Nền kinh tế lớn thứ 4 châu Á chao đảo: Có 7 tỷ vẫn khó mua nhà, người trẻ ngại kết hôn

Bohyun Lee đã đi theo con đường thành công quen thuộc tại Hàn Quốc. Cô theo học ngành Kinh tế tại một trường Đại học hàng đầu, chuyển đến Seoul năm 2010 và xây dựng cuộc sống trưởng thành tại đây — làm việc, tạo dựng các mối quan hệ và coi thủ đô là quê hương của mình.

Điều duy nhất Lee chưa có là một ngôi nhà thuộc về riêng mình. Trong suốt 16 năm qua, cô đã chuyển nhà bảy lần, sống luân phiên giữa ký túc xá và các căn hộ thuê khi những hợp đồng hai năm liên tục hết hạn. Giấc mơ sở hữu một căn hộ tại Seoul — từng là mục tiêu hoàn toàn khả thi — nay ngày càng xa vời.

“Tôi đã học cách sống mà không có nhà riêng, nhưng giấc mơ đó chưa bao giờ biến mất. Chuyển nhà quá nhiều khiến bạn kiệt sức, và cảm giác đó thật bất công”, Lee, 33 tuổi, hiện làm việc trong lĩnh vực dịch vụ tài chính, chia sẻ.

Những căn hộ mà Lee từng cân nhắc mua vào giữa thập niên 2010, khi giá khoảng 400 triệu won (khoảng 7 tỷ đồng), nay được giao dịch với mức giá cao gấp gần ba lần, vượt xa khả năng tích lũy của ngay cả những người có thu nhập tốt nếu chỉ dựa vào tiền lương.

Với Lee, đà tăng không ngừng của thị trường không phải là những con số trên biểu đồ, mà là thực tế khi mỗi nhịp tăng giá lại đẩy bậc thấp nhất của “thang nhà ở” ra xa thêm một chút.

Theo Korea Real Estate Board, giá căn hộ tại Seoul đã tăng liên tiếp 52 tuần. Đà tăng này đi ngược lại nhiều nỗ lực của các Chính phủ kế nhiệm nhằm hạ nhiệt thị trường, bao gồm siết tín dụng, đồng thời tiếp tục gây sức ép lên những người mua nhà lần đầu.

Các biện pháp hạn chế vay mua nhà ngày càng khắt khe đã biến Seoul thành một trong những thị trường tín dụng nhà ở ngặt nghèo nhất thế giới, khiến nhiều người mua tiềm năng bị loại khỏi cuộc chơi khi giá tiếp tục leo thang.

Theo khung chính sách mới nhất, người mua chỉ được vay tối đa 600 triệu won đối với căn nhà trị giá đến 1,5 tỷ won. Với nhà có giá từ 1,5–2,5 tỷ won, hạn mức vay giảm còn 400 triệu won, trong khi những bất động sản đắt hơn chỉ được vay tối đa 200 triệu won.

Chính phủ đã hạ tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) xuống 40% từ tháng 10 tại các khu vực bị kiểm soát — hiện bao phủ toàn bộ Seoul — trong khi vẫn duy trì mức trần 70% cho người mua nhà lần đầu và các trường hợp tái cấp vốn.

Các hạn chế đặc biệt này được đưa ra trong bối cảnh giá căn hộ tại Seoul tăng gần 9% trong năm 2025, trong khi mức tăng tại phần còn lại của cả nước chỉ khoảng 1%, cho thấy nhu cầu đang tập trung mạnh vào thủ đô.

Xét trên bình diện toàn cầu, Hàn Quốc không phải là quốc gia duy nhất siết tín dụng nhà ở. Nhiều thị trường khác như New Zealand, Australia, Canada và Singapore cũng đã áp dụng các quy định nghiêm ngặt về LTV, giới hạn nghĩa vụ trả nợ hoặc các bài kiểm tra sức chịu đựng tài chính để hạ nhiệt thị trường.

Một số thành phố như Hồng Kông (Trung Quốc) còn kết hợp các biện pháp này với thuế trước bạ cao, theo bà Pamela Ambler, Giám đốc chiến lược và phân tích nhà đầu tư khu vực châu Á – Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle Inc..

Tuy nhiên, theo Ambler, điều khiến Hàn Quốc khác biệt là quy mô và tốc độ triển khai đồng thời của các biện pháp.

“Điểm đáng chú ý là Hàn Quốc áp dụng hàng loạt công cụ cùng lúc cho cùng một thị trường, với tốc độ rất nhanh. Việc kết hợp các hạn chế LTV tại khu vực đầu cơ, trần DSR, kiểm tra áp lực lãi suất cao và hạn mức tăng trưởng tín dụng đã tạo ra nhiều lớp rào cản chồng chéo, khiến việc vay mua nhà trở nên khó khăn hơn”, bà nói.

Lee cho biết cô có thể xoay xở để trả lãi vay, nhưng các trần tín dụng quá thấp khiến việc mua nhà gần như bất khả thi, cho thấy các biện pháp can thiệp liên tục của Chính phủ đã khiến thị trường thế chấp tại Seoul trở nên đặc biệt hà khắc.

Seoul có dân số 9,3 triệu người, nhiều hơn New York City, trong khi diện tích chỉ bằng khoảng 75% thành phố của Mỹ.

Với nhiều người ở độ tuổi 30, áp lực nhà ở đang va chạm trực diện với các quyết định lớn của cuộc đời, làm trầm trọng thêm các vấn đề nhân khẩu học vốn đã tồn tại như tỷ lệ kết hôn và sinh con thấp, khi người trẻ trì hoãn hoặc từ bỏ những cột mốc quan trọng.

Jun Lee, 31 tuổi, làm việc trong lĩnh vực tài chính và dự định kết hôn vào năm tới, cho biết nhà ở gần như đã trở thành điều kiện tiên quyết trước khi ấn định ngày cưới.

“Nhà ở là vấn đề lớn nhất — càng tìm tôi càng nản. Với tốc độ tăng giá hiện nay, tôi nghĩ mình phải mua được nhà trước nếu có thể, rồi mới tính đến những kế hoạch khác”, anh nói.

Dù có khả năng trả lãi vay, các giới hạn tín dụng vẫn khiến việc mua nhà trở nên khó khăn. Việc bán nhà cũng không dễ dàng, khiến thị trường bị tắc nghẽn ở cả hai đầu. Jun Lee cho rằng các cam kết tăng nguồn cung của Chính phủ hầu như không mang lại nhiều cải thiện, khi phần lớn dự án mới là nhà cho thuê dài hạn, thay vì nhà để ở.

Giá nhà tăng cao tại Seoul đã khiến bài toán chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương trở nên phức tạp trong suốt năm qua. Bank of Korea đã chấm dứt chu kỳ nới lỏng tiền tệ vào tháng 1, khi lo ngại nhà đầu tư vay vượt khả năng chi trả. Nợ hộ gia đình — trong đó các khoản vay thế chấp chiếm hơn 60% — đang tiến sát 90% GDP, làm dấy lên quan ngại về ổn định tài chính.

Ngân hàng Trung ương nhiều lần cảnh báo rằng sự tập trung quá mức của việc làm, giáo dục và nhà ở tại thủ đô đang góp phần làm trầm trọng thêm khủng hoảng nhân khẩu học, khi chi phí sinh hoạt và cạnh tranh tăng cao khiến người trẻ ngại kết hôn và sinh con.

Thống đốc Rhee Chang Yong từng nhận định rằng các vấn đề như tỷ lệ sinh siêu thấp, quá tải tại khu vực Seoul và cạnh tranh giáo dục gay gắt tuy có vẻ riêng lẻ nhưng thực chất “liên kết chặt chẽ với nhau”.

Theo nghiên cứu gần đây của Korea Development Institute, từ năm 2019, hơn một nửa dân số Hàn Quốc đã sinh sống tại vùng đại đô thị Seoul, bao gồm Incheon và các khu vực xung quanh tỉnh Gyeonggi.

Dù xu hướng tập trung dân cư vào các đô thị lớn là hiện tượng toàn cầu, Hàn Quốc vẫn là trường hợp đặc biệt. Bất chấp ba thập kỷ theo đuổi chính sách phát triển cân bằng — bao gồm việc xây dựng các thành phố mới — dòng chảy về Seoul chưa từng đảo chiều kể từ thập niên 1970, KDI cho biết.

Chính phủ đã nhiều lần tìm cách chống lại xu hướng này, song lực hút của khu vực Seoul luôn vượt trội so với nỗ lực phân tán tăng trưởng.

Hàn Quốc bắt đầu di dời các bộ, ngành và doanh nghiệp nhà nước ra khỏi thủ đô từ giữa những năm 2000, tăng tốc vào đầu thập niên 2010 với việc hình thành Sejong City như một trung tâm hành chính mới. Tuy nhiên, các biện pháp này không làm thay đổi cục diện, trong khi rủi ro chính trị ngày càng gia tăng.

Sau khi chi phí nhà ở tăng mạnh dưới thời Tổng thống Moon Jae-in, bất động sản vẫn là một trong những điểm nóng kinh tế – xã hội nhạy cảm nhất tại Hàn Quốc. Kể từ khi nhậm chức tháng 6 năm ngoái, Tổng thống Lee gọi thị trường nhà ở là một “quả bom hẹn giờ” và cam kết kiểm soát giá.

Tuy vậy, giá căn hộ vẫn tiếp tục leo thang. Để đối phó, Tổng thống Lee đã triển khai một loạt biện pháp mới nhằm hạ nhiệt giá nhà. Trên thực tế, các biện pháp này lại siết chặt thị trường ở cả phía mua lẫn phía bán: Tín dụng khó tiếp cận hơn đối với người mua, trong khi thuế và quy định nặng nề khiến chủ nhà ngại bán, làm nguồn cung bị “đóng băng”.

Hệ quả là một hệ thống khiến các hộ gia đình hầu như không có dư địa sai lầm. Khi phần lớn người dân chỉ có thể mua được một căn nhà trong đời, lựa chọn hợp lý nhất là mua ở nơi có nhu cầu cao và khả năng thanh khoản tốt nhất — điều tiếp tục dồn dòng tiền về Seoul.

Chính phủ Hàn Quốc cho biết sẽ đẩy nhanh nguồn cung nhà ở tại vùng đại đô thị Seoul, trong khuôn khổ kế hoạch xây dựng hơn 1,35 triệu căn nhà trên toàn quốc trong giai đoạn đến năm 2030.

Khoảng 60.000 căn có thể được khởi công sớm từ năm 2027, tập trung vào người trẻ và các cặp vợ chồng mới cưới, thông qua các dự án tái phát triển do nhà nước dẫn dắt và nhà cho thuê trên quỹ đất đô thị chưa được khai thác hiệu quả.

Mạng lưới giao thông dày đặc, các trường Đại học hàng đầu và mật độ việc làm thu nhập cao tiếp tục hút người dân từ khắp cả nước đổ về Seoul. Khi sự nghiệp, các mối quan hệ xã hội và cơ hội đều tập trung tại đây, nhiều người không thấy lựa chọn thực tế nào khác ngoài việc ở lại và mua nhà tại Seoul.

“Nếu công việc của tôi không ở Seoul, có lẽ tôi đã chọn con đường khác. Nhưng mọi thứ — công việc, cuộc sống, các mối quan hệ — đều ở đây”, Jun Lee, người sinh ra và lớn lên tại thủ đô, nói.