Flora, Valora và Legace.

Trong quý I, khoản chuyển nhượng dự án giúp Nam Long giữ nhịp doanh thu. Tuy nhiên, doanh thu bàn giao sản phẩm nhà ở vẫn là nguồn thu then chốt đối với hoạt động dài hạn của doanh nghiệp.

Lãi trước thuế tăng, lợi nhuận cổ đông mẹ giảm 37%

Sau sự dịch chuyển cơ cấu doanh thu, các chỉ tiêu lợi nhuận của Nam Long ghi nhận diễn biến trái chiều. Lợi nhuận trước thuế đạt 177 tỷ đồng, tăng 24,3% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 68 tỷ đồng, giảm 37,1% so với mức 108 tỷ đồng cùng kỳ.

Lợi nhuận sau thuế hợp nhất gần như đi ngang, đạt khoảng 110 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận của cổ đông không kiểm soát tăng từ khoảng 2 tỷ đồng lên 41 tỷ đồng. Tỷ trọng lợi nhuận thuộc nhóm cổ đông không kiểm soát tăng từ khoảng 1,4% lên 37,7% lợi nhuận sau thuế hợp nhất.

Diễn biến này khiến phần lợi nhuận cuối cùng thuộc về cổ đông công ty mẹ giảm, dù lợi nhuận trước thuế tăng. Đây là yếu tố đáng chú ý trong bối cảnh Nam Long phát triển nhiều dự án thông qua công ty con, công ty liên doanh và công ty liên kết.

Một số khoản chi phí trong kỳ biến động mạnh. Chi phí thuế tăng từ khoảng 33 tỷ đồng lên 67 tỷ đồng. Tỷ lệ chi phí thuế trên lợi nhuận trước thuế tăng từ khoảng 22,8% lên 38,1%.

Ở chiều ngược lại, chi phí bán hàng và quản lý giảm từ 238 tỷ đồng xuống 188 tỷ đồng, tương ứng giảm 20,9%. Tỷ lệ chi phí bán hàng và quản lý trên doanh thu thuần giảm từ 18,4% xuống 14,7%. Chi phí lãi vay cũng giảm từ 99 tỷ đồng xuống 86 tỷ đồng.

Biên lợi nhuận ròng thuộc cổ đông công ty mẹ giảm từ 8,4% xuống 5,3%, tương ứng giảm 3,1 điểm phần trăm.

Doanh thu tài chính đóng góp đáng kể trong kỳ, đạt 68 tỷ đồng, tăng so với mức 48 tỷ đồng cùng kỳ. Trong đó, lãi tiền gửi ngân hàng đóng góp khoảng 67 tỷ đồng, tương đương 38,5% lợi nhuận trước thuế.

Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt khoảng 176 tỷ đồng, gần tương đương toàn bộ lợi nhuận trước thuế trong kỳ. Lãi từ công ty liên doanh, liên kết đạt khoảng 7 tỷ đồng, giảm nhẹ so với mức 8 tỷ đồng cùng kỳ.

Tiền và tiền gửi vẫn cao hơn nợ vay

Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Nam Long âm 519 tỷ đồng trong quý I, thu hẹp so với mức âm 936 tỷ đồng cùng kỳ. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn chưa chuyển sang trạng thái dòng tiền kinh doanh dương.

Tại cuối quý I, người mua trả tiền trước đạt 2.600 tỷ đồng, tăng 0,5% so với cuối năm trước. Khoản mục này phản ánh lượng tiền khách hàng đã nộp theo tiến độ và sẽ được chuyển hóa thành doanh thu khi sản phẩm đủ điều kiện bàn giao.

Hàng tồn kho sau dự phòng đạt 8.382 tỷ đồng, chiếm 32,4% tổng tài sản. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang đạt 8.089 tỷ đồng. Đây là phần vốn còn nằm trong các dự án đang phát triển trước khi hoàn tất pháp lý, xây dựng, bán hàng và bàn giao.

Tổng tài sản của Nam Long tại ngày 31/3 đạt 25.894 tỷ đồng, giảm 2,5% so với đầu năm. Tiền, tương đương tiền và tiền gửi ngắn hạn đạt 7.359 tỷ đồng, giảm 9,9% nhưng vẫn tương đương khoảng 28,4% tổng tài sản.

Lượng tiền và tiền gửi ngắn hạn của Nam Long vẫn cao hơn tổng nợ vay 5.487 tỷ đồng. Nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu ở mức âm 12,6%, trong khi nợ vay trên vốn chủ sở hữu ở mức 36,8%, thấp hơn nhẹ so với mức 37,2% cuối năm trước.

Trái phiếu phát hành ở mức khoảng 3.631 tỷ đồng, chiếm khoảng 66% tổng nợ vay. Phải thu ngắn hạn và dài hạn giảm từ 3.076 tỷ đồng xuống 2.568 tỷ đồng, tương ứng giảm 16,5%.

Khoản đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết tăng từ 5.036 tỷ đồng lên 5.354 tỷ đồng, bằng 20,7% tổng tài sản. Đây là khoản mục phản ánh mô hình phát triển dự án có đối tác của Nam Long.

Nam Long có quan hệ hợp tác lâu năm với các đối tác Nhật Bản tại nhiều dự án trọng yếu. Doanh nghiệp từng ghi nhận giao dịch chuyển nhượng 15,1% cổ phần tại Izumi City cho Tokyu Corporation trong năm 2025.

Với Nam Long ADC, doanh nghiệp ký hợp tác chiến lược với Nishi-Nippon Railroad. Sau giao dịch, Nam Long dự kiến nắm 51%, Nishi-Nippon Railroad nắm 49% liên doanh. Mục tiêu của liên doanh là tăng trưởng 80% vào năm 2030 và bàn giao hơn 22.000 căn đến năm 2035.

Mục tiêu doanh số 23.460 tỷ đồng trong năm nay

Năm 2025, Nam Long đạt doanh số bán hàng 11.855 tỷ đồng, gấp đôi năm trước đó. Năm nay, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh số bán hàng 23.460 tỷ đồng, gần gấp đôi mức kỷ lục vừa đạt.

Kế hoạch doanh thu hợp nhất năm nay đạt 7.630 tỷ đồng, tăng 35% so với năm 2025. Mục tiêu lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 720 tỷ đồng, tăng 3%.

Khoảng cách giữa mục tiêu doanh số và mục tiêu lợi nhuận cho thấy đặc thù của doanh nghiệp bất động sản nhà ở, khi doanh số bán hàng, tiền khách hàng trả trước, doanh thu và lợi nhuận thường không ghi nhận cùng thời điểm.

Năm 2025, doanh thu bàn giao chiếm 96% tổng doanh thu, chủ yếu đến từ Southgate, Cần Thơ 43ha, Akari và EHome Southgate. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt khoảng 701 tỷ đồng, hoàn thành kế hoạch năm.

Doanh nghiệp cũng đã cấp 4.244 sổ hồng, vượt kế hoạch, tại Akari City giai đoạn 2, Mizuki Park, Waterpoint, Nam Long II Central Lake và EHome Southgate. Tiến độ này góp phần củng cố niềm tin của người mua nhà và hỗ trợ hoạt động bán hàng trong các giai đoạn tiếp theo.

Danh mục dự án phục vụ kế hoạch bán hàng năm nay gồm Waterpoint tại Long An, quy mô khoảng 355ha, với doanh số năm 2025 khoảng 4.807 tỷ đồng; Izumi City tại Đồng Nai, quy mô khoảng 170ha, với doanh số khoảng 2.059 tỷ đồng; Nam Long II Central Lake tại Cần Thơ, quy mô khoảng 38ha, với doanh thu ghi nhận khoảng 1.132 tỷ đồng.

Ngoài ra, Elyse Island/Paragon Đại Phước có quy mô khoảng 45ha, mở bán lần đầu cuối năm 2025, với doanh số khoảng 1.038 tỷ đồng. Akari City tại TP.HCM tiếp tục hướng tới nhu cầu ở thực tại cửa ngõ phía Tây. An Zen Hải Phòng đánh dấu bước mở rộng của Nam Long ra thị trường phía Bắc, với doanh số năm 2025 khoảng 860 tỷ đồng.

Sự đa dạng về địa bàn giúp Nam Long giảm phụ thuộc vào một thị trường đơn lẻ. Trong khi đó, quỹ đất lớn, định vị sản phẩm không quá lệch về phân khúc cao cấp và bảng cân đối thận trọng tiếp tục là các yếu tố chính hỗ trợ doanh nghiệp trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản nhà ở.