Nhà đất được định danh, dữ liệu minh bạch: Môi giới kiểu 'cò đất' sẽ biến mất?

Phát biểu tại buổi tiếp xúc cử tri vào tháng 3 vừa qua, Bí thư Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh Trần Lưu Quang đã bày tỏ sự tin tưởng rằng; "Với việc số hóa dữ liệu đất đai, người dân sẽ làm sổ đỏ trên điện thoại di động, sẽ không cần đi lên phường vì đã có cơ sở dữ liệu về đất đai, người dân chỉ cầm hồ sơ, bản gốc đối chiếu để lấy sổ đỏ về. Bà con sẽ không mất công đi tới đi lui, mà nhất là không còn cò đất nữa".

Để hiểu đúng bản chất của sự thay đổi này, cần một cái nhìn sâu sắc hơn về sự phân tách giữa những người làm dịch vụ thủ tục đơn thuần và những nhà môi giới chuyên nghiệp.

Bàn luận về vấn đề này trong talkshow "Cò đất sẽ biến mất? Khi thị trường minh bạch, bất động sản được định danh", chuyên gia Long Phan (CEO AFA Group) nhận định rằng, trong suốt một thời gian dài, khó khăn về thủ tục hành chính đã tạo ra một tầng lớp trung gian chuyên hỗ trợ đẩy nhanh quy trình thường hay gọi là "cò đất". Khi hệ thống công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trở nên công khai, minh bạch, những người chỉ làm nhiệm vụ kết nối hồ sơ hay tận dụng sự mù mờ về thông tin pháp lý sẽ dần bị đào thải.

Theo ông Long Phan, ý kiến của Bí thư Thành ủy TP.HCM không nhắm vào việc xóa bỏ nghề môi giới, mà là nhấn mạnh sự thay đổi về mặt chất của các chủ thể tham gia thị trường, nơi các khâu trung gian phi giá trị sẽ bị cắt giảm để tiết giảm chi phí cho người dân.

Bước ngoặt lớn nhất cho sự minh bạch này chính là việc áp dụng mã định danh bất động sản từ ngày 1/1/2026.

Theo đó, mỗi bất động sản sẽ được gắn một chuỗi 40 ký tự gồm chữ và số duy nhất, gắn liền với tài sản trong suốt vòng đời và được tích hợp trên ứng dụng VNeID. Hệ thống này không chỉ định danh nhà ở mà còn bao quát cả diện tích sàn xây dựng, đơn vị quản lý vận hành, các đối tượng thụ hưởng chính sách và đặc biệt là định danh cả người môi giới thông qua chứng chỉ hành nghề.

Cũng trong talkshow, ông Tô Anh Hùng (Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam - VWA) cho rằng việc triển khai mã định danh này sẽ giúp giảm bớt các thủ tục rườm rà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội và quản lý tài sản cá nhân một cách hiệu quả hơn.

Thực tế thị trường cho thấy, lợi thế lớn nhất của môi giới trước đây là sự bất đối xứng thông tin, khi họ nắm giữ nguồn hàng, giá thực tế hay quy hoạch tương lai để tạo quyền lực trong giao dịch.

Song, ông Tô Anh Hùng quan sát thấy trong kỷ nguyên số, khi dữ liệu được công bố đầy đủ và các chủ thể có thể giao dịch trực tiếp, khách hàng bắt đầu đặt câu hỏi về giá trị thực sự của người môi giới.

Ông khẳng định, nếu chỉ dừng lại ở việc cung cấp thông tin đơn thuần, người môi giới sẽ sớm đánh mất vị trí của mình. Sự chuyển đổi từ "môi giới thông tin" sang "môi giới bán hàng" và cuối cùng là "tư vấn đầu tư" là xu hướng tất yếu khi thị trường bước vào giai đoạn trưởng thành.

Dù công nghệ có phát triển đến đâu, vai trò của con người trong các giao dịch bất động sản giá trị lớn vẫn là không thể thay thế, nếu người đó đạt đến trình độ chuyên nghiệp.

Ông Tô Anh Hùng dẫn chứng số liệu từ Hiệp hội Môi giới bất động sản Mỹ năm 2023, theo đó có tới 86% người mua thực hiện giao dịch thông qua môi giới chuyên nghiệp.

Tại Singapore, 92% người mua hài lòng với dịch vụ môi giới vì họ giúp thúc đẩy giao dịch nhanh hơn, hỗ trợ thủ tục thuế và đặc biệt là tìm được sản phẩm có tỷ suất lợi vốn và lợi suất cho thuê tốt.

Ông Long Phan chia sẻ, từ kinh nghiệm thực tế đi xem nhà tại Mỹ và Úc, cũng chia sẻ rằng các nhà môi giới tại đây cực kỳ giỏi và chuyên nghiệp; họ không chỉ hiểu thị trường mà còn chịu trách nhiệm gắn liền với mã số định danh hành nghề của mình, giúp người mua hoàn toàn yên tâm mà không cần quan tâm chủ nhà là ai.

Để trở thành một "nhà môi giới chuyên nghiệp" đúng nghĩa và thoát khỏi cái mác "cò đất", yêu cầu đặt ra là vô cùng khắt khe về cả chuyên môn lẫn đạo đức.

Ông Long Phan nhấn mạnh, chân dung một môi giới hiện đại phải dựa trên hai trụ cột: nền tảng chuyên môn sâu rộng và đạo đức nghề nghiệp cốt lõi.

Về chuyên môn, ông Tô Anh Hùng liệt kê các khối kiến thức bắt buộc bao gồm am hiểu hệ thống pháp luật (Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Dân sự, Thuế) và kiến thức về kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính.

Ông Long Phan bổ sung rằng việc hiểu sự vận động của lãi suất và các yếu tố kinh tế là cực kỳ quan trọng vì thị trường nhà ở rất nhạy cảm với các biến số này. Ngoài ra, khả năng phân tích dữ liệu để đưa ra các kịch bản tư vấn và xây dựng danh mục gia sản cho khách hàng là những kỹ năng cấp cao mà môi giới cần trang bị.

Bên cạnh chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp chính là chìa khóa để xây dựng niềm tin lâu dài với khách hàng. Ông Long Phan cho rằng tính trung thực và khách quan là tiêu chuẩn hàng đầu, nghĩa là thông tin cung cấp phải không thiên lệch, không thể chỉ hô hào "chỗ nào cũng đẹp, giá chỉ tăng không giảm".

Đặc biệt, người môi giới phải đảm bảo tính độc lập, không phụ thuộc hoàn toàn vào bên bán hay bên mua để bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch.

Theo ông, khi người môi giới hành động vì lợi ích của khách hàng và đặt họ vào vị trí trung tâm, giao dịch không chỉ thành công về mặt tài chính mà còn tạo ra giá trị bền vững cho uy tín cá nhân.

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024 - 2026 đang chứng kiến một cuộc sàng lọc khốc liệt. Ông Long Phan quan sát thấy trong giai đoạn khó khăn vừa qua, rất nhiều người làm môi giới đã phải bỏ nghề vì thiếu năng lực chuyên môn và chỉ dựa vào lợi thế thông tin nhất thời.

Chính vì vậy, trong tương lai, những người trụ lại và thành công trên thị trường sẽ không còn được gọi là "cò", mà sẽ là những cố vấn tài chính bất động sản tài năng, những người mang lại giá trị gia tăng thực sự cho khách hàng và góp phần vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế.