Ngân hàng Nhà nước: Không để dòng vốn BĐS chảy vào đầu cơ

Phát biểu tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững", sáng 22/7, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước), cho biết cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện vẫn mất cân đối, thiếu nghiêm trọng nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Bên cạnh đó, nhiều dự án còn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thẩm định và giải ngân của các tổ chức tín dụng.

Ông cũng chỉ ra hệ thống thông tin về thị trường chưa được liên thông, tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động giá, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn hạn chế.

Đáng chú ý, theo ông Hà, việc các kênh huy động vốn trung và dài hạn như thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng khiến thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

"Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ", ông Hà nhấn mạnh.

Nới "room" vốn trung dài hạn cho BĐS, nhưng đặt ra một nguyên tắc

Theo đại diện NHNN, thời gian qua cơ quan này tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, phối hợp với chính sách tài khóa nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và giữ mặt bằng lãi suất cho vay ở mức hợp lý.

NHNN duy trì các mức lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu các ngân hàng công khai lãi suất cho vay trên website để khách hàng dễ dàng so sánh khi tiếp cận vốn.

Đối với lĩnh vực bất động sản, chính sách tín dụng được thiết kế theo hướng ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu thực.

Theo đó, NHNN quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại, qua đó khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng vào phân khúc này.

Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, trong đó các tổ chức tín dụng được yêu cầu kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Tuy nhiên, để tạo dư địa cho các lĩnh vực ưu tiên, từ ngày 29/5/2026, NHNN cho phép phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng.

Đáng chú ý, từ 1/7/2026, NHNN nâng tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%, góp phần đáp ứng nhu cầu vốn của các dự án quy mô lớn.

Song song với việc tạo điều kiện về tín dụng, NHNN cũng đổi mới công tác thanh tra theo hướng chuyên đề, tập trung vào các khoản vay tiềm ẩn rủi ro như dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc nhóm khách hàng có dư nợ lớn.

Kiến nghị lập Quỹ phát triển nhà ở, xây Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý

Theo ông Đào Văn Hà, bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn. Nếu tiếp tục phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng sẽ làm gia tăng áp lực đối với hệ thống tài chính và làm giảm hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

Ông cho rằng thị trường cần phát triển theo hướng cân bằng hơn giữa tín dụng ngân hàng với các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán và dòng vốn ngoại thông qua hoạt động M&A.

Để bảo đảm dòng vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, NHNN kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, đồng thời xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

Cùng với đó là hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản nhằm giúp các ngân hàng có cơ sở định giá sát giá trị thực, hạn chế cho vay đầu cơ.

NHNN cũng đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong khi chính quyền địa phương cần đẩy nhanh thủ tục hành chính, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng sớm thẩm định và giải ngân.

"Trong giai đoạn phát triển mới, mục tiêu không chỉ là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới các nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế", ông Hà khẳng định.