Nghịch lý thị trường căn hộ 'cắt lỗ' trăm triệu vẫn khó tìm người mua: Lãi suất vay 14% khiến nhà đầu tư chật vật 'thoát hàng'

Nhà đầu tư căn hộ rục rịch 'cắt lỗ'

Trong nhiều năm qua, thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh luôn được giới đầu tư xem là một trong những kênh trú ẩn tài sản an toàn, với kỳ vọng kép từ việc tăng giá trị bất động sản và dòng tiền ổn định từ việc cho thuê.

Tuy nhiên, bức tranh này đang dần thay đổi khi thị trường bước vào một giai đoạn điều chỉnh đầy khốc liệt. Thực tế là nhiều nhà đầu tư hiện nay chấp nhận giảm giá sâu, thậm chí cắt lỗ tới hàng trăm triệu đồng để “thoát hàng” nhưng thanh khoản vẫn ở mức thấp kỷ lục, khiến người bán rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan.

Điển hình như anh Minh Đức - một nhà đầu tư tại phường Tân Sơn Nhì (TP.HCM) đã ra rao bán căn hộ 95 m² với giá 7,5 tỷ từ trước Tết Nguyên đán, mức giá vốn được coi là khá sát với thị trường. Tuy nhiên, sau nhiều tháng chờ đợi không có khách hỏi, chủ sở hữu buộc phải giảm tới 500 triệu đồng nhưng giao dịch vẫn chưa thể hoàn tất.

Nỗi lo lúc này của nhà đầu tư như anh Minh Đức không chỉ nằm ở việc khó bán, mà còn là áp lực từ các khoản vay ngân hàng khi thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc, chuyển sang mức lãi suất thả nổi dao động từ 13% đến 14% mỗi năm.

Một nghịch lý đang tồn tại trên thị trường là sự lệch pha nghiêm trọng giữa giá trị tài sản và hiệu quả khai thác dòng tiền.

Những năm gần đây, thị trường căn hộ tại TP.HCM chứng kiến đà tăng giá khá mạnh, trong khi giá thuê lại gần như không có nhiều biến động.

Chẳng hạn tại một dự án ở phường Dĩ An, nếu như năm 2021 một căn hộ chỉ được giao dịch quanh mức 1,5 tỷ đồng thì đến nay nhiều căn đã được rao bán khoảng 2,7-2,9 tỷ đồng, thậm chí có thời điểm bị đẩy lên hơn 3,5 tỷ đồng vào năm 2024.

Dữ liệu thực tế cho thấy tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp, hiện chỉ đạt khoảng 3,5% mỗi năm. Con số này thấp hơn đáng kể so với mức lãi suất tiết kiệm từ 6% đến 7% và hoàn toàn lép vế trước mức lãi suất vay mua nhà đang ở ngưỡng 13-14%.

Khi dòng tiền thu về từ việc cho thuê không đủ bù đắp một nửa số tiền lãi hàng tháng phải trả cho ngân hàng, các nhà đầu tư bắt đầu mất kiên nhẫn.

Trên các nền tảng mua bán bất động sản, những cụm từ như “cắt lỗ”, “bán gấp”, “giảm giá sâu” xuất hiện với tần suất ngày càng dày đặc, phản ánh tâm lý tháo chạy của một bộ phận không nhỏ chủ sở hữu nhằm giảm bớt gánh nặng nợ nần.

Lãi suất quanh mức 12-14%/năm, nhà đầu tư, cắt lỗ nhẹ để đảm bảo thanh khoản là giải pháp cần thiết?

Áp lực thực sự đối với thị trường còn đến từ sự thay đổi trong chiến lược sử dụng chi phí vốn của các nhà đầu tư. Trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây, nhiều người sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính lên tới 60-70% giá trị tài sản với kỳ vọng giá nhà tăng 20-30% mỗi năm để bù đắp chi phí vay.

Tuy nhiên, khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ và dòng vốn không còn dồi dào, bài toán đầu tư đã hoàn toàn đảo ngược.

Theo phân tích của các chuyên gia, lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM đã giảm xuống mức thấp kỷ lục, có thời điểm chỉ còn khoảng 2,2% mỗi năm. Sự chênh lệch quá lớn này cho thấy thị trường đang ở giai đoạn định giá quá cao, khiến tính đầu cơ giảm mạnh do dòng tiền khai thác không tương xứng với giá trị tài sản.

So với các quốc gia trong khu vực như Thái Lan hay Indonesia, nơi lợi suất cho thuê thường đạt từ 5% đến 8% mỗi năm, bất động sản căn hộ tại Việt Nam hiện nay đang trở nên kém hấp dẫn hơn về mặt dòng tiền. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường cần một đợt điều chỉnh sâu để đưa giá trị bất động sản về sát với giá trị thực tế của nó.

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, thực tế là vấn đề giá nhà ở còn quá cao so với thu nhập của người dân. Một số báo cáo quốc tế cho thấy giá bất động sản tại Việt Nam hiện cao gấp đôi thu nhập bình quân của người dân. Trung bình, một người phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn nhà.

Theo khuyến nghị của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, người mua nhà chỉ nên vay ở mức hợp lý so với giá trị tài sản.

Đồng thời, khoản tiền trả nợ hàng tháng nên được kiểm soát trong ngưỡng an toàn, tốt nhất không vượt quá một nửa thu nhập ròng. Ngoài ra, người vay cần chuẩn bị sẵn một khoản dự phòng tài chính đủ để chi trả ít nhất từ 6-12 tháng tiền gốc và lãi đề phòng trường hợp thu nhập bị gián đoạn hoặc thị trường biến động bất lợi.

Trong bối cảnh hiện nay, lãi suất phổ biến dao động quanh mức 12-14%/năm (tùy kỳ hạn cố định và thả nổi), nếu tổng số tiền trả gốc và lãi hàng tháng vượt quá 50% thu nhập, việc cơ cấu lại danh mục tài sản, thậm chí chấp nhận cắt lỗ nhẹ để đảm bảo thanh khoản là giải pháp cần thiết.

Đối với những người vẫn có ý định tham gia thị trường hoặc giữ lại tài sản, theo các chuyên gia, ưu tiên hàng đầu nên dành cho các dự án đã hoàn thiện, có pháp lý rõ ràng và kết nối giao thông thuận tiện, bởi đây là những sản phẩm có khả năng giữ giá tốt hơn.

Sự thận trọng và tính toán kỹ lưỡng về bài toán dòng tiền lúc này sẽ là yếu tố quyết định giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro và thua lỗ lớn trong dài hạn khi thị trường vẫn còn nhiều biến số khó lường.