Người cho thuê nhà có thể nộp thuế nhiều hơn cần thiết nếu chưa biết quy định này

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 68/2026 về chính sách và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh, trong đó có hoạt động cho thuê bất động sản.

Điểm đáng chú ý là quy định ngưỡng doanh thu tính thuế mới, cho phép cá nhân được trừ tối đa 500 triệu đồng/năm trước khi nộp thuế thu nhập cá nhân, được xem là bước hỗ trợ đáng kể cho người cho thuê.

Cụ thể, thay vì áp dụng một ngưỡng cứng nhắc, người nộp thuế hiện nay có quyền lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê cụ thể để áp dụng mức trừ doanh thu.

Tổng mức được trừ này không vượt quá con số 500 triệu đồng trong một năm dương lịch cho tất cả các hợp đồng cộng lại. Trong trường hợp các hợp đồng đầu tiên được lựa chọn chưa sử dụng hết hạn mức 500 triệu đồng, cá nhân cho thuê có quyền tiếp tục áp dụng phần giá trị còn lại cho các hợp đồng khác cho đến khi chạm mức tối đa theo quy định.

Sự linh hoạt này giúp người cho thuê tối ưu hóa được số thuế phải nộp, đặc biệt là với những người sở hữu nhiều tài sản cho thuê cùng lúc.

Bên cạnh việc thay đổi ngưỡng doanh thu, quy định mới cũng làm rõ trách nhiệm giữa các bên trong trường hợp bên thuê thực hiện khai và nộp thuế thay cho chủ nhà. Thực tế cho thấy đây là thỏa thuận phổ biến trong các hợp đồng thuê văn phòng hoặc mặt bằng kinh doanh.

Theo Nghị định 68/2026, để đảm bảo quyền lợi về mức trừ 500 triệu đồng, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng nội dung về việc khai thay, nộp thay thuế cũng như xác định rõ số tiền doanh thu được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Nếu phần doanh thu được trừ trong các hợp đồng do tổ chức khai thay chưa đủ hạn mức 500 triệu đồng, cá nhân cho thuê vẫn có quyền tiếp tục áp dụng phần còn lại cho các hợp đồng tự khai khác. Điều này đảm bảo tính thống nhất và công bằng cho người nộp thuế dù họ trực tiếp hay gián tiếp thực hiện nghĩa vụ với ngân sách.

Về thủ tục hành chính, thời hạn và địa điểm nộp hồ sơ thuế cũng được quy định cụ thể nhằm tạo thuận lợi tối đa cho người dân. Cá nhân trực tiếp khai thuế có thể lựa chọn một trong hai phương thức:

- Khai thuế hai lần trong năm: Nếu chọn phương thức này, thời hạn nộp hồ sơ lần thứ nhất là chậm nhất ngày 31/1 của năm tính thuế và lần thứ hai là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo

- Khai quyết toán một lần theo năm: Đối với phương thức khai này, thời hạn cuối cùng là ngày 31/1 của năm liền kề sau năm tính thuế.

Riêng đối với trường hợp tổ chức thuê bất động sản và thực hiện khai thay, thời hạn nộp hồ sơ sẽ căn cứ theo kỳ thanh toán tiền thuê thực tế được ghi nhận trong hợp đồng. Đối với các giao dịch giữa cá nhân với cá nhân, trách nhiệm khai thuế trực tiếp vẫn thuộc về phía người cho thuê.

Vấn đề nộp hồ sơ thuế ở đâu khi có nhiều bất động sản tại các địa phương khác nhau cũng đã có lời giải đáp rõ ràng. Người nộp thuế phải gửi hồ sơ đến cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Tuy nhiên, để giảm bớt thủ tục rườm rà, nếu một cá nhân có nhiều tài sản cho thuê trên cùng địa bàn tỉnh hoặc ở nhiều tỉnh thành khác nhau, họ có thể thực hiện kê khai tổng hợp trên một bộ hồ sơ duy nhất.

Khi đó, người nộp thuế được phép lựa chọn một cơ quan thuế tại nơi có bất động sản để nộp hồ sơ chung, nhưng trong tờ khai vẫn phải liệt kê chi tiết doanh thu và các loại thuế tương ứng cho từng địa điểm cụ thể.

Quy định này vừa giúp cơ quan chức năng dễ dàng quản lý, vừa tiết kiệm thời gian và công sức cho người dân trong việc di chuyển giữa các chi cục thuế.

Cuối cùng, Nghị định 68/2026 cũng đưa ra những điều khoản chuyển tiếp nhân văn đối với các hợp đồng đã ký kết trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực.

Với những hợp đồng phát sinh trước ngày 1/1/2026 và có thời hạn còn lại trên 6 tháng, cá nhân đã nộp thuế theo quy định cũ sẽ được điều chỉnh lại mức doanh thu không chịu thuế theo ngưỡng 500 triệu đồng mới. Nếu doanh thu còn lại của hợp đồng vượt quá mức này, người cho thuê tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo quy định hiện hành.

Quan trọng hơn, phần thuế đã nộp thừa do thay đổi chính sách sẽ được cơ quan thuế xử lý theo các quy định về tiền thuế nộp thừa, đảm bảo quyền lợi chính đáng và hợp pháp cho người dân.

Những thay đổi này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính mà còn tạo động lực để thị trường cho thuê bất động sản phát triển ổn định và tuân thủ pháp luật tốt hơn trong tương lai.